而最终的结果则是，新鸿基、威万以217.7亿元成功“抢”到手。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，徐家汇中心地块楼板价只有37264元/平方米，就周边市场而言，不算高，其未来市场升值空间和价值可以预见。但217.7亿的地块成交总价，加上开发成本，至少也要有300亿的资金方可支持这个项目在未来3-5年内开发完毕，后续还有持有运营期间的市场培育期的各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。

“对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展，有可能会导致这个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。”张宏伟说。

由于该地块此前有长期被闲置的经历，这次“徐家汇中心项目”对于开工、竣工时间的约定，防止“囤地”或成为这个地块的又一大看点。

“是‘囤地’还是开发？房企很有可能视项目本身情况，对是否开工、如何开发作出决定。但是，‘徐家汇中心项目’的开工时间为‘交地后12个月内’；竣工时间为‘动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工’。这就由不得房企开发不开发。”张宏伟说。(来源：新华网作者：房产频道张玉玺)

融创以楼面价7.3万夺北京新地王售价或超15万/平

9月4日下午，北京市国土局公开拍卖北京朝阳区农展馆地块，经过69轮的激烈竞拍，融创集团最终以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件获得。实际成交总价为43.24亿元，剔除配建的医院面积后，楼面价高达73099元/平米，溢价16.67%，成为北京名副其实的新地王。

9月4日下午，北京市国土局公开拍卖北京朝阳区农展馆地块，经过69轮的激烈竞拍，融创集团最终以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件获得。实际成交总价为43.24亿元，剔除配建的医院面积后，楼面价高达73099元/平米，溢价16.67%，成为北京名副其实的新地王。（搜狐财经注：据业内人士分析说，以今年成交均价最高的5个项目看，如果仅按照7.31万的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本则起码高达10万，而如果剔除其中不可销售部分，入市的本价已经达到12万以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，销售价格必须突破15万。）

农展馆北路8号0304-622地块被认为是东三环成熟片区的绝版地块，在竞拍现场，中海地产、融创集团、懋源地产、和裕地产、合景泰富、珠海华发、住总和首开联合体、首城置业8家企业展开逐鹿。虽然没有孙河乡地块或房山理工大地块拍卖时那样数量众多，但面对这块东三环的绝版好地众房企也都虎视眈眈。

作为近年北京市三环内少有的住宅用地供应，北京土地储备中心官网信息显示，在该地块开拍前，就已收到8次网上报价，最高价为18.7亿元。

今天的拍卖开始不到10分钟，经过9轮就由融创以21亿元达到合理上限。转而进入配建医院面积的竞拍，经过60轮配建面积竞拍，融创以配建27.8万平方米亿元面积力压群雄斩获农展馆地块。

随着主持人一声锤落，北京国土局二层大厅也炸开了，“异地建设27万平医院，这肯定是北京新地王了”现场很多房企代表和媒体都在议论着。据悉，农展馆地块建筑控制面积为59152平方米，达到竞拍合理上限后将转为竞拍配建的医院面积，最终经过69轮竞拍，融创以21亿元配建27.8万平方米医院面积如愿摘得农展馆8号地，同时也创造了北京新地王：折合楼面价高达73099元/平方米。

2013年北京已接连拍出夏家胡同和孙河乡两块地王，本次农展馆地块73099元的楼面价使得“地王”的桂冠再度易主。据了解，2012年11月27日，该地块就曾挂牌入市，成为准地王的候选。但同年12月19日，地块出让因故暂停。2013年8月2日，该地块重新入市，相比之前的起价20亿，新挂出的地块降低起价到18亿，但这丝毫没有影响农展馆地块成为北京新“地王”。（人民网北京9月4日电唐沰）

全国楼面单价纪录现身每平方米7.31万元

北京市土地整理储备中心9月4日公告显示，该市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目于当日拍出，北京融创恒基地产有限公司以21亿元，加之异地配建27.8万平方米医院面积的代价成功摘得此地块。据悉，以取得该地块的总代价计算，该地块实际楼面价达到每平方米7.31万元，创造了北京乃至全国的楼面单价纪录。市场分析人士称，这个价格“突破市场想象力”，要想盈利，未来该地块销售均价需要达到每平方米15万元。

北京农展馆北路8号0304-622地块被认为是北京东三环成熟片区的绝版地块。该地块设置了合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在上限价格基础上现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。

当日拍卖开始不到10分钟，只经过9轮竞拍，北京融创恒基地产有限公司的报价就达到21亿元的合理上限。接着转入配建医院面积的竞拍，经过59轮配建面积竞拍，北京融创恒基地产有限公司以配建27.8万平方米医院面积力压群雄成为农展馆地块新主人。

据悉，此次拍卖的北京农展馆地块最大建筑面积59152平方米，按照21亿元的拍卖价格和异地配套建设27.8万平方米医院的成本(此项成本约22.24亿元)，开发商在拿地阶段需要为5.9万平方米合计支付43.24亿元，其实际楼面价格约为每平方米7.31万元，当之无愧成为北京新“地王”。

此前，业界曾预测该地块的楼面价将在每平方米5万元以上，最终出来的数字高达每平方米7.31万元还是让市场吃了一惊，中原地产市场研究部总监张大伟称：“突破市场想象力！”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上表示，每平方米7.31万元的楼面价也是全国单价地王。(来源：羊城晚报记者孟庆利)

北京四环房价直逼香港业内称5年将达10万/平

作为全球楼市风向标，香港房价总是被拿来与北京房价相比较。

一种流行的观点认为，北京房价与香港相比仍然非常便宜。有业内人士甚至预测，北京四环内房价5年内将达到10万元/平方米以及其他更极端的预测。

但数据与实地调研显示，在北京，一个中产阶层要想购买一套住宅，其支付的成本目前和香港已相差不远。

美联物业数据显示，目前全港楼价已处历史高位，并远超1997年金融危机前的高峰；而北京楼市经过去年以来的这轮上涨后，也已远远超越2011年。局部来看，同处历史高位的北京房价已可比肩香港。北京中原地产研究总监张大伟告诉本报记者，就房产性价比而言，北京和香港处于同一级别。

历史上看，香港房价曾数度处于低谷，最近最猛烈的一次危机是1997-2002年间楼市泡沫破裂，房价一度跌去三分之二。近期，在港府的打压下，香港楼价走低。

北京四环房价直逼香港

中国指数研究院[微博]最新数据显示，8月份“百城房价”已经连续15个月环比上涨。其中，北京环比上涨最为明显，涨幅达3.22%，同比涨幅更达22.49%。2013年前7月，北京四环内商品住宅成交均价为42259元/平方米，同比上涨24%；相比四年前上涨约一倍。

美联物业数据显示，截至2013年8月，全港100个著名中小型私人屋苑成交均价为每平方英尺7203港元（按建面计算），约折合人民币6.2万元/每平米。其中，区位接近北京三环-四环的九龙每平方英尺8042港元，折合人民币约7万元/平方米。而北京东三环附近新房均价，已高达6万上下，与香港相当接近，北四环也已达5万-6万元左右/平方米。市中心亦有不少单价8万以上的房源，与香港港岛区均价近似。如果是学区房，则几乎与香港房价相若。

然而，若考虑香港买房是按套内面积计算以及汇率因素，北京四环房价已可以比肩香港。以中产家庭购买一套可供基本居住的普通住宅为例，在香港沙田区域（相当于北京四环）购买一套70平方米（套内）住宅，约700万港币，折合人民币约560万，而在北京四环一套建筑面积100平方米，套内约80平方米的住宅，则需500万元左右人民币，两者相差已不太多。

北京阳光100置业副总经理范小冲亦向本报记者指出，包括北京在内的一线城市房价直逼新加坡和日本东京等国际一流城市，而性价比相比这些城市逊色，存在房价虚高的情形。

截至目前，北京楼市的热度仍在递增。据中原地产市场研究部统计，今年前8个月，北京新建住宅（剔除保障房）合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，这一成交量是最近5年来的第二高点，仅次于2009年。

与北京形成鲜明对比的是，同处历史高位的香港房地产市场却显疲软。去年8月，香港政府祭出多项调控政策后，楼市交易日渐趋冷，房价归于平稳，内地投资客亦难觅踪迹。记者查阅香港运输及房屋局土地注册处资料发现，8月全港楼宇买卖合约数仅为5111份，同比去年大跌五成。

香港CIMB证券的研究报告指出，香港楼价处于不稳定的泡沫状态，估计2014年楼价下跌10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

泡沫争议

如果说香港楼市存在泡沫已确定无疑，那么北京楼市的泡沫说则面临诸多争议。

张大伟认为，和香港一样，北京楼市存在一定泡沫，“主要是房价与收入比差距实在太大”。从房价收入比、房价租售比这两个判断房地产价格是否合理的指标看，目前北京这两个指标均明显超过国际惯例。

“北京是执行限购最严厉的城市之一，房价仍然上涨，说明有大量的自住与改善性住房刚性需求存在。”上海易居房地产研究院研究员苏艳认为，北京楼市是需求导向型的，有刚需支撑，且库存处于历史低点，并不存在泡沫一说。

证券分析师王德勇称，北京与香港最大的区别在于，北京2008年以来人口膨胀非常厉害，住房需求旺盛，且买得起房的越来越多；而香港楼市缺乏当地人口支撑，“近20年人口增长很慢，本地需求实在有限”。更多是投机性需求，大陆甚至欧美投资者陆续进场推高了房价。他指出，香港这种情形很有风险，一旦预期发生反转，房价大幅下跌成为必然。

北京有需求是否就意味着没泡沫？

张大伟认为，需求和泡沫并不存在必然联系。购房更多时候是恐慌性需求，并非当下的需求，而是提前透支的需求。“虽然限购政策让一部分投机客离场，但是不排除部分人将现房用作投资手段，仍有风险。”他说，“北京的区位优势太吸引人，不断有人接盘，玩击鼓传花的游戏。越往后风险越大。”

范小冲对本报记者表示，住宅需求增加，市场泡沫减少或消失这种逻辑，只在真正的市场经济条件下适用。“房地产行业面临的政治经济环境是相对畸形的”，他指出，不合理的土地、税收政策推高房价；公务员、央企职工能通过特殊渠道拿到福利房；北京的限购政策则限制了外地人买房的需求，阻碍了住宅的自然流转，违背一般经济规律。在这种环境下空谈需求、供给与泡沫，行不通。

21世纪不动产市场总监桑雨枫认为，正如很多成熟的市场经济理论和规律无法解释中国的经济现象一样，泡沫论也无法准确解释北京等城市的房价，为什么这么高，而且在严厉的调控政策下也一直在涨。正如人们呼唤经济的深层次改革一样，现有的房地产调控思路必须改变，要在尊重经济规律的基础上，重建整个房地产制度，否则永远是盲人摸象。（21世纪经济报道陈祥华香港、深圳报道）

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