中国10月房价环比跌幅续收窄 未来政策调整料主要集中在税费环节

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焦点：中国10月房价环比跌幅续收窄 未来政策调整料集中在税费环节

随着各地房贷政策调整，中国主要城市10月房价环比跌幅进一步收窄；当月主要房企新增土地储备面积环比大幅上升，开发企业拿地态度有所好转，反映中国房地产市场经历了近一年低迷后，看跌情绪在进一步淡化。

分析人士认为，下一步政策调整料主要集中在税费环节，以加强对个人购房的支持力度，二手房个税和营业税或都会有所优惠，以巩固楼市复苏迹象。

“房价环比止跌态势从9月已开始显现，目前行业正在一个筑底当中，之前发布的国房景气指数也是今年头一次出现回升。”交通银行金融研究中心研究员夏丹称，结合多方面数据看，虽然目前行业并未形成一个整体企稳态势，但部分指标已经回稳，比如成交和房价。

她并表示，年末两个月是投资活动的低温期，对开发商来说，去库存和完成销售目标仍然是当前的阶段性任务，所以这期间房价不会有多大程度的反弹，但回稳还是会持续。

“面对政策面几轮向松变化，市场信心得到提振，观望情绪正在发生分化。”她称，目前政策还在继续放松当中，各项政策红利叠加，可能使后续成交和价格改善更加明显，下一步可能在交易税费环节推出优惠措施。

路透根据国家统计局周二公布数据测算，10月70个大中城市新建住宅（含商品住宅和保障性住宅）销售价格同比下降2.6%，跌幅大于上月的1.3%；环比下跌0.8%，虽然仍连续第六个月下跌，但跌幅比9月份缩小0.2个百分点。

此前国家统计局首次公布了单月全国商品房销售数据，可以看出10月成交情况较之前有了较大改善。10月份，全国商品房销售面积和销售额分别同比下降1.6%和0.7%，降幅比上月大幅减缓了8.7和8.2个百分点。

“随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。”统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时称，据测算，10月新建商品住宅价格环比综合平均降幅比9月份收窄0.3个百分点。

城市分类中，三类城市环比跌幅均有收窄。上海易居房地产研究院根据国家统计局数据计算得知，10月一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为0.9%、0.8%和0.9%，而9月份分别为1.1%、1.0%和1.0%。

该研究院报告亦显示，10月份，四个一线城市新建商品住宅库存量环比减少0.9%，继9月份库存量创新高后，10月库存出现下跌，这也是近九个月以来首次出现环比下跌的现象。

今日沪市上证地产指数收低1.51%，跌幅大于上证综指.SSEC的下跌0.67%。同时涵盖沪深两个市场的中证内地地产主题指数则收低0.47%。

**二手房价格环比跌幅收窄**

统计局数据显示，10月70个大中城市二手住宅价格环比下降的城市有64个，比9月份减少6个；上涨的城市有2个，比9月份增加2个。

“值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。”刘建伟表示，据测算，当月二手住宅价格环比综合平均降幅比9月份收窄0.1个百分点。

“二手房价格跌幅收窄，说明目前市场的行情出现了一个微妙变化。近期央行救市政策对于改善型购房需求有一个比较大的扶持。”易居房地产研究院研究员严跃进称。

他说，近期北京上海等城市调整普通商品住宅的标准，一定程度上使得二手房房东对未来市场有比较好的乐观预期，所以会在这个时间点进行价格的上调。

夏丹则更为乐观。她表示，因为二手房通常有阴阳合同的做法，所以二手房实际情况比看到的数据可能还乐观一点，“现在政策落实比之前更实一点，对购房资格和改善性购房领域还是有实质性利好的。”

政策利好下带动的楼市转暖迹象，亦令房地产开发企业信心回升。据易居追踪的10大房企购地规模数据显示，10月份10大房企市场表现较上月略有转好，新增土地储备面积总量增幅明显，楼板价基本平稳。

易居数据显示，10大房企10月新增土地储备面积368万平方米，环比大幅上升275.8%。

另据统计局数据，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积同比由上月的下降4.6%转为正增长1.2%；土地成交价款增长20.4%，增速提高8.9个百分点。

“土地市场的冰封已被打破，...表明开发商拿地热情提升，而投资滞后于销售的改善约半年左右，因此投资增速的企稳有望于明年实现，土地成交回暖也将支持明年新开工数据好转。”夏丹表示。

不过她同时提到，今年的土地市场没有出现明显的价格洼地，这表明地价并未发生明显下降。

**下一步料推税费优惠措施**

指标显示，房地产行业景气度年内首次出现回升，但仍处在较低水平。10月国房景气指数为94.76，结束了今年以来一路下行的态势，比上月提高0.04点。但应注意的是，尽管景气止跌，却仍处于95以下的较低景气区间，表明要实现投资、资金和销售等各方面的企稳，还需要一个过程。

“现在还处在筑底，未来会有一个小幅回升的阶段，但这个回升是一个偏短期的回升，未来还有取决于资金面改善状况和销售情况。”中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示。

她并称，下一步需要通过税收的减免来改善房地产企业的资金面，也包括对个人购房环节的税收优惠；由于回升力度比较脆弱，所以应该加强对个人购房的支持，来使这种好不容易出现的复苏迹象更加稳定。

夏丹亦持类似观点，“降低交易税费这块还没有得到充分的体现，将会是下一步调整的重点。”她并称，二手房的个税和营业税可能都会有调整。

不过严跃进则认为，目前政策主要是鼓励改善型购房者积极入市，所以刚需购房者被冷落了，明年应该在首套房贷的利率降低上做文章，同时出台各类有结构性要求的去库存政策，比如鼓励各类资金到大城市郊区置业等。（路透北京11月18日 作者 侯向明 审校 曾祥进）

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