深圳“房改”：厘定未来18年的游戏规则
深圳“房改”：厘定未来18年的游戏规则
作者：朱文策
摘要：这是中国第一个进行横跨18年长周期住房制度建设的城市，所谋不可谓不大。短期看，这个政策会强化房价上涨的预期，尤其是豪宅的价格。长期如果做得好，商品房价格涨跌，都不影响大部分人的居住，真正实现住房和房价两者的切割。
上午，参加了深圳《深化住房制度改革新闻发布会》。之前在3月19日，我也参加了这个主题的座谈会，也算是深圳近20年来规模最大的一次房改的见证者吧。
看了这份2018-2035年的长期文件，和原来的改动并不大，也看了业内的很多观点。刷屏的观点，丝毫不出意外，又都走向了“房价继续涨”的老套路。在今天的会议上，专家们已经打了预防针。
我也套路一下，先为我后台的朋友们就政策本身来做个理解。然后在稍后几天里，整体把我对深圳住房问题的看法梳理一下，和各位做个探讨。既然是征求意见，就谈点真实的看法。
首先要讲，我们谈的是房改，不是房价。一个关乎这座城市千万居民的住房制度建设，如果你把它简单理解为房价，那就太儿戏了。而谈房改，太复杂了，需要太多的专业知识，坦白讲绝大部分人都不具备。就像会上有陈会长在说：现在谈房改，好像谁都是专家，谁都能说几句。我也不敢说懂，只能是就自身所限，谈些所解所惑。
1、这是中国第一个进行横跨18年长周期住房制度建设的城市，所谋不可谓不大。这一点值得肯定，我们长效机制喊了那么久，迄今为止，没有一个城市去规划接近20年的住房制度安排。深圳做了横跨超过三届政府任期的活儿，意图一把确定未来18年的房地产游戏规则，有利于减少“五年住房计划”式的短期行为，让住房政策的可持续性更强，显示了历史担当。
2、将“住房问题”和“房价问题”进行了切割。这份长效文件最大的变化是什么？是导向。很明确的说出：住房的民生属性优先，经济属性次之。这意味着政府将房地产的问题视为“社会政策”，要着手解决的是老百姓的住房问题，并不是高房价问题。这样的思潮，在香港也已经出现，政府、学界以及民间其实并不那么认同，使用单纯市场的供求关系可以解决好老百姓的住房问题，这是个很大的变化。莫说深圳，全中国各地其实都在向这个方向走，这是国策，是大趋势，市场派要正视。所以，文件并不能理解为房地产调控，而是社会改革的一部分。这意味着未来房地产游戏规则的变化，也是我们理解这份文件的起点。单纯的从房地产的角度去谈房改的政策，会跑偏。
3、以TOD推进卫星城通勤圈建设。这个我一直在提，这次出现在了文件里，有两处都有这样的意思。“实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。”以及，“开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房和保障性住房。”
我一直觉得，TOD是深圳解决普通购房人住房问题未来最具决定性的途径，没有之一。它和安居房+人才房最本质的不同在于：TOD是以市场化的方式来解决住房问题，是最具有“普惠性”的（但同时也需要政府长期持续性大规模的投资，可能见效会慢一点）。文件在这一点上有落地，对刚需——尤其是那些既不是“人才”又不符合“安居房”条件的“夹心层”来说，是很大的福音（如果能在文件里给予更加突出的强调更好）。
4、总量，够不够？文件提出，未来18年建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，商品房70万套。2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
我认为总量依然不太够，因为和原来的十三五住房规划相比，并没有什么增加。但深圳在原来的住房规划背景下，新房均价在过去5年里上涨了150%。总量如果不增加，调结构就是在切蛋糕，无非是你大一点我小一点。
5、结构，4:2:2：2。这一部分最重要，也是游戏规则大改变的实证。整体上，深圳在推进落实“高端有市场（商品房）、中端有支持（人才房、安居房）、低端有保障（公租房）”的住房建设长期计划。以后，你很有钱就买商品房，符合人才政策的就6折价申请人才住房（这部分人一般在中上阶层，且不限户籍），安居房针对中等阶层，也即“夹心层”，但限户籍，价格最低，5折。再低收入者，就住公屋，也限户籍。最大的变化是在人才房、安居房这两部分，比重占到40%，价格便宜。而商品房比例压缩到40%，且以普通商品房为主，这是多年来第一次。（看文意，我认为商品房领域的限购限价限贷将长期执行。）
这个比例确实有正面作用，真正回应了深圳住房问题的主要矛盾。深圳住房问题的主要矛盾是什么？夹心层越来越买不起房。所以，深圳真正需要的住宅是：可负担住宅。但现有条件下，以纯市场化的方式，已经没有办法生产可负担住宅了，人才房+安居房要着手解决的就是这个问题。
但有没有问题？有。而且，我认为这部分的问题未来会最多。先谈两个问题，一是资源会否错配，深圳外来人口比重68%，安居房、公租房都限定户籍，覆盖率已然降低，唯一不限户籍的是人才住房，但门槛高昂，覆盖也有限。而且，人才住房最主要的问题是如何防范舞弊，如何防止那些“人才家庭”最终手握多套房的问题。二是，福利会否过度，人才房打6折，安居房打5折，同时再加上货币补贴，政府需要评估是否长期有能力为之持续支出公帑，以及要评估会否堕入“福利陷阱”，对深圳赖以生长的奋斗者精神造成损伤。我个人一直都不赞成人才住房，我希望它越少越好，匀出来的改为安居商品房，或者这两种类型的房屋全部改为共有产权房，封闭运行。
6、封闭运行，能否去投资化。接上，谈它的第三个问题。文件里明确指出，人才房、安居房10-15年的封闭期，之后可“转红”，这个条件相比先前的经适房自是更加严苛了，是个进步。但我建议，应该终生封闭、循环利用，使之持续“可负担”，尽量的去投资化。当然，不是不增值，要给它增值收益使业主可分享经济增长红利，但更要确保可负担性。比如英国共有产权房、新加坡组屋，都有适度收益，但不会太高。如果10-15年就转红，其实就是延长了年限的经适房，以目前深圳的炒房热情，它是不能够实现“去投资化的”，也会大幅增加政府的审查成本，防不胜防。如果未来再出现一些丑闻，这个政策就会面临非常大的风险，历史教训值得借鉴。
7、对房价的影响。如前所述，我不认为这项政策可以理解为房地产调控，它是个社会政策，和房价其实没有什么关系。政府的目的，或者说政策的实效，就是要完成“住房问题”和“房价问题”的切割。但它的确会对房地产产生影响，主要不是因为结构，而是因为总量，我不管你是什么结构，总之，如果深圳缺房子的现象不能得到缓解，那么没有什么力量能够阻止房价上涨。短期看，这个政策会强化老百姓对房价上涨的预期，尤其是豪宅的价格。而长期会怎样，不好讲，要取决于政策落地的力度和去投资化的设计，如果都做得好，那就会很不错：到时候，商品房价格涨跌，都不影响大部分人的居住，真正实现住房和房价两者的切割。
以上是我对这项政策的理解，补充一点，这个政策更多还是一份纲领性文件，方向定了，步子迈起了，但还有很多疑惑未决，未来也需要更多的配套文件辅助落地。因此，会是一个比较漫长的过程。（本文作者朱文策，原文标题《深圳“房改”：厘定未来18年的游戏规则》）
