杠杆上的楼市：媒体称中介场外配资规模或超万亿

【昨日要闻回顾】

专题：2016全国“两会”进行时

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上周末国内钢坯价格涨幅高达13%

财政部部长楼继伟等答记者问

政协委员谈推进供给侧改革

政协委员谈绿色发展保护生态环境

“煤二代”遭停薪留职转岗 高管难忍降薪跳槽

1月份中钢协会员企业采购成本低于去年同期

济南市长谈济钢搬迁：搬到运输成本较低的沿海城市

安米首席执行官：中国开始关闭钢厂，市场将会好转

朱小丹：用一年左右时间完成2333户已关停国有企业的处置和出清

过去政府下任务，这次市场调节 河北今年再压减钢铁产能1800万吨

化解过剩钢铁产能政策贯彻实施大提速 钢铁股猛涨 重庆钢铁涨停

刘世锦：中国经济今年下半年或明年上半年触底 黑色商品为何反弹

杠杆上的楼市：媒体称中介场外配资规模或超万亿

新年以来，楼市成为焦点话题。杭州告急、上海沦陷……微信朋友圈里，均在热议各地房价和买房，房产交易中心被挤得水泄不通，一线城市新开楼盘一天抢光的新闻屡见报端。

在中央明确房地产“去库存”为今年五大任务之一的背景下，中央连续出台了多数城市松绑限购、降首付比例、调整交易环节契税营业税等刺激措施。楼市热并不让人意外。

然而，一线城市的火爆的楼市背后，杠杆资金尤其是场外配资更值得警惕。新华社上周文章援引深圳市房地产研究中心主任王峰直接称，供需长期存在的矛盾不足以支撑房价短期快速上涨，此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。

杠杆上的楼市

中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台……配资机构越来越多。自买自卖转按揭、首付贷、众筹炒房、P2P……杠杆手段频现。

以深圳为例：贷款杠杆几乎利用到了极致……众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品“热火朝天”。

贷款杠杆——

人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品——

以互联网金融为背景的搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。

还有拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。

楼市场外配资规模有多大？

华夏时报报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。如果“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加，风险进一步加大。

各大中介公司公开宣传的数据也显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分加杠杆其实更多不是从商业银行系统进入，而是从其他互联网金融平台进入。包括一些中介为了扩大平台的利用效益，可能进行零利率的房贷优惠，这使各类加杠杆操作变得频繁。此类加杠杆背后的担保机制并不健全，增大各类风险。

也有分析师认为，当前杠杆整体处于合理水平。一财援引中信建投房地产分析师陈慎称，购房者使用首付贷的比例很低。目前首付贷等场外配资对于房价的影响被夸大了，国内的楼市杠杆仍处于比较合理的水平。

似曾相识？

杠杆资金、场外配资，熟悉的字眼一再挑动着人的神经。去年股市泡沫破灭还历历在目，主要原因也是由于居民投资加杠杆，一个是通过两融的场内加杠杆，另一个是通过场外配资加杠杆。

作为一轮杠杆撬动起来的牛市，一开始就存在泡沫。而随着监管层强力去杠杆——清理场外配资、场内融资融券、证券类信托，由于时间较短、手段较强硬，导致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股灾许多人至今记忆犹新。

当时，据国泰君安任泽平、张庆昌测算：A股杠杆资金存量为4万亿左右。

场外配资规模约10000亿，成本在13-20%之间，杠杆为1:4-1:5之间，主体为互联网平台、配资公司、券商、散户。

融资融券余额2.13万亿，杠杆在1:1左右。

除了中介场外配资规模或超万亿外，与股市领域的场外配资不同，房地产领域的“场外配资”是一环扣一环的杠杆配资。华夏时报援引业内人士称，目前，“场外配资”中有50%居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。

此外，A股去杠杆，可以借助禁止恒生HOMS系统等配资系统接入市场交易系统，而楼市则更为不容易做到。

上涨时加杠杆有助于快速兑现预期，调整时去杠杆加大市场波动。一旦楼市出现任何问题，场外配资会极大地加剧波动风险，引发连锁反应。

北京师范大学教授、经济学家钟伟提出，不管如何，去库存需要付出巨大代价。理性选择是，至少这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。前车之鉴是股市，拔苗助长式的市场透支最终以持续异常动荡收场，中国中产阶级可能因股灾而被洗劫了超过10万亿以上的财富。

外媒：监管层计划打击房贷首付类金融产品

对于楼市场外配资，监管层似乎有意向控制风险。彭博今日援引知情人士称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。

监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门​还将加强房地产信贷的压力测试。

不过消息尚未得到央行和银监会的证实。

此外，上周五21世纪援引股份制银行上海分行零售部人士称，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。

住建部部长陈政高表示，一线城市会通过增加土地供应面积来稳定市场。一线城市还会打击违法交易行为，还要主动发声稳定市场。总体来说，对今年房地产市场健康发展充满信心。

楼市“冰火两重天”下，朋友又开始了新一轮刷屏。（来源：华尔街见闻 文 / 刘雪莲）

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