中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

2.中国城市正处于大拆大建的高速发展期。

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

3.经济发展离不开房地产。

支柱产业地位仍无法动摇大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

4.房地产成了地方财政的主要收入来源。

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。

5.奢侈消费风起云涌，助长房价飚升。

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。

6.注意，是控制房价过快上涨，不是打压。

专家都会被问到一个同样的问题：未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。

7.通胀预期加大，带动房价上扬。

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

8.地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

9.建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上涨影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。

10.房子是保值增值的最佳投资

房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5—10套房子的人并不少，而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。

11.“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。

12.女人是房价上涨的帮凶

百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分手，掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。

12.受女性的“房压”中国男人会拚命去赚钱买房

女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理。

13.媒体捕风捉影、大肆宣扬，搅混一池清水

房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士，比如任志强（微博）、潘石屹之类，只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上，不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了，这原本就是很平常的一件事情，是市场营销手法，压根就不值一提，可是媒体却当成新闻焦点，洋洋万言进行讨论点评，硬是用高射炮打蚊子，弄得全国上下炮声隆隆。媒体具有舆论导向的作用，能够直接影响公众，媒体如此炮制，天下太平就成天下大乱了。媒体成了房价上涨的吹鼓手。

14.政府的不作为，变相助涨房价

面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？因为政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时，“妇女地位”就显然没有提高，而当人们不再喊时，妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，出名了，身价能不暴涨吗？政府的不作为主要体现在两个方面：一是没有拿出整套管理调控方案，而是应市式调控，是散打，是乱拳，如果被打中了，不是武功了不得，而是偶然命中，用民间的话说，是运气。这样的调控方式是绝对不可取的。而要拿出一套组合拳，认真分析，适时、有序地出手。二是政府缺乏远见，对房地产的未来走势，没有科学的预测，而只是想当然，以为出台一两个政策，房价就会稳定住。要知道，宏观经济是不以任何人和政府的意志为转移的，而是市场本身在起作用。比如股市暴涨或者暴跌，政府想扭转也无能为力。但是如果政府有远见，对房地产的未来走向有个基本的判断，自然就会形成科学有序的调控方案。事实上，政府每一次的调控，都成了为房价上涨“摇旗呐喊”，把房价推向一个又一个高点。

15.经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间

根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从某个侧面，加大了刚性需求。

16.腐败性需求拉高房价

所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房。据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。

17.开发商不可能降价

房价只会走高不会下跌其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。开发商是做经营的，对这种道理是了如指掌的，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说了，开发商普遍对房地产的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮。所以，指望房价下跌，无异于痴人说梦。

18.有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。

19.媒体支持

房价上涨房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入。我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。

尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼，来形容房地产政策的诉求，但在绝大多数人眼中，过去十年调控的目标，用两个字来概括，就是“房价”。

2003年，中央将房地产作为国民支柱产业。据不完全统计，此后与房地产直接相关的宏观政策达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段，在某些方面，已超越一个政体所应触及的边界。

遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市，人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清嘉园被称为宇宙中心，最初房价约6000元/平方米，而目前已至6万元/平方米。这一10倍的上涨幅度高于统计局数据，但可能更贴符大城市居民的心理感受。

中国房地产的现状，由调控反复敲打塑造成型，扭曲又充满张力。其间房产泡沫论、崩盘论不绝于耳，却从未成为现实。以至于十年来最顽固的唱空者谢国忠，都开始倒戈，其日前对外表示，明年年初，受地方财政影响，中央将会释放房地产的利好信号，带动房价回暖。一些年份稍长的开发商，面对新政策的出台，已养成一种“兵来将挡水来土掩”的心态。

大部分市场人士形成共识的是，过去十年的房地产调控大致分为三个阶段，第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度，调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。第三阶段是2010年4月至今，目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。

其中第二阶段，为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施，在很多观察人士看来，是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处，问题在被简单化的同时，也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因，可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。

回溯调控，政府的基本逻辑较为清晰：通过调整土地供应的结构、促进土地利用效率、加强信贷支持针对性等方式，来严格配置开发商的生产要素。在需求端区别对待，为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投机性购房。此外，土地增值税、二手交易所得税和房产保有税等税费手段，也被用于调节市场秩序。

调控遭遇的障碍，被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题，可能难以得到调控和房价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳，调控者希望如何稳住市场，具体措施又是如何传导到价格曲线上的，市场的逻辑又是什么，二者偏差在哪里。

生产要素的供给压缩

严控房企开发贷，致使融资难，增加购房成本

常年紧缩地根，垄断土地供应，地价飙升，增加土地重置成本，导向房价难降

加大保障房用地供给，不等于增加商品房市场供给

2003年4月，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例，不执行优惠利率。这是“黄金十年”启动后，政府首度采取抑制房价过热的措施。

信贷政策是房产调控的一项常规动作，其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端，调控主要针对开发贷。

早期政策对开发贷的限制，主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上，调控者希望借此减少高端房供应，增加中小户型，以满足中低收入者的购房需求。比如“汤臣一品”等高价豪宅项目，被政府问责“价格虚高”，从而成为全社会众矢之的。这一政策导向思路，由于否定了市场选择权和消费差别，后慢慢淡出市场。

后期对开发贷的限制，源于对房地产投资规模过大的限制，而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企，被迫通过信托、基金和民间资本融资，资金成本动辄12%―18%。

在一个成熟的市场中，开发企业的融资来源，更多来自于直接融资而非间接融资。但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后，开发商基本丧失了这一通道，更加依赖大银行系统的高息资本，高企的资金成本进一步加权至房价。

作为最基本的生产原料，土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据，2003―2010年，全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%，而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。

过去十年间，政府对土地的调控，大致可分为三类：一是将过去协议出让改为招拍挂，二是打击囤地行为，加快开发周期，三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。

2004年8月31日之后，所有经营性土地一律要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。此外，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租，是明确招拍挂方式主导土地出让的关键诉求。

招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求：原先开发商和政府共同找地、开发土地，到由政府全包，资源配置效率大大下降。此外，由于价高者得的特点，土地拍卖的火爆场面频出不穷，“面粉价高过面包”的恐慌，不断刺激房价攀升。

在官方的逻辑中，土地供应紧缺，责任并不在政府，而是开发商――他们通过囤积土地，坐等升值，使得房屋售价与土地初始成本之间形成巨大的利润空间。因此在很长一段时间里，盘活开发商手中的存量土地，成为调控者的一项重要任务。

但事实上，1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着明确规定，国土部在2003年之后，还在不断出台“新规”督导全国土地市场，时至今日仍然影响了很多人的判断：正是开发商囤积居奇推高房价。

但到了2010年底，故事才水落石出。国土资源部公布了全国闲置土地的信息：全国1457宗土地总面积9772.4公顷，其中约70%为住宅用地，合同价款256.1亿元。其中54%的土地闲置明确是政府原因造成。属于企业原因的用地宗数为670宗，其中住宅用地约3145.58公顷，可建设住宅约3700万―4000万平方米，这在当年7月公布的全国开复工总面积32.43亿平方米中仅占约1.2%。期望盘活存量以增加供给的实际效果，可想而知。

加大保障性住房和普通商品房的土地供应，也是自2006年以来调控的重要政策。是年5月，国家明确90/70政策；2008年规定，住宅用地中，90平方米以下的户型和保障性住房必须超过70%以上；2010年再出政策，要求五年内建成3000万套保障性住房。

虽然从供地总量上，各地的确出现了比较明显的增幅，但刨开保障性住房用地、工业用地，京沪等大城市的商品住宅用地供应，实际上并没有实质的增加，而这些城市的需求却仍在不断膨胀。

受刺激的需求和未完成的保障

城市新增人口住房需求和持续宽松的货币环境，极大刺激购房需求

住房保障体系的不成熟，增加了商品房市场压力

行政压制需求的必然结果，是开发商生产积极性不足，加剧供需结构失衡

处在房地产发展的初中级阶段，国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的统计，近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%―7%。而同期年度新建住宅量相当于存量的4%―5%。也就是说，在未考虑折旧需求的情况下，市场每年仍有1―2个百分点的缺口。这种供需不平衡，被普遍认为是住宅上涨的基本动因。

2003年以来，尽管央行对货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧”等多次变化，但每年都在向市场注入大额净头寸：2006年为14500亿元，2007年为4700亿元，2008年高达18600亿元，2009年更是高达27500亿元。中国处于史上最“不差钱”的十年中，而金融危机期间的10万亿货币投放，更是将这一状况推高至顶峰。

持续的货币宽松，带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的投资渠道，使得持有不动产的增值收益，大大超过持有货币或投向实业，极大刺激人们对房产的潜在需求。

从2006年开始，政府开始认识到，住房需求必须区别化地满足，政府有义务保障中低收入者基本居住权利。“加快建设廉租房、规范经济适用房”，十年中首度出现在国务院常务会的决议中。但住房保障制度在对象覆盖、土地划拨和资金投入方面均未有明确的认识，也没有成型的制度设计。

但许多保障房尤其是经济适用房，成为权力寻租的地带。而更需要引导的廉租房体系，则在很长时间里没有得到应有的重视。地方财政的压力和商业银行的动力不足，也成为这项需要长期建设、动态维护制度建成的障碍之一。

2010年，保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了“军令状”，以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前，行政命令的结果却是，只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。

因此，流动性泛滥的市场周期中，房屋的资产属性得到了充分的体现，其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体，一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。

2011年，政府出台了另一项压制需求的政策――限购，辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮，对三套以上住房停贷。其初衷，是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

尽管这项被称作“史上最严”的政策，通过近乎一刀切的方式，错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求，但在房价控制指标上，取得了明显的成效。从2010年―2011年的两年间，全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。

开发商开始逃离“两限”最严的城市，到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏，战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市，一线城市的需求则被强力压抑。

2012年3月，地产大佬任志强预言，由于限购限贷等严控措施，过去两年中开发商的生产积极性受挫，住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长，一年后一线城市房价将出现暴涨。

供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年，房价划出了一条陡然上升的尾线，比任的预测提早了几个月，这一趋势延续到了2013年5月份。

税费调节的理想与现实

重交易轻保有的税收结构，并不能有效盘活存量住宅，反而滋生更多的投资欲望

房产税的调节和替代效应，仍有待政策加速推进

税费作为调节供需平衡的手段，在国内调控中占据举足轻重的角色。

一个得到大量共识的数字是，房价中有60%―70%的部分都通过税费方式流入政府。

过去十年间，围绕调控的税费调整，主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动，很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中，税费无论是以买方还是卖方为征收对象，最后都很容易被转嫁到购买方，从而推动房价的上涨。

我国目前保有环节的主要税种，包括房产税和城镇土地使用税，但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，实质上处于“无税”状态。

宽松货币政策和持续上涨的房屋价格，又催生了投资和投机性购房，保有税的缺失，使得房屋持有成本几乎可被忽略不计，致使住房囤积大量空置，拥有数十套，甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光，更加剧了供需矛盾。

市场分析者建议从严征收保有税，一方面可以盘活存量房，抑制和打击投资投机购房，另一方面可以为地方政府另辟财源，摆脱对土地收入的依赖。在2011年底，政府有意改变目前现状，并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。

两座城市对试点的细则安排显得极为谨慎，征税对象主要是增量房，也包括重庆市的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用，在一年后却并不明显。按照官方统计口径，去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%，征收量与财政收入相比几乎可忽略不计。

第二批扩大到试点名单，在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停，理由是，政府智囊建言，如果只征收增量，会在政策执行前引起一轮购房狂潮。坊间传闻可能不足为信，但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面的界定，还包括差异化税率如何确定，对房产的合理估值、税务部门的管理资源配置等问题。目前，全国性的住房信息联网平台迟迟未能建成，全面征收的难度可想而知。（中国网）

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