房价：10年内大跌可能性甚小

【昨日要闻回顾】

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楼市进入调整期 房价十年内大跌可能性甚小

很多人把中国现在的楼市和日本1990年的情形相比，认为中国将步日本的后尘。对比目前的中国和1990年的日本多项关键经济数据可知，情况并非如此。中国仍处于高速增长阶段，未来居民财富的增长空间还比较大，还有3.2亿人将迁入城市，因此，我国楼市已进入调整期，未来各地区、不同类型的住宅价格走势会越来越分化，但楼价整体大幅下跌的可能性几乎为零。如政策得当，居民收入水平能迅速提高，楼价有希望“软着陆”。

随着各地楼市相继进入调整，“楼市泡沫”破灭论高涨了起来。这种观点认为，我国楼市拐点已到，各地该出台政策救市了。笔者对此有些不同看法。我国房地产市场的确正在经历调整的“阵痛期”和“转轨期”，却并不是所谓的“崩盘临界点”。

“楼市泡沫”破灭论的理论依据来自日本房地产市场。1990年以后，日本房地产泡沫开始破灭，房地产和城市土地价格进入了下降通道，截至目前，日本房地产价格还处于这一轮下降趋势的底部。很多人把中国现在的楼市和日本1990年的情形相比，认为中国也将步日本的后尘。

对比目前的中国和1990年的日本多项关键经济数据，情况并不是这些机构所预料的那样。首先，从人均GDP来看，人均GDP代表着一国的经济发展水平，人均GDP越高，发展水平越高；人均GDP越低，代表着未来的发展潜力还很大，也代表着未来居民财富的增长空间还比较大，对房地产的购买力还存在上升空间。以2005年美元不变价计，中国2012年人均GDP为3348美元(世界银行[微博]目前还没有公布2013中国以美元计价的不变价人均GDP数据)，而日本1990年31175美元，是中国2012年人均GDP的9.3倍。

其次，从GDP增速来看，GDP增速越高，意味着国民财富增加的速度越快，同样反映居民收入水平提高较快，对房地产的购买能力在迅速提高。日本1990年以后进入0%-2%的低速增长，日本1990-2000年平均GDP增速为0.5%，2001-2013年平均GDP增速为0.8%，而中国2013年GDP增速为7.7%，中国仍处于高速增长阶段，远远高于1990年日本的增速。

再次，从城镇化率来看，城市化率越低，说明农村往城市人口转移的空间还比较大，城镇化建设还有很大的潜力。2013年中国城镇人口比重为53.73%，1990年日本城市化率为77.37%，比中国高23.64个百分点。1990年，日本已经达到城镇化率的较高水平，而中国目前的城镇化率水平只相当于1955年的日本56.1%。较低的城镇化率说明中国还有很大人口迁移比例，与1990年的日本相比，中国还需要有3.2亿的人口迁入城市，这代表着巨大的房地产需求。

可见，中国还处于高速增长阶段，经济增长空间还比较大，未来还有较大的农村向城市迁移人口的潜力，与1990年的日本有着很大差异。未来对于房地产市场的需求还比较大，并不会迅速萎缩。

很多人根据中国住房自有率和私有率指标来判断中国房地产市场是否达到了顶峰。笔者认为，住房自有率和私有率指标都不能作为判断房地产兴衰的指标。“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。据西南财经大学和央行[微博]发布的报告《中国家庭金融调查报告》披露，我国自有住房拥有率高达89.68%，远高于世界60%的水平。笔者想指出的是，住房自有率是个有缺陷的指标，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房拥有率只说明我国租赁房市场发展水平低；另外，很多人还不拥有自己的住房，还不能反映未来社会对于房地产市场发展的需求。比如，农村居民迁入城市，会带来住房需求的增加，会带来房地产市场需求的增大，这些住房自有率指标都不能反映。住房私有率是指在所有存量住房中，属于私有的比重，是与公房相对应的概念，更不能反映房地产未来的需求和发展状况了。

房地产需求主要来自城镇化带来的对城市住房需求的提高、未成年人成家立业带来的住房需求的提高、收入水平提高导致的改善性住房需求的提高三个方面。前面笔者已分析了我国低水平的城镇化率和居民收入水平的高速增长会带来未来十年房地产旺盛的需求，这里再重点说明未成年人进入婚嫁年龄，成家立业带来的住房需求。

自1949年以来，我国曾有过三次婴儿潮。首次婴儿潮出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%。第二次婴儿潮是自1962年开始，高峰出现在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多的主力婴儿潮。1985至1995年，主力婴儿潮人群进入生育年龄，第三次婴儿潮到来，被称为“回声婴儿潮”。据相关学者计算，这次婴儿潮人口出生数量有1.24亿左右，接近当前全国人口的10%。

未来十年，第三次婴儿潮进入婚嫁、成家立业年龄，意味着第三次婴儿潮将导致中国未来十年还将有着旺盛的住房需求。目前，中国20至24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段，即使排除一部分人与父母同住，这个数字还是非常可观。

2012年，中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米，农村人均住房面积为37.09平方米。随着收入水平的提高，未来改善性居住的需求还很大。而且，随着城市化率的提高，为了提高城市人均住宅建筑面积，每年还需新增大量的住房供给。

从发达国家房地产市场的历史来看，房地产市场未必一定泡沫破灭，也存在房价的“软着陆”的可能。在美国、德国和英国，虽然房地产市场也会进入低迷期，但都没有出现日本那样幅度大的下跌，除次贷危机之外，1976年至2007年，美国房地产市场价格一直都在温和上涨。笔者因此判断，房地产长期价格走势取决于通胀水平，长期通胀水平高，房地产价格就会持续上涨，如果处于持续的通缩中，房地产价格不仅不会涨，反而会下跌。

基于以上各方面因素，我国楼市已进入调整期，未来十年各地区、不同类型的住宅价格走势会越来越分化，但楼价整体大幅下跌的可能性几乎为零。如果政策得当，未来迅速提高居民收入水平，提高居民购买能力，将有希望使楼价“软着陆”。（来源：上海证券报 作者：王宇鹏） 

中国楼市迷局：短期崩盘论不成立 分类调控为主

经济下行加上社会融资成本上升，使承受巨压的房地产业步履蹒跚，中国的房地产市场正在步入调整期。近期，不少二三线城市房价大幅下跌，并且进一步渲染了一线楼市的市场观望情绪。“中国房地产拐点到来”的说法已然不足为怪。

走在十字路口上的中国房地产，将何去何从？房地产市场的下行压力是否意味着楼市即将崩盘？具有较长上下游产业链的房地产业，又该如何应对？

“短期崩盘论”不成立

上海易居房地产研究院的全国房企资金状况报告显示，2014年第一季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。

全国工商联房地产商会副秘书长王玉清向《中国产经新闻》记者表示，现在房地产市场已经出现拐点，突出表现是今年一季度房地产销售量、销售额都有所下降，并且房地产开发商购买土地的规模和楼盘的新开工量呈现负增长态势。

王玉清补充道，房价下行属于正常现象，因为房地产市场具有一定的发展周期，楼市不可能永远在上涨或永远在下降。即使房价现在已经到了下降拐点，但并不意味着行业风险就已到来。

从整个房地产行业来看，房地产目前的下行趋势要分城市区别对待，像北京、上海、广州这样的一线城市，目前的阶段性下行是小幅震荡，处在正常的波动线上。从全国房地产400电话的电控来看，消费者对楼市的关注并没有减弱。目前的成交量在下降说明市场在观望，观望就意味着有需求，有供应、有需求市场就不会冷下去，搜房网数据监控中心分析师王远志向《中国产经新闻》记者表示。

而二三线城市的房价风险需要引起供应商的足够重视，王远志进一步表示，有些城市房地产市场的供应量很大，比如像秦皇岛、北戴河，这些区域的库存要比目前看到的大很多。一些南方城市的房地产问题则不是存量因素造成，如温州，区域内循环经济的原因导致房地产投资热情退潮。

分类调控成主旋律

4月29日，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11（2014）》。蓝皮书指出，预计2014年各城市之间、地区之间市场分化加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态。

与以往调控思路不同的是，新一届政府并没有出台房地产调控的相关政策，3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”政府工作报告中未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。可见，分类调控将成为未来一段时间房地产市场的主旋律。

中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为这种做法很有必要，他告诉《中国产经新闻》记者，分类指导的原则是各个区域、地方制定调控政策要结合自身的实际情况，并充分享有发言权。中国是一个大国，分层次管理应该是管理体制的正常权利结构，既然房地产市场是地区性的市场，那把房地产市场交给地方政府来管理则是顺理成章。

全国600多个城市、2000多个县城，靠中央去分类指导是不切合实际的，中央应该把精力放在全局性、战略性的问题上。

“房地产市场的区域差异性日益显现，行业趋冷也是客观事实，相比于政府此前实施的限购、限贷、限价、限买、限卖为主的调控政策，如果现在采取救市、松绑等手段扭转房地产业的颓势，其实质都是用行政手段扭曲市场正常的供求关系，不符合房地产市场健康、稳定发展的整体趋势，中央一定要把权力下放到地方政府。”牛凤瑞强调。

对于如何进行分类调控，王远志提出了自己的看法。他认为，首先需要对政府如何看待区域市场做一个了解，如鄂尔多斯，如果政府在鬼城出现之前不认为市场有风险的话，那政府就不会有防备性动作，如果政府对风险有充分预计和准备，那么整个城市承受的后果就没有那么严重。

在分类调控这个名词出来之后，政府层面首先要做的是对自己城市所处的房地产状况做一个综合的宏观评估。评定之后，要根据市场情况做政策上的调整，比如限购、松绑等。

市场需要稳健调整

在五一小长假结束不久，各种楼市不振的报道屡见不鲜，大多报道采用了扎眼的标题，如“某城市成交总量同比下跌近八成”、“某城市成交创7年来新低”、“某城楼市一片惨淡”等。

不禁要问，三天的成交量真能反映整个市场的真实状况吗？三天的成交数据真能涵盖市场的所有信息吗？这在一定程度上反映了信息传递和正向引导的缺失。

其实，房地产市场没有我们想象中那么凄惨。王玉清指出，商品房在整个房地产市场中占有相当比例，商品房投资和建设用地减少会影响房地产市场的发展，但是政府每年积极推进几百万套保障房的建设，这会为上下游产业链提供新需求，带动上游的建材、水泥、钢铁等行业以及产业链末端的装饰装修等行业发展，保障房市场对整个产业乃至国民经济发展的拉动依然较大。

“在政策层面，政府需要做到调控政策的平稳，比如不能有颠覆性的调控政策出台，对于市场和购房者而言，稳定要压倒一切。”王远志说。

从第一季度央行对房地产的开发贷控制来看，同比、环比数据并不乐观。如果能在宏观经济或者金融体系上释放一个银行房地产开发贷、个贷，并没有媒体、社会所夸大的十分紧张的信号，这对整个市场而言也是利好消息。王远志表示，这几个层面信息的正向引导对市场的稳定发展很有帮助。

“要化解房地产市场风险，最关键的是产业要跟上。”王玉清强调，有可靠的产业作为支撑，才会有庞大的就业人口，有就业人口才会有居住需求，才会实现房地产市场的健康发展。因此，没有产业就会有风险，哪个城市没有产业就容易成为空城。

与此同时，要根据国家总体的产业布局来布局产业，例如正在打造的京津冀城市圈，有一些区域内发展较为成熟的产业必然要转移，比如动批、某些器具城、某些灯具城都要往外转移，产业转移的目标地区会逐渐汇聚成一个产业发展的集群，形成一种生态人口、服务人口的新群体，这样新的居住需要也在随之慢慢累积。王玉清表示。

产业转移的正向引导关键是要移对了，不论是区域内产业还是外来产业，都应该成为支撑房地产、支撑城镇化发展的支柱。

进入到商品房时代后，房地产市场渐渐偏离市场轨道，越来越偏重于调控或者行政干预，这种调控在一定程度上陷入了“北京感冒、全国吃药”的误区，没有对市场进行分类和甄别、一刀切地进行限购或者松绑便不会取得预期效果。

因此，在限购方面，首先要承认差异化，王远志认为，不同城市限购政策存在的意义、存在的价值、发挥的作用都不太一样，像北京这样的一线城市在短期内不会取消限购政策，但有些城市的条件会渐渐放宽、甚至是取消，这是一个趋势。

“限购这样的行政干预政策一定是短期政策，它的最终归宿就像牙齿矫正器一样，一旦牙齿矫正了，就没有继续存在的价值了。如何判断政策是否有必要继续存在，不同城市可能会给出不同的答案，即便是同为二三线城市也会有所差异。限购一定会在一个历史时间点上选择退出，或者以一定的形式淡出人们的视线，让房地产彻底回归市场。”王远志说。（来源：中国产经新闻报 作者：郝艺）

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