房租猛涨的深层次原因:一线城市有两个趋势需要警惕!
摘要:关于租房市场,一线城市出现的两个趋势是租房需求持续增长带来房租上涨压力,以及长租公寓市场份额增加,租金监管要求高。
由北京房租租金上涨引发的争论持续发酵。过去几年来已经深深介入住房租赁行业的各路资本,在此轮争论中被指为推高房租租金的重要“元凶”。如何规范资本行为、防止恶性竞争,成为争议的焦点之一。
因炮轰“自如、蛋壳等推高房租”,8月17日下午,胡景晖被我爱我家董事长谢勇约谈了长达四小时。胡将这场约谈称之为“末日审判”。随后,众所周知,在我爱我家工作18年的胡景晖“被离职”了。
针对北京住房租赁市场的现状,8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加。各方共同承诺不进行恶性竞争并哄抬租金,同时加大供应。
但多数业内人士仍然冀望于实质性的改变。即借助此次风波,加强住房租赁市场的各项“基础设施”建设,同时保护各方权益,从而更好地迎接“租售并举”时代。
在国家统计局的官方口径中,对住房租赁市场的统计指标远少于买卖市场。买卖指标中,既有成交量、价格指数等基础指标,也有土地交易、投资规模、资金状况等间接参考项。
而对于租赁市场的统计,仅有“租赁房房租”指数一项,且作为构成CPI的八大类别中的一个分项而存在,不甚起眼。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为,虽然我国早就开展了住房租赁合同备案工作,但由于各种原因,真正去备案的情况很少。这就导致租赁市场不像二手房买卖那样,能够留存足够的交易数据。
近年来,一些大城市按照要求,开始实施住房租赁合同网签备案制度,但由于起步较晚,真正做到全面备案尚需时日。
一方面,租赁市场有明显的地域性特征,政策从中央到落地,既要结合当地的现实,又需要有人力、物力、财力去支撑,短期内很难一蹴而就;
另一方面,近几年房地产买卖市场火爆,各地监管部门将主要精力放在这一领域,而对体量相对较小的租赁市场有所忽略。
据悉,在缺乏一手数据的情况下,监管者主要从各大中介机构处获取租赁数据。但这些机构的市占率有限、经营策略不同、统计口径亦有差别,即使将各家的信息拼凑起来,也很难反映出市场全貌。
而由于缺乏数据支持,加之租赁市场的分散性,对租赁市场的监管手段十分有限。前述从业者表示,一直以来,政府部门对租赁市场的管理手段以“检查、约谈”为主,其余则靠“行业自律”。
相比买卖市场,这种做法既缺乏价格指导机制,对供应端的调整也十分有限。因此,对租赁市场的管控效果始终不甚理想。
那么,如前所提及,长租公寓究竟有没有推高房租?各方是怎么看的?
那么,长租公寓究竟有没有推高房租呢?这是很多人想知道也在辩论的 “真相”。不过,由于这场论战涉及面过广,越来越多的业内人士表示更愿意保持沉默。
然而,比辩论更重要的是,关于租房市场,一线城市有两个趋势需要警惕。
对此,胡景晖的看法是,北京市住建委对长租公寓的约谈是很有必要的。他对租房市场有三点建议:
第一,通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;
第二,如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处;
第三,建议住建部和各地的住建委员严格监管进入到长租公寓的资本。
近年来,多路资本进入租赁市场,并培育出多家大型租赁机构。而大型租赁机构在扩张中的非正当竞争,被视为推高租金的原因之一。
在柴强看来,部分租赁企业的确存在恶性竞争。但大型机构推高租金的论调被过度解读,按照现阶段租赁机构的市占率,还远远达不到垄断的水平。
但柴强表示,应当注意大型租赁企业在扩张中的垄断倾向和非正常竞争苗头,并及时加以制止。
柴强也表示,随着租售并举时代的到来,有关租赁市场的政策会不断完善,并会涉及供需、监管等各个层面。
顾云昌表示,还应关注租赁市场与买卖市场的关系,除两个市场的联动机制外,还有“租售比”等指标。此外,作为市场需求的重要部分,对于大中城市的人口流动也应密切关注。
他还认为,保障租客权益,也应是政策关注的重点。因为“当租客感到不安全时,就不会长期留在租赁市场”,而这种不安全感主要来自对房源的清理,以及租金的不断调整。
就当下北京市场的高租金,刚从我爱我家副总裁的职位上辞职的胡景晖建议,“通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,每个月向老百姓公示”。也有业内人士认为,应直接对租金进行调整。
但柴强认为,对租赁价格的调整应慎之又慎。因为直接管控租金有利也有弊,一直是学术上的难题。但可以通过调整供需的方式间接调整。
近日,北京房租上涨引发全社会关注。有机构称,今年全国主要大中城市中,北京的房租同比涨幅并不是最高,有几个城市的房租涨得更快。
其一,在过去两年,房价出现广泛且大幅上涨,房租自然会在房价上涨后跟涨,房东会在一个供需平衡的市场试探性地将房租提到上限。
其二,资本大幅介入后增强了出租者的议价能力,起到了市场房租上涨催化剂的作用。
中介转入长租公寓模式需要资本支持。过去几年,以房租为直接还款来源的租赁ABS产品在中国金融市场大量出现,与消费金融ABS一样火爆,这些证券化产品可能会出现风险。
现在,人们对房租价格上涨变得敏感,是因为房租价格对应的是当地收入水平,而不是房价,因此要考虑真实的承受力。由于房价收入比已经高得离谱,如果房租水平要跟随住房价格上涨,房租支出就会超出当地人的支付能力。
(本文来源21世纪经济报道,记者张敏、王营;实习生 唐月慈,原标题《关于租房市场,一线城市有两个趋势需要警惕!房租猛涨的深层次原因是…》)