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重点房企开工率不足四成新建住宅价持续上涨

2013-11-08 06:11

【昨日要闻回顾】

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重点房企项目开工率不足四成

导读：10月全国经营性商住用地平均成交价均出现小幅上涨，住宅用地环比上涨幅度达6.9%，有数据显示前三季度全国卖地收入增49.6%，TOP10房企入榜门槛达到433亿元，同比增幅达44%。土地市场持续火爆，房价持续上涨。不管新一届政府如何调控，前期有关房地产市场颁布的“史上最严厉”“国五条”“京七条”等政策，在房地产市场的汹涌大潮中几乎全都打了水漂，新一轮土地改革迫在眉睫。2012年至今重点房企土地储备充足，已开工面积不足四成，未来房价上行压力减缓，“金九银十”地产商积极储备土地，本文将对近几年重点房企拿地情况以及土地市场商业用地、住宅用地的监测数据进行简要梳理总结。

一、前三季度房企开发用地大增住宅用地增幅近三成

图1 近几年房企开发用地面积供应情况

数据来源：国土资源部、百年建筑网

根据百年建筑网最新监测的数据显示，2013年前三季度房地产用地供应13.6万公顷，同比增长31.3%，其中住宅用地供应量7.13万公顷，同比增加37.3%。全国住宅用地供应远超近五年同期均值6.29万公顷，中央下达的633万套保障性住房所需用地全部落实，实现应保尽保。同时，截至9月底，全国未竣工住宅用地超过40万公顷，比年初增加9.3%；在建住宅用地约27.6万公顷，比年初增加5%。

二、重点房企土地储备面积充足已开工土地面积不足四成

图2 近几年TOP30房企重点项目土地储备面积

数据来源：百年建筑网

根据百年建筑网最新监测的数据显示，2012年至今房企重点项目土地储备总面积达4302.4公顷，截止2013年10月底各大房企的计划已开工土地面积达1626.1公顷，占比37.8%，未来几年将有更多的土地被消化，重点房企土地储备面积依旧充足。其中碧桂园土地储备面积达451.6公顷，占比达10.5%。丰厚的土地储备为碧桂园前三季度销售额总计614亿元，同比实现翻番增长，达到104.7%的突出业绩夯实了基础。最新发布的2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜数据显示，TOP50房企前三季度销售金额、面积门槛同时大幅提升，标明大型房企普遍抓住政策、环境利好因素去库存，在这股持续回暖的浪潮中实现了资金的快速回笼。

三、房企重点项目主要集中于华东、华南地区区域竞争激烈

图3 TOP30房企重点项目土地储备区域分布情况

数据来源：百年建筑网

根据百年建筑网最新监测的数据显示，近几年TOP30房企重点项目土地储备面积主要分布在华东、华南地区，2013年9月地王迭出，进入10月，越来越多的房企开始关注西南、西北地区的土地。一边是新一届政府房价调控政策，一边是地方政府的债务压力再次倒逼了各地卖地热潮。房企补仓意愿强烈，地方政府顺势推地，导致土地市场出现历史上罕见的“地王”年。截至10月底，据不完全统计数据显示，全国范围内已经出现的总价、单价地王超过20幅。地方政府默许高地价出现，或是在债务压力下集中推出优质地块，一、二线城市优质地块不断入市，而房企回笼资金快速，大型房企对优质地块的争夺加剧了市场的竞争，溢价率不断提高，也导致土地出让金明显上升。东北地区主要以万达、悦贸国际为主，恒大、万科盘踞华北地区，华南地区也万科为主，华东地区以碧桂园为主。

图4 TOP30房企重点项目土地开发周期

数据来源：百年建筑网

根据百年建筑网最新监测的数据显示，2013年前三季度全国TOP30房企土地平均开发周期3.6年，香港溢达集团储备土地开发周期最长，达6.3年。世茂集团储备土地开发周期最短。据相关数据显示，包括万科、保利、招商等14家房企在内，以标杆房企当前月均销售面积静态计算，房企当前土地储备平均消化周期在7.36年。以此推算各大房企从土地开发到各楼盘上市期还有相当长的准备周期。假定各大按照正常开发周期，预计明年上半年将有相当数量的已供土地会形成有效供给，不仅能够有效稳定当前房屋和土地市场预期，还有助于保证后市住房持续有效供给。

四、全国经营性商住用地平均成交均价均小幅上扬

图5 近两月全国经营性用地土地平均成交价

数据来源：百年建筑网

根据百年建筑网最新监测的数据显示，“金九银十”作为房地产销售的旺季，地产商积极储备土地也在预料之中，10月全国经营性商住用地成交平均价均出现小幅上涨，其中商业用地平均成交价1925.7元/平米，环比上升4.3%，住宅用地平均成交价2334.7元/平米，环比上涨6.9%。尽管地价最终传导到房屋成交价格需要一定周期，但类似于”“面粉涨价，面包更贵”的道理一样，未来房价上扬动力强劲。

五、全国百城新建住宅平均价格持续上涨

图6 全国100个城市新建住宅平均价格

数据来源：搜房地产

全国100个城市新建住宅平均价格连续16个月环比上涨，重点城市和三四线城市市场热度出现分化。百城房价指数报告显示：9月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，这是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。北京、上海等十大城市住宅均价18179元/平方米，比去年同期上涨超过13%。其中，北京涨幅居全国之首。九月以来，一线城市房价上涨的主要原因是需求旺盛，供给不足，北京、上海、天津等城市接连出现高溢价地块，购房者结束观望并加快入市的心态，也侧面推动了房价上涨。2013年9月，一、二线城市地王频现，一二线城市住房价格连涨28个月，未来房价走势如何。我们需要进一步关注即将召开的十八届三中全会，部分城市有可能继续收紧调控，以遏制房价过快上涨的势头，但此前会有一段短暂的观望期，而房地产根本问题的解决则有赖于房地产制度的根本改革，包括房地产长效机制的建立。（来源：百年建筑网）

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