【专家看经济】2017年房地产价格不会大跌

在2016年12月9日的2017年第十届中联钢钢铁产业链高峰论坛暨年会，徐小庆先生对于当前及明年的中国宏观经济形势进行分析，着重从流动性，利率，汇率的角度深入分析，并对房地产，出口及明年整体做出自己的判断。对于明年的预测较为乐观，现将主要的观点集中如下，以飨读者。

当前流动性已经收紧

一、从相对宏观角度来说：目前商品价格一直比较坚挺的原因有两个：非常重要的一个原因就是因为库存一直还是低，库存低位的情况在大多数的行业没有发生本质的改变，这使得现在的供需结构还是处在一个，但凡在需求端稍微有一些弹性，很容易加一层，造成我们现在看到波动率这么大，这是我们讲的从需求层面我们认为可能下行的风险。2、人民币汇率的下调也是国内价格，特别矿石等进口商品上涨的原因之一。

二、收紧流动性的主要表现：收短放长，提高利率；过去7天和14天的资金，大概只有2.25%的利率水平，现在给你的这个3个月、1年这些MLF资金成本基本上都是在接近3%的水平，这样就意味着对于整个市场而言，你从央行获得的资金的成本在不断地提高，所以说你整体的市场流动利率中枢在不断提高。

三、为什么要收紧流动性？房地产调控，通胀，汇率；首先原因是因为房地产，说到地产调控，历史情况来看，当政府加大地产管理时候，一定意味着货币政策上采取偏紧缩。第二个原因是通胀。11月份的CPI和PPI超出预期，工业品往消费品的传导只是一个时间的问题，明年的CPI的压力肯定是在上升的，我们预计至少到明年上半年整个CPI的平均水平应该都是在2.5%左右，大体上2%到3%的区间波动，意味着我们的回购利率中枢肯定是在2.5%到3%这个范围；第三个原因是汇率角度。美国的国债收益率和中国的国债收益率一般相差80点左右，如果这个利差进一步收缩，对于人民币的贬值压力是在上升的，为了抑制资金的外流，稳定汇率预期，也需要适当提高利率。

四、收紧流动性到底对我们商品会有什么样的影响？一是基本面的角度，从以往的历史经验：收紧一开始商品价格是下跌的，但是之后又出现了显著的上升，换句话说，我们并没有看到流动性收紧对商品价格立刻产生非常负面的影响。二是汇率的角度。今年中国今年货币政策放松靠什么？其实是靠汇率在放松，虽然利率没有往下降，但是今年人民币一直在贬值，今年人民币贬值幅度是过去三年最大的。

总结：

如果我们认为我们的流动性会持续收紧的话，那么我们的经济最快应该从明年下半年开始会有所降温和回落，但是在明年上半年，则不会出现，因为这中间有半年到一年的时间。

对于明年的经济走势的基本判断

一、明年房地产应该至少是持平，不会显著的下滑。

理由：地产销售下滑对于价格的影响主要看库存情况。当前因为房地产库存很低，特别是一、二线的库存。即便销售不好，但是因为库存太低，开发商要会有补库的需求。我们判断2017年房地产库存整体还会下降，所以对价格影响不会太大。

二、明年出口的表现可能超出预期，主要原因美国的财政刺激政策以及东南亚市场的重要性。

我们可以看到过去，当全球经济出现复苏的时候，商品的上涨主力从黑色转向原油。

三、明年汇率不会持续大幅度贬值

 从汇率的角度，因为今年人民币的贬值也是非常重要的一个推动商品价格上涨的主要的原因，跟汇率最相关的是铁矿石，铁矿石每月价格在很大程度上反应了大家对人民币的贬值预期，我不认为美国明年货币政策会出现超预期的事情，还是维持相对比较稳定的一个提息的节奏，而这种节奏就意味着美国的实际利率很难出现显著上升。

未来去平衡外汇非常重要的力量，明年经济最大亮点在出口，出口的好转一样也会带动结汇需求的上升，会带来相当部分的流入。另外一个，国内的人民币在加入SDR之后，我们债券市场的海外投资意愿开始增强，外会储备在未来半年到一年达成一个供需平衡不是没有可能，再加上资本的管控。所以从商品的投资来讲，我认为明年需要摆脱的一个惯性思维就是人民币可以持续大幅贬值，价格上给予过高的预期，在明年不排除出现海外的价格走势比国内强。

史文飞