在党管一切的时代，大部分工人被允许以大幅低于市场价的价格购买政府住房，结果是中国住房拥有率高达89%，跻身世界最高水平之列，而美国和英国的住房拥有率大约为64%。但这并不意味着中国人购置新房的愿望都得到了满足。相当大一部分住房不合标准，因此升级需求非常可观。只有55%的人口住在城镇，城镇人口比例还会继续上升，推动住房需求。

在中国销售的几乎所有住房都是公寓，而非单户住宅。约80%的公寓是在建成一年或更早之前卖出的，这被称为预售。这是中国新城市需要一段时间才会人气上升的一个原因。

例如，在众多“鬼城”榜单上被列入的郑州，人们在新区买房的意图就是要在几年后才住进去，他们的决策依据是房价将会随着地铁线路的开通而上涨。自那之后第一条地铁开通，新城开始繁荣起来。这种格局在全国各地重复出现。

关于中国房地产市场最大的一个误解是，大多数买家是投机者。实际上，住宅市场由自有住房者驱动。从全国各地的销售经理们收集来的数据显示，在过去3年期间，投资买家不足10%。

过去10年间住房价格年均上涨9%貌似符合泡沫的特征，但与此相伴随的是城镇居民名义收入年均12%的增长。

史无前例的收入增长不仅支持了中国引人瞩目的消费故事，还支持了健康的房地产市场。过去10年期间，经通胀调整后的城镇居民收入每年增长7%以上，同时在过去9年间农村居民实际收入每年增长7%。相比之下，过去10年期间美国和英国的实际收入年均增长率分别为1%和0.3%。

任何资产类别出现泡沫的一个重要前提是很高的杠杆水平，这是因为如果没有高的杠杆水平，价格大幅下跌的后果就是有限的。在中国，购房者的杠杆水平较低，因为在过去3年大约15%的买家是全款购房，而贷款购房者被要求最低支付30%的首付款。

目前中国房地产市场低迷，但远未到许多人所说的崩盘的地步。在可预见的未来，中国经济年均增速难免将有所放慢。住宅市场也是如此。新房价格同比下降6%，而一年前同比上涨约4%，但鉴于购房者被要求使用大量现金购房，即便更大幅度的下跌也不会让房屋净值为负。

住房基本面需求依然健康。每年大约有1300万对夫妇结婚，而新婚夫妇占到新建住房销售的大约三分之一。收入持续以健康的步伐增长，家庭储蓄在过去10年里增长逾300%，至8.5万亿美元，超过俄罗斯、巴西、印度和意大利的GDP总和。

中国房地产市场的繁荣时期已经结束，但这个更为成熟的市场远非一场灾难。今年中国人仍可能购买大约1000万套城镇新建住房，几乎是美国去年新房和现房销量总和的两倍。（铭基亚洲(Matthews Asia)投资策略师罗福万为英国《金融时报》撰稿/译者/邹策）

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