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李铁：高房价是市场趋势 产业迁出人口控制非出路
中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁
网易财经8月10日讯 2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行，本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”，数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛，讨论当前中国经济最为重要的热点议题。
在“破解楼市迷局”分论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，关于京津冀房价，房子问题有很多内容可聊，特色小镇的问题、旅游地点的问题，但我想讲一个问题，核心，人口控制不是出路，产业迁出也不是出路，重点是怎样通过空间范围的调整来解决以人为本的问题，让大家知道高房价是市场趋势所在，政府应该做的是给所有中低收入者在更大范围空间内提供低廉的住房。
以下是发言实录：
主持人：谢谢刘世锦先生为我们带来了非常精彩的演讲！
接下来有请中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生为我们带来精彩主题演讲，掌声有请！
李铁：很高兴又来到网易夏季论坛，给我规定的题目是京津冀房地产的思考。
为什么讲京津冀呢？因为在北京谈房价上涨的问题，房价上涨在全国不是一样的情况，冰火两重天，大部分三四线房子卖不出去，讲京津冀它和房价有直接的关系。
我们做了一个背景（调查），对京津冀有大致的了解，整个人口，包括城镇化率，给大家做一个参考吧。
二是整个经济的差别，人均GDP，北京相当于河北的三倍，虽然和天津差不多，但人均财政收入水平差太多了，这说明北京优质资源集中过多。
三是产业结构，北京已经进入了后工业化时期，以服务业为主导的发展时期，天津作为工业化后期，河北是工业化中期。
我们看北京房价的热力图，我们从2015年做了热力图对比，看2015到2017年，红的地方就是房价越高的地方，高房价地区从原来的中心地区向外扩展，都是在这一年房价严格控制的情况下继续向外扩展，这特别说明北京，特别是京津冀地区房价上涨的趋势目前来看虽然短期受到一定抑制，但还是在上涨趋势。
网易说谈京津冀房地产发展哪儿最有希望，我们看，它和北京的辐射区有直接关系，东城西城房价最高，朝阳海淀石景山房价就下降了，随着中心区向外扩张，房价不断下降，两图都说明了这个问题。
不仅仅是北京辖区，北京周边地区的房价也在发生变化，反映出京津两地，特别是北京对周边地区的影响，我们画了几个同心圆，30公里、50公里、100公里，包括200公里，越远房价变化越大，和北京相关的基本集中在30到50公里的范畴，我们可以看50公里的范畴，很多人感兴趣，涿州、河北、固安、廊坊、大厂、三河，这块的房价2015年时是10000左右，现在涨到20000多，三河香河通了轻轨以后已经达到了25000，北京市中心搬到通州房价也在上涨。
这也是和北京辐射有直接关系，这三个城市（京津冀），石家庄辐射能力最差，天津辐射能力有限，廊坊地级市的附加能力，还是靠近北京的房价高很多。
影响北京的，我们还把旅游人口作为因素，很多人在判断时，城市化率到50%以后，甚至50%到70%之间，过度聚集的同时会出现一定的逆城市化现象，北京达到80%，通过旅游消费向外扩展时会影响北京周边的房价，比如张家口崇礼房价达到20000多，这和旅游消费有影响。
第二，很多人关心房价能不能降，我从整个城市发展规律来看房价能不能降。
1、房价为什么涨，优质资源绝对集中的地方，三甲医院、211高校、央企总部，差距特别大，优质资源过度集中是导致房价上升很重要的原因，每次我都讲，为什么香港房价一直涨，是北京的三倍，因为香港的优质资源远远超过北京，条件没有发生变化。
2、货币超发和贬值的基础性因素还在，现在房子存在两个刚性需求，一是住的刚性需求，另一个是的刚性需求。
我们研究房子的问题不是研究房价本身，是研究金融问题，如果钱放在银行里，天天贬值，兑美元贬值，虽然最近稳定住了，但趋势没有发生变化时总得选择另一个地方进行投资，要不是股市，要不是住房，或者寻找其它投资机会，但现在看来在京津冀地区由于我们资源的稀缺性没有发生变化，在这里投资还是有长期回报率预期的，所以这么看，货币超发和贬值的基础因素还在，购房者对投资的刚性需求还在，对房价的支撑需求也在。
3、经济是不是增长，刚才世锦讲我们已经触底反弹了，对于经济保持增长，高收入人口增加，我们可以看，中上收入人口占比20%，2010年是2.68，2.75、2.84、2.9，人群在增加，这对于高房价支撑的群体还在，要到全国去，想买房，到哪儿买房最好？可能省会城市、地级城市是首选之一，但最重要、最有升值预期的肯定是北上广深。当经济还保持稳定增长期时，高收入人群在增加的时候也是导致房价上涨一个最基本的支撑因素。
4、住房供给是不是充分满足了需求，所谓住房的刚性需求，北京适龄购房人群在增加，从2011年592万人到2015年的664万人，2016年将近700万人，住房供给，完成投资占住宅投资的比例，90平方米以下的25.7%，北京每年增加住房大概十几万套，能否满足需求？满足不了，所以这种刚性需求不是促进了房价上涨，是买不到房使大家、使所有白领对于房价上涨的关注达到了最高。由于这种关注影响了媒体，影响了我们政策的决策。
我们知道最近中央采取了一系列措施，包括限购、限贷，又采取了租售同权，人口流入地区增加租赁房，促进租赁住房发展，包括共有产权住房，包括一系列措施，什么北京人口疏解等等，但我们看到这些政策时，如果我们看到前面的基础性条件没有发生变化，可能会导致我们房价的涨幅趋缓，当然大量属于行政措施，比如房子涨了我可以不让你卖，只要限制你卖，我就可以限制房价增长。
最近北京确确实实看到了二手房的房价涨幅趋缓甚至卖不出去，大家都在观望，是不是房价会有下来的一天，我等下来的一天再去买住房。我想这个可能性不大，毕竟稀缺性资源是全国独有的，如果你再通过行政压制，总有一天房价会出现报复性反弹，因为这不是市场的结果，前几个因素都还在。
再一个，控制人口政策和低端产业迁出政策会使房价下降吗？不会。
所谓人口控制、低端产业迁出，当然这也是暂时性的行政措施，它的结果是什么呢？很有可能人口会回流。还有一些可能，当你这个地方的产业迁出时，生态补偿，公共服务设施在增加给更少量的人口时，你说这里的地产价值和房屋价值是会升高还是降价？肯定会抬升，所以低端产业迁出，所谓人口控制是暂时性现象，但一旦当迁出以后还会导致土地升值，因为更少数的人口来占有更多的优质资源，所以趋势还是涨价。
通过房价问题我们对城市的发展思路要进行反思，中央城市工作会议上总书记讲了要“尊重城市发展规律”，我们知道近三十年中国城市化发展速度很快，北京的发展很快，我们出现了“城市病”，但所谓的城市病是集中在主城区而不是辖区，北京市1.67万平方公里，主城区667平方公里才1050万人，我们在主城区看到了堵车，看到了一系列问题，环境污染是华北地区的事情，这些城市病在主城区，我们还有更广大的辖区作为调整空间，我们不能让主城区的病，辖区来吃药”，这是一个特别大的问题。刚才世锦讲了“大都市圈”，我也同意这个观点，我们不能叫北京“特大城市”，应该叫特大城市区域，或者叫特大城市群，或者叫都市圈，都市圈的核心问题都是一样的，一回事。
第二，由于优质资源的高度集中，它不可能改变人口向特大城市、区域流动的大趋势，或者是向大都市圈流动的大趋势，这是世界城市化普遍发展的大规律，因为中国是等级化管理体制，优质资源向高等级城市集中，你就应该接纳更多人口，而不能排斥。当你用行政措施迁出的时候，我相信它不会迁出很远，迁出一段时间以后政策反弹时还会回来。
第三，城市化水平在中国的提高需要扩大城市区域，也就是大都市圈作出更大贡献，而不是控制人口，这一点我跟世锦的观点完全一致，可是我们强调人口的控制、低端产业的控制，采取了一系列措施，这是不符合城市发展规律的，因为我们需要服务，我们需要所谓中低收入人口的服务，饭店服务员、餐饮服务员、环保工人，包括快递服务员，我们的城市离不开他们，如果我们让他们离开了，那城市必定死亡，包括家政人员。所以在城市化进程中，北京市的特大城市区域和都市圈应该更好地发挥吸纳人口，以解决京津冀发展严重不平衡的作用，而不能把它排斥掉。
第四，治理房价问题要尊重城市发展规律和市场规律。
所谓城市发展规律是什么呢？城市发展规律就是当优质资源过度集中的地方，一定会带来人口进入，从而一定会带来房价上涨，是不是城市发展规律中房价会永远涨下去？中低收入人口的住房怎么解决？它要通过更大范围空间来解决住房供给的问题。为什么开始我做了一系列空间图呢？随着城市中心向外扩张，房价会出现递减的现象，随着中心向外扩张，递减就意味着中低收入人口可以在离城市中心区较远的地方，30公里半径、50公里半径，可以买到你需要的住房，全世界都如此。我们为什么要反对这种做法呢？为什么不尊重这种发展规律呢？政府该做的是怎样做好服务，怎样解决基础设施建设。
所以就回到了第五个问题，应在区域发展战略背景下来考虑城市化的问题，来考虑空间资源的再配置，来解决房价和住房供给问题。
还是回到原来的图，我们想到为什么三河、香河、燕郊甚至永清、固安有了房价升高趋势呢？我们知道靠东，燕郊离北京30公里，靠南30公里的地方在庞各庄一带，靠西30公里、靠北30公里都在北京辖区之内。可是由于我们的人口控制政策，由于北京公共服务封闭性供给政策，北京户籍制度、人口迁出政策等等，影响到我们制定长期战略来促进周边中小城市和小城镇的发展。
很多人愿意举东京的例子，东京从来没有限制过周边20公里到30公里周围中小城市的发展，我们北京是严格限制的，北京城市化对周边的小城市是严格限制的，可恰恰在这些地方可以提供更广泛的住房供给空间，可以提供大量的低价住房，我们不一定非要到河北买房、不一定非要到燕郊买房。如果我们确实不愿意去这些地方发展，我们可以把轻轨修到河北，修到永清、固安、涿州，这也可以，我们把我们的半径圈放大。
但目前我们的政策处了问题，我们把我们的公共服务政策，这种封闭的公共服务政策和财政政策以及户籍政策影响到了整个北京城市的规划，城市的资源再分配，所以学习总书记讲话，从“一带一路”、京津冀一体化以及长江经济带战略中我们可以看到通过区域大范围空间来解决城市化发展中特大城市的城市病问题，我们有足够的办法来解决，但目前由于利益关系，我们放弃了这种思维模式，导致了房价高涨同时我们没有采取更有效的措施解决中低收入人口的住房问题。
第六，我们要给大都市圈的中小城市和小城镇更多发展机会，其实给他们发展机会也等于给我们中小投资者更多的发展机会。
我们知道最近北京提出了“穿墙打洞”，我们过多强调了所谓“住房是用来住的，不是用来炒的”，但住房是用来住的，同时也包括住房可以经营，服务业都是在住房基础上发展起来的。
可是我们过去城市的住房供给只是解决单一的功能，市场进行了充分补充，市场把过去所有单一性功能住房变成了多功能性的，把过去的大院经济变成了一定的街区经济，可是我们通过穿墙打洞的治理，通过低端产业的迁出，我们把这些住房功能全部打掉了，使我们城市的活力、方便性受到了极大影响。所以学习总书记讲话，我们真的要认真地、全面地理解，而不能从单独的字面上理解，因为中央城市工作会议上总书记讲过“要恢复街区经济的发展”，可是我们现在通过穿墙打洞，把街区经济毁掉了，我们在城市里住还方便吗？所以服务业是一个很重要的发展方向。
另一方面，我们把所有开发功能都交给了地产，我们忽视了另一个功能：城市发展有地产商的功劳，同时有中小投资者的功劳，全世界特大城市，各类大城市，土地不都是大面积出让的，小块土地的出让会带来服务业的长期稳定发展，会带来租赁住房长期稳定发展，这是国际已经成功的经验，可是我们还在走大地产商的发展模式，这使我们城市变得越来越不方便，也使我们短期性投资性地产发挥更多功能，而使长期稳定经营服务业的地产，使小投资者没发挥他应有的作用，而中小投资者在促进城市活力方面，带动消费升级和产业升级方面也会发挥很大的作用。
解决办法仅限于房子问题，我想第一个是要在更大范围空间内调节住房供给政策，不能把我们的目标只针对主城区，只针对房价上涨地区，要在周边30公里到50公里的范畴内提供居住住宅区，给买不起房的人提供住宅。
这里叫“利用空间住房结构，调整缓解供求矛盾”，缓解大家对房价上涨的过度关注，而房价上涨确确实实有它市场机制的作用。
二、促进周边的中小城市和小城镇发展。
东亚地区我们举了东京都市圈、首尔都市圈、北京都市圈、上海都市圈，可是我们看到的这几个都市圈的城市结构，我们不是城市群，我们的中小城市发展严重不足，特别是5万到20万人口的城市严重不足，北京郊区就一个，无论在欧洲还是美国，这种中小城市发展发育都比中国要好很多，怎样促进都市圈、城市群、特大城市区域的中小城市发展对缓解城市病、功能疏解具有非常重要的意义。
我们知道产业迁出，大企业迁出，我们都想集中一个产业园，实际上国际上一个大企业随便到一个小城市就可以落户，为什么呢？成本低，这里我不多讲，但我们要给一些小城镇，甚至包括一些村，给予发展权限，让这些产业疏解通过市场的方式自动进行空间选择。
分类推进主城区和非主城区的发展政策。
我们要把核心区和辖区有机分开，这样才能真正带动城市郊区和小城市的发展。
加大城际轨道交通建设。
我们北京市要制定城郊30到50公里的轨道交通规划，如果我们看东京的发展，摊到一定程度会程树枝状的发展模式，原因是顺着城际轨道交通，依托原有的小城市和小城镇自动带动了城市格局的变化，轨道交通的通达性我们可以看到，过去我们是以高速公路为主，未来以人流为主，适应服务业发展，要真正发挥城际轨道交通的作用，它会使得通达性更好，降低交通半径。
在轨道交通的地方制定发展政策，促进特色小镇、小城市发展，建立集中居住区，解决房价问题。
关于京津冀房价，房子问题有很多内容可聊，特色小镇的问题、旅游地点的问题，但我想讲一个问题，核心，人口控制不是出路，产业迁出也不是出路，重点是怎样通过空间范围的调整来解决以人为本的问题，让大家知道高房价是市场趋势所在，政府应该做的是给所有中低收入者在更大范围空间内提供低廉的住房。
谢谢大家！（来源：网易财经）
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