激辩中国楼市：房价阶段性拐点将至？

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激辩中国楼市：房价阶段性拐点将至？

统计局日前公布的数据显示，生产面延续平稳，需求增速开始回落，而实体经济投资意愿再度下降，民间投资增速降至历史新低，作为过去几个月经济亮点的地产市场也进入下行通道。具体来看：

5月份，房屋新开工面积同比增速从4月的25.9%降至10.6%；

房地产开发投资同比增速从4月的9.6%降至6.5%；

商品房、住宅销售面积同比分别增长24.2%和22.0%，增速较4月份分别大幅下降19.8个百分点和23.9个百分点；

1-5月份，房地产开发企业到位资金5.37万亿元，同比增长16.8%，较1-4月持平；

个人按揭贷款8838亿元，同比增长58.5%。

宽松的实体经济货币环境变化后房地产需求也进入回落通道。房地产投资前景面临持续放缓压力，光大证券首席经济学家徐高说。

高盛高华甚至放言中国房地产行业将在6至9个月后迎来转折点，2017年价格趋于下行。

不过也有分析认为，5月份地产数据回调一如预期，短期内房价仍将坚挺。即使明天不会更好，情况也并不糟糕。

地王潮预示阶段性房价见顶？高盛高华预言房地产6-9个月后将迎来拐点

今年上半年，一二线城市“地王”频出，尤以二线城市最为疯狂。在这波拿地热潮中，拥有更强资金能力的上市公司和国企成为了地王收割机。对此中信建投房地产小组指出，历轮地王潮的出现都出现在小周期的高位，07年、09年的次年都出现了价格的调整。

但值得注意的是，5月份二线城市继续呈现冷热不均的分化行情，长三角热度依旧，地王频出，而其它城市圈则相对较为冷淡，因此中泰证券认为，在接下来的一段时期内，长三角城市群政策面或将趋紧。

高盛高华预计房地产行业将在6至9个月后迎来转折点。该行分析师王逸等在报告中指出，全国房地产开发投资逐渐放缓增速，预计逐渐上升的行业杠杆率、疲弱的市场需求将导致2017年价格趋于下行。

“房地产投资和新开工面积增速放缓，房地产投资需进一步放缓才能遏制供应。”报告称，由于去年基数较高，预计今年6月新建房屋面积数据将同比下降。而5月房屋新开工面积增速放缓至11%左右，为2016年来最低。

目前销售见顶已经基本确认，未来边际成交将持续走弱，进而会对新开工、投资形成压制，预计下半年新开工、投资增速或将趋势性回落，广发证券表示。

“整体来看，尽管2016年全年成交增长已基本确立，但我们强调目前成交高点已至，预计下半年新房成交热度将逐步回落，边际成交将持续走弱。 ”

事情正在起积极变化 明天即使不会更好也不会很糟？

国金证券认为，三四季度不必过于悲观，依旧有利好政策可期：上半年行业增速高点在 4 月份，但我们并不认为下半年会一路下行，个税抵扣房贷利息、地产开发流转税费精简、行业资源加速整合等政策依旧可期，不必对行业增速变化的趋势过于悲观，全年我们预计投资增速还能维持在 5-7%，销售面积也能创出新高，今年依旧是地产大年。

从风险方面来看，随着房企销售回款和融资成本的大幅改善、资产证券化的逐步推进和资产泡沫分区域调控措施的实施，整体上风险依旧可控，但宽松的信贷政策和资源的相对集聚会提升开发门槛，亟需供给侧改革的推进来逐步打开行业发展空间。

中信证券判断，2016 年春天之后获得的面粉贵于面包的土地，绝大多数仍然不至于亏损，但去化周期可能明显拉长，且盈利可能极为有限。本质上说，地王的普遍化，反映了企业聚焦于少数城市开发和经营，也越来越显示出地产企业成长性不足。一些地块虽然并不赚钱，但却有利于扩大企业的销售额，也避免企业在某一些区域资源断档，我们预期2016 年内土地市场并不会出现明显降温。

明天或许不会更好，情况也并不糟糕。我们很难指望这个行业的基本面能向上超越预期。但是我们相信，拿地较为谨慎、分红较为慷慨的地产股，能体现其资产的价值。中信证券认为。

不过也有分析师认为，一些积极的变化正在发生。不能忽略行业补库存，短期补库存的高点即是去库存的起点。

招商证券在报告中称，宏观层面，通胀即将进入短期调整区间，而与此同时，长端利率继续再往上的边际也在减弱，宏观层面的变化将对周期品形成新的支撑和预期差，此为其一；其二，前期“风险偏好高者追逐房地产上游，偏好低者追逐下游”的时间区间已过，房地产已完成了“为他人做嫁衣裳”的这一“尴尬”过程。

近期地王频现也成为了看空者的论据。招商证券的报告认为，过去的每一波周期都是如此，没有这种现象，周期就是一条直线了（这还是不分析房企短期目的与长期平滑拿地的前提下）。虽然都在提行业去库存，但我们不得否认的是地产商正在补库存，短期补库存的高点即是去库存的起点。

流动性敏感度加大 关注信贷拐点

按揭贷款的持续增长印证了房贷需求继续保持稳定的格局，在一季度信贷大规模释放后，市场流动性预期的敏感度大大加强，此前权威人士强调要抛弃通过加杠杆来保持经济增长的思路，同时叠加近期上市公司融资活动出现微妙收紧信号，一方面证监会限制部分股权融资行为，同时房企公司债券发行利率开始有所抬头，中信建投认为，当下流动性是影响行业景气度持续长度的最关键指标，需要高度保持对信贷政策拐点的关注。

中泰证券也有相同的看法，其认为，长期来看，全国房价涨幅收窄，一线城市的住房由于其稀缺性将持续继续走高，而三四线城市的房价指数则有赖于宽松的货币政策来维持。在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显著的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定，值得注意的是近期 M2 同比增速略有放缓，但住宅价格指数却仍持续走高。

中信证券称影响未来销售主要有四大因素：

1．按揭贷款：宏观情势决定了未来一段时间按揭贷款利率不太可能上行，但决策层警惕杠杆过高，按揭贷款利率也很难继续大幅下行。综合看来，我们认为充裕的按揭贷款投放是维持市场热销的最关键力量，但并不足以拉动房价继续快速上行。

2．房价累计上涨幅度：本轮房价上涨涨幅已经不小，且延续了 5 个季度。2012 年三季度起房价上涨延续了 7 个季度。我们相信这一轮的房价上涨延续时间可能超过 7 个季度，但未来房价上涨空间有限。

3．限购等管制政策：地方的需求限制政策出台的频率或放慢。

4．土地市场和企业资金状况：部分城市地价过高，企业资金不紧张，可能助推企业追求毛利而非销售。（来源：华尔街见 文 / 王懿君）

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