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5天11城！楼市密集调控到底有几个意思？

2016-10-11 22:50

【更新消息】

IMF官员预计中国大城市房价涨幅将初现回调

国际货币基金组织(IMF)官员华盛顿当地时间10月6日表示，支持中国地方政府近期出台的房地产市场调控政策，预计中国大城市房价涨幅将出现回调。

IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔当天在华盛顿的亚太地区经济展望新闻发布会上回答新华社记者提问时说，近期中国部分大城市出现的房价过快上涨是不可持续的，预计这些城市房价涨幅将出现回调。近期一些地方政府已出台新的房地产市场调控政策，包括改变抵押贷款规定等，这些宏观审慎政策措施对于抑制房价过快上涨是合适的。

罗德劳尔认为，近几个月来中国房价涨势很快，特别是一些大城市，这一方面反映出住房需求大于供给的市场因素，另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了很多住房抵押贷款。

从长期来看，罗德劳尔建议中国征收房产税，这不仅有利于增加地方政府财政收入，也有利于更好调控房地产市场，但房产税从立法到实施需要较长时间，无法应对短期房价过快上涨问题。

IMF亚太部主任李昌镛当天在新闻发布会上表示，预计中国短期经济增长仍然强劲，如果继续保持目前的增长势头，IMF可能需要上调对今年中国经济增长6.6%的预测。但他同时警告，信贷增长过快、房地产市场调整和国企改革缓慢可能会给中期经济增长带来风险。（来源：新华社高攀）

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政治局抑制资产泡沫真出手了房价会怎么走？

中国房地产市场2015年以来逐渐回暖，进入2016年后更是加速升温，而且表现出明显的“分化”态势。三四线城市去库存形势依旧严峻，而北上广深四大一线城市和二线“四小龙”（南京、厦门、苏州、合肥）等城市的房价却持续飙升。2016年上半年，四大一线城市新建商品住宅与二手住宅价格平均涨幅分别高达28.8%和29.5%，二线“四小龙”房价涨幅与一线城市不相上下。面对北上广深等重要城市房价持续上涨的局面，权威人士明确强调“房地产泡沫”风险正在不断加大，7月份的中央政治局会议更是罕见提及“抑制资产泡沫”。

由于房地产对中国经济增长（房地产对GDP贡献度约30%）和社会稳定（房地产占家庭财产的比重高达70%左右）至关重要，如果房价出现大幅波动将给经济增长和社会稳定带来严重的负面冲击，因此有必要对房地产泡沫化风险进行评估，在此基础上准确判断中央政治局会议“抑制资产泡沫”的决定对房地产市场走势的影响。

为什么要抑制房地产价格泡沫

“房改”以来中国经历了多轮房价上涨周期，它们主要是由城镇化带来的强劲刚性需求以及经济高增长时期家庭购买力的持续提升等因素所推动，但是本轮房价上涨过程中这些驱动因素已经大幅减弱。其一，截止2015年底，四大一线城市城镇化率均已经达到85%以上，二线“四小龙”中城镇化率最低的合肥也已经达到70.4%，未来这些城市的城镇化速度将逐渐放缓，新增城镇人口可能会越来越少。其二，近年来四大一线城市和二线“四小龙”经济增速无一例外地大幅下滑，四大一线城市平均增速已经从2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二线“四小龙”平均增速已经从2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。

与前几轮房价上涨周期不同，本轮房价上涨很大程度上由投机性资金所驱动，并呈现出泡沫化特征。为应对经济下行压力和“债务-通缩”风险，2015年以来央行采取了多轮降准和降息操作，释放了大量流动性。与此同时，2014年以来出台的房地产新政策都激励持有住房的家庭再次购买住房。多次降准、降息操作与一系列刺激政策使房地产市场不断升温，并导致房地产市场的投机氛围越来越浓重。据统计，在房价涨幅最大的深圳，购房者中投机者所占比重超过了三成，利用“自买自卖转按揭”和“众筹”等手段进行房地产投机的现象较为常见。投机资金促成的房价上涨使得目前房地产市场表现出明显的泡沫化特征。

房价泡沫化将会给经济增长和社会稳定带来诸多危害。一方面，房价泡沫化将导致资金“脱实向虚”，不利于实体经济发展。在外部需求萎缩、融资成本偏高和税负过重等因素的影响下，中国实体经济投资回报率相对较低，降低了企业家的投资热情，而房价泡沫化则进一步挤占了实体经济的资金，国企和非国企纷纷涌入房地产市场。另一方面，房价泡沫还会加剧家庭财产不平等程度，引发无房家庭的不满情绪，不利于社会稳定。对素有“居者有其屋”文化传统的中国人来讲，拥有一套住房是普通家庭一代人甚至几代人追求的目标。面对房价泡沫，富裕家庭只要购买房产之后便可以坐享其成、不劳而获；而无房家庭却在与房价赛跑，积攒存款的速度甚至比不过房价上涨的速度，他们很可能将因此而产生不公平和被剥削的心理落差。

如果房价继续大幅上涨，房地产给经济增长和社会稳定带来的负面影响会越来越严重。而且，伴随着资产泡沫的不断膨胀，投资者的乐观预期将出现动摇，并且可能会在某一时点演化为市场恐慌，最终引发资产价格的暴跌。

一旦房价泡沫破裂，经济增长和社会稳定同样会遭到严重冲击：房地产投资将大幅下滑，不利于“稳增长”；企业所抵押房地产的价值将大幅缩水，导致债务清偿和资产廉价抛售的恶性循环，这极有可能将本已出现“债务-通缩”迹象的中国经济进一步推入“债务-通缩”陷阱之中；家庭财产将会大幅缩水，民众怨言会随之大幅增加，不利于社会稳定。有鉴于此，很有必要抑制四大一线城市和二线“四小龙”等城市的房地产价格泡沫。

未来一段时期房地产市场走势判断

中长期房地产市场的走势取决于供给和需求状况，其中需求端影响因素主要是适龄购房人口规模和经济增速等。但是短期里这些因素变化不大，影响房地产市场走势的主要是货币政策和各级政府的房地产调控政策。要想判断“抑制资产泡沫”背景下房地产市场的走势，关键就是分析货币政策和各级政府房地产调控政策的定位。

货币政策方面，央行将在2016年初的基础上实施稳健偏紧的货币政策，尤其加强对房地产的信贷限制和宏观审慎监管。去产能和去库存背景下，中国面临较为严峻的经济下行压力，为了“稳增长”，央行在2016年一季度实行了“稳健略偏宽松”的货币政策。一季度M2增速达到13.4%，超过13%的增长目标，遗憾的是，货币政策不仅没能有效服务于实体经济，反而助推了房地产泡沫化发展态势。一季度房地产开发贷款同比增长22.2%，在此情形下，央行开始收紧货币政策，2016年二季度M2同比增速为11.8%，比一季度下降了1.6个百分点，明显低于13%的增长目标。但是，资金仍然不断地流向房地产，二季度房地产贷款余额同比增长24%，增速比一季度再度提高了1.8个百分点。中央政治局“抑制资产泡沫”决定出台之后，央行在《2016年二季度货币政策执行报告》中表示，“前期的房价较快上涨有可能逐步传导”，“若频繁降准会大量投放流动性，容易强化对政策放松的预期”，要“进一步强化房地产市场区域差异化调控”，“清理房地产场外配资”。由此可知，接下来房地产市场所面临的货币政策环境与2016年一季度相比将会收紧，一方面央行将会加强对房地产领域贷款的限制，另一方面央行针对房地产市场的宏观审慎监管力度将进一步增强。

房地产调控政策方面，在中央政治局会议“抑制资产泡沫”的决定出台之前，上海和深圳就已经开始收紧调控政策，而决定出台之后，证监会和银监会等部门以及二线“四小龙”也相继收紧调控政策。第一，上海和深圳在3月份分别出台“325新政”，重点限制投机性购房行为。深圳新政规定，户籍人口限购两套房，购买第二套房时的首付比例由30%提高至40%；非户籍人口限购一套房，社保缴纳年限由1年大幅提高至3年。上海新政更加严格，拥有1套住房的居民家庭购买第2套住房时，如果是普通自住房，首付比例不低于50%，如果是非普通自住房，首付比例不低于70%；非户籍人口购房社保缴纳年限由2年大幅提高至5年。第二，证监会和银监会等部门正在加强对房地产开发企业筹集资金和资金使用的监管力度，旨在打压“地王”现象，从成本端着手降低房价增速。例如证监会规定，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。第三，二线“四小龙”正在相继出台提高土地出让金首付比例、收紧个人购房贷款政策等紧缩性调控政策。需要强调的是，苏州8月份的楼市新政规定，“非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续”。这意味着苏州成为2014年北上广深之外的大城市取消限购政策之后，首个重启限购的城市，由此足以体现出政府限制房价增速的决心。

在央行“继续实施稳健的货币政策”、证监会和银监会等部门加强监管力度、地方政府收紧调控政策等因素的共同作用之下，四大一线城市和二线“四小龙”的房价上涨态势预计将逐渐趋缓，甚至可能下跌。但是，房价大幅下跌的概率相对较小，因为一旦房价大幅下跌，中央和地方政府将会出手“救市”。

自“房改”以来，房地产市场在2008年、2012年和2014年经历过三轮下行周期，中央政府和地方政府无一例外地出台措施稳定房地产市场运行态势。究其原因，房地产是中国经济的支柱产业，对经济增长至关重要，此外，房地产业能给地方政府带来巨额土地出让金和可观的税收收入，为地方政府发展经济筹集资金。一旦房价大幅下滑，将给地方经济带来巨大冲击，因此中央和地方政府仍然会采取必要措施，维护房地产市场的平稳运行。

公共服务均等化才能解决房地产市场分化困境

面对一线城市和二线“四小龙”房价泡沫化风险以及三四线城市库存高企并存的局面，目前各界普遍认为应该通过“因城施策”来解决房地产市场分化困境。不管是中央政治局的决定、证监会和银监会等部门的举措，还是各地方政府出台的收紧房地产调控政策，都遵循了“因城施策”的思路。但是，过去十余年房地产市场的调控经验已经表明，限购、限贷和收紧住房信贷等调控政策只能短时间内减缓北上广深等重要城市的房价上涨态势，一旦政策有所松动，房价可能再次大幅上涨，陷入房价“越调越高”的窘境。与此同时，三四线城市纷纷根据自身情况，通过发放购房补贴、搬迁补贴、物业补贴以及放宽落户条件等方式吸引农民工购房，但是“去库存”的效果也不甚明显。因此，总体来讲，“因城施策”可能难以解决房价泡沫化风险以及三四线城市库存高企的问题。

事实上，一线和二线“四小龙”城市与三四线城市的房地产市场并不是完全独立的，二者密切相关。一线和二线“四小龙”城市房价大幅上涨而且维持上涨预期的重要原因是，三四线城市人口不断涌入，因此新增住房需求持续存在。而三四线城市房地产库存高的一个重要原因则是这些城市的人口外流至一线和二线“四小龙”城市，导致潜在的住房需求流失。之所以人口不断从三四线城市涌入北上广深等重要城市，是因为北上广深的教育、医疗、社会保障等基本公共服务明显优于三四线城市。以高等教育为例，全国一共有39所985高校，其中北京多达8所，北上广和二线“四小龙”合计18所，几乎占据全国的一半。

正因如此，应将一线和二线“四小龙”城市与三四线城市的房地产市场看成一个整体，其中的纽带就是公共服务。通过转变政府职能（从增长型政府转向服务型政府）和加大转移支付力度等举措，缩小三四线城市与一线城市和二线“四小龙”等城市之间的公共服务差距。实现公共服务均等化，就能够有效解决房地产市场分化困境。一方面，公共服务均等化将会提高三四线城市教育、医疗和社会保障等公共服务的供给数量和质量，这样可以提高三四线城市的吸引力，减少人口外流，从而化解房地产库存。另一方面，三四线城市外流人口减少自然会减轻一线城市和二线“四小龙”城市的外来人口压力，从而减少潜在的首次置业需求，这样才能够从根本上削弱一线城市和二线“四小龙”城市的房价上涨预期，化解房价泡沫化问题。（来源：人民论坛网作者：陈彦斌、陈小亮，分别为中国人民大学经济学院副院长、教授；中国社会科学院经济研究所助理研究员）

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国庆期间19城市调控楼市：重启限购限贷

（政策汇总）

9月30日至10月6日夜间，短短七天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

福州夜间发文：

福州将实施商品住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房：拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。

同时，对在本市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有本市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%；非本市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于40%。

对拥有1套住房且相应贷款未结清的本市五城区户籍家庭购买第2套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。

东莞今日夜间发文：

自2016年10月7日起，对我市相关差别化住房信贷政策作如下调整：

（一）居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。

（二）对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，贷款最低首付款比例不低于30%。

（三）居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。

（四）对于拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。对于本意见实施之前已签订认购书且交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件或首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。人民银行东莞市中心支行、东莞银监分局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付款比例。各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。

惠州今日夜间出台楼市调控措施：

预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。严肃查处捂盘惜售等违法违规行为，规范商品房销售明码标价制度，完善商品房销售明码标价申报监制制度。商品房项目未取得商品房预售许可证对外销售的，责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。房地产开发企业、房地产中介机构不得利用互联网从事非法金融业务或互联网平台合作开展非法金融业务等名义从事非法集资活动。不得开展“垫资”、“零首付”、“赎楼贷”等性质业务以及众筹炒楼业务，严禁中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

至此，短短7天时间，已经有19座城市出台楼市调控新政：

深圳：重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房

南京：市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至8成

厦门：限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高

广州：2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

北京：重启“90/70”政策；2套房为非普通自住房首付至少七成

天津：拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%

苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈

成都：分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域单人只能新购一套房

郑州：拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

珠海：本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%

济南：购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房

无锡：二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价

合肥：在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30%

武汉：汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷

佛山：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证

南宁：商品房实售价格不得高于预售申报价

东莞：申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%。

福州：1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制。

惠州：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。

*90/70政策：即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

综合业内人士分析显示，未来，福州、东莞、石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，限购可能性仍非常大。

对于此轮密集出台的楼市限购政策，有专家认为：虽然市场反应有待观察，但预示着新一轮调控收紧开始。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始，可以说覆盖面非常广泛。这一轮限购政策，针对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价管控从过去的一线开始全面蔓延到二线城市。他预计楼市持续高温的态势很可能从北京开始降温。

分析师集体预警

海通宏观的姜超老师终于抽刀了。

9月15日，姜超老师是这么说的：满眼都是房贷。

9月23日，姜超老师又说：中国居民房贷杠杆真的不低了！

后来，姜超老师干脆说：“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”！

中信建投“周期天王”周金涛也认为，中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，或于2017-2019年步入下行期：

曾在2015年预测“一线房价翻一倍”的方正证券任泽平老师，今年也明确转变态度，他预期未来房价走势有3种可能，不罗列了，反正没有涨的。

在十一期间楼市调控政策密集出台后，任泽平又点评称，虽然中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑，但本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

官媒释放重大信号

9月底，人民日报发表评论文章：《失去奋斗房产再多我们也将“无家可归”》，引发了强烈反响。十一期间，为了配合楼市调控组合拳，人民日报再度发布文章：《3天9连击，中国楼市发出怒吼》。有业内人士认为，这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。

4日晚间，新华社也邀请权威专家就楼市政策进行罕见解读。权威专家表示，多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。

专家集体认为，到了今年下半年，房地产市场中的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。因此，出台调控措施的城市都剑指投资投机性需求。

海外媒体有话说

BBC近日报道称，目睹中国房价态势而想到1637年荷兰的“郁金香热”。中国房市火爆表象背后的一个关键词，就是借贷。作为刺激经济的一部分，银行被鼓励多放贷，在部分城市申请按揭贷款易如反掌。

报道称，理论上讲应该是这样一个过程：银行借贷、人们用借来的钱买房，房产升值，业主感觉财富增加，消费更大胆，经济由此繁荣，皆大欢喜。但是，靠债务推动的增长风险很大，尤其是在业主无法还贷，银行坏债增多，金融风险加剧。

问题在于更令人担忧的不是住房按揭，而是企业贷款风险。

瑞信分析师陶冬认为，房屋库存、土地供应、人口结构等等因素都不重要。此时此刻的中国房市，分析的切入点应该是金融属性，而非居住属性。

陶冬指出，暂时看不到房地产政策全面收缩的理由。首先，中国经济自生增长动力不足，政策刺激效果日衰，作为支柱产业的房地产对于经济稳定至关重要。其次，地方财政面临空前的挑战，土地财政的大门没有人敢关上。再者，房地产去库存，是中央政府的既定方针，也是拆解金融隐患的必需，大家都等着炒作资金冲向三线城市解放住宅库存。因此，政策指定者会通过地方政府限制房价过热，但是应该会引导资金流向三四线城市去库存，而不是终结这轮牛市。

汇丰控股大中华区首席经济学家屈宏斌和经济学家王菊、Aakanksha Bhat也认为，房地产过热并非全国普遍的现象，对于一二线城市，更严格的宏观审慎政策是必要的，而三四线城市可能仍需要吸引买家。

汇丰指出，虽然按揭贷款在2016年增长加快，但与其他亚洲新兴国家相比，中国家庭负债水平仍然较低，因此选择适合当地的宏观审慎政策，比广泛的货币紧缩政策更好。