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中国楼市“金九”成色十足

2013-10-23 13:19

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中国楼市“金九”成色十足冀望三中全会打破调控静默期

* 房价延续涨势，70个大中城市几乎全线上涨

* 一线城市升幅明显，调控压力渐增

* 寄望三中全会出台长效机制

在中国房地产市场调控进入“静默期”的背景下，楼市传统销售旺季的“金九”显得成色十足，9月房价同比连续九个月上涨，环比更是16连涨；不过，一线城市近两成的同比涨幅，也让人愈加担心潜在的泡沫风险。

鉴于新一届政府对楼市调控态度更趋市场化和长效机制的建立，随着十八届三中全会的临近，市场对其可能为房地产市场奠定的基调充满期待，希望土地制度改革和财税改革能为该行业持续健康发展打下基础。

易居中国研究总监回建强认为，9月房价属于“延续性上涨”，在政策不放松不加码的静默期，价格上涨是市场供不应求的真实体现，“如果总是上涨，泡沫问题不可忽视，相对应的措施还没有展现出来，需要看三中全会发布中长期制度。”

路透根据中国国家统计局周二公布数据测算，9月70个大中城市房价同比和环比涨幅分别为9.1%和0.7%，前者较8月的8.3%继续扩大，但后者有所回落。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，9月同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系。

国内70个大中城市新建住宅价格环比已连续16个月上涨，涨幅在今年3月达到高点后开始逐渐持稳于1%下方，但同比涨幅仍保持逐月扩大之势。

刘建伟指出，各类城市间房价变动差异和分化较大的格局未变。数据显示，70个城市中同比和环比上涨的城市仍然维持在69和65个的高位，涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市，北京、上海、广州和深圳环比平均上涨1.4%，同比均在16%上方。

“中国的房地产现在风险很大。”SOHO中国主席潘石屹在周一晚的一次活动上表示，“我最近大概三年时间从来没谈过房价，今天怎么突然谈房价，可能是我的第六感观意识到房地产行业风险越来越大了，需要我发声，我觉得房地产行业现在已经是很危险的行业了。”

他认为，中国房地产的风险来自两方面，一是规模体量很大，中国规模突破一万亿的行业并不多，一个房地产公司一年的营业额，比好多行业在全国的营业额还高；二是从租金回报率（尤其是北京、上海等大城市）角度看中国房价太高。

**一线城市持续高温**

随着限购等行政手段边际效应递减、市场规律发挥主要作用，拥有众多优质资源的一线城市吸引大量购房需求不足为怪，然而房价不断攀升，年内房价控制目标完成无望，也让政府部门警惕并有所行动。

针对一线以及部分二线城市“地王频出”的状况，杭州、北京等地近期高价地入市被叫停。深圳则收紧调控政策，包括继续严格执行限购限贷政策，确保增加土地供应，研究二套住房贷款首付比例和利率调整等。有分析认为，这或将成为重点城市尤其是房价上涨较快城市政策面局部收紧的信号。

不过，尽管一线城市房地产持续高温，不少市场人士认为地方尚有空间稳住楼市，进而为长效机制的推出争取时间。

“尽管过热的风险确实在边际上升高，但我们仍预计未来几个月全国房地产市场总体上将保持温和增长（几个一线城市除外）。一个重要原因在于信贷和流动性条件已经较上半年收紧，这会制约未来住房抵押贷款的增长空间。”瑞银(UBS)特约首席经济学家汪涛在报告中指出。

她认为，近期内政府不会出台严厉的调控新政。不过确实有可能在未来几个月里加大现有措施的执行力度，包括强化并重申调控基调、控制高端楼盘销售、对开发商进行窗口指导等，同时也将继续加大保障房供给。

尽管央行近期表示房贷政策并没有改变，房贷执行是银行根据自身盈利状况作出的选择，但不少分析人士认为，最近两个月部分地区和银行房贷利率的上浮，审批时间拉长，都可能会抑制房地产销售、投资。

9月以来全国不少城市出现按揭贷款难申的情况，而开发贷近来也出现收紧迹象。某大型股份制银行负责开发贷评审的经理称，9月底季末考核，贷款额度开始紧张，这种状况延续至今，开发贷审批时间相对之前延长。

一些分析师认为，年末货币环境偏紧，可能有助于楼市自然降温，政策方面的担忧有望有所减轻。

“短期之内在一、二线城市向上的压力还是很大，只不过现在用货币政策的手段可能能够稍微抑制一下它上升的脚步。”摩根士丹利大中华区首席经济学家乔虹在周一的媒体会上表示。

**寄望长效机制**

新政府着重于房地产调控长效机制的建设，已是市场共识，但具体的路线图仍未公布。如何解决中国房地产供求失衡的矛盾，涉及土地、财税多方面的政策改革，而这可能在即将于11月召开的三中全会上初露端倪。

“房地产市场的核心问题还在于要增加供给，这块要做好其实也不难，只要真在做事就行。”华东地区一大型券商房地产分析师表示。

新一届政府确实在增加供给方面有一定改善。国土资源部统计数据显示，前三季度全国住宅用地供应远超近五年同期均值，同比增近30%，其中保障性安居工程用地已经提前全部落实，预计一线和部分热点二线城市供应力度将会继续加大。

然而要从根本上解决土地财政的顽疾，进而增加供应，还有待土地制度的改革。交通银行金融研究中心高级宏观研究员唐建伟表示，从长远看，土地制度必须要有转变，包括集体土地参与流转，农村个人小产权逐步参与流通，地方政府不应是唯一的供地机构。

他认为，三中全会可能涉及土地制度改革，以推出试点为主，短期对市场不会有明显影响，但这又将是积极的一步，“土地制度改革是很长远的，不动的话改变不了目前房地产市场供需不平衡的矛盾。”

近期有关土地改革的期望日益升温。中信信托有限公司近日推出国内首只基于农村土地承包经营权流转的信托产品，而随后也将会有其他信托公司参与开发土地流转信托计划，被业界视为与城镇化和土地制度改革密切相关的“二次解放生产力”。

而有关土地制度改革改哪些，怎么改的讨论也日渐增多，其中颇受关注的政府智囊--国务院发展研究中心改革方案“383方案”提出，在保有环节，应率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。（路透北京10月22日 -作者/宿泱韫审校张喜良）

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