昨日午后地产板块集体爆发，带领沪指一度涨超1%。媒体称，地产股大涨是因为“房贷利息抵税”的传言。多家券商表示，地产板块昨日异动，表象是政策朦胧利好，内因是机构低配和估值便宜，年末板块轮动时点到。另外，“房贷利息抵税”短期内操作上不可行，但近期数据反映全年经济数据难看，房地产刺激政策出台已经有充分理由。

岁末效应利好地产板块

昨天地产板块午后集体爆发，板块涨幅一度超过5%，万科A、保利地产、金融街等近10只个股涨停。

中金地产昨日发表评论称，地产股大涨主因不是受“按揭利息抵个税”的消息影响，而是年末板块轮动时点到，机构低配和估值便宜。

海通证券亦表示，岁末流动性需求上升，利好大市值股票。临近年底，市场资金成本高企，投资者对流动性资产的需求提升。与 1至11 月相反，高流动性的大市值股票在 12 月份的收益显著高于低流动性股票。

按揭利息抵个税，不太可能

对于“按揭利息抵个税”消息，中金地产认为“执行难度大，出台概率较低。”

客观分析，按揭利息税前列支，以国际经验看，需要有一套完整的纳税申报体系，无法简单在国内很快推广，而且现在缴纳个税的人数仅2800万人，占全国总人口的不到2%，此类政策并非普惠性政策，如果在全国层面出台定然会引起一定程度争议，研讨、会签过程也会较长，虽然会对房地产市场有立杆见影的效果（我们初步估算，按揭贷款利息抵个税有望带来房价2%至10%的下降，效果明显高于减免二手房交易税及放款公积金贷款带来的购房负担减免），但执行难度大，出台概率也会低于地方财政给予商业按揭贷款贴息、继续降低首付比例、降低交易环节税费之类的政策。

华泰证券地产分析团队评论称，先不说这种对富人补贴的方式是否实施，目前来说是有难度的。要把工资和贷款记录相匹配，这个技术条件上还无法实施。

房地产刺激政策出台时机已到

华泰证券昨日晚间在电话会议中表示，最新PMI的数据公告，反映整个经济还是在萎缩，中下旬召开的中央经济工作会议，预期全年经济数据也会非常难看。”十三五“规划里已经把清理库存作为非常重要的一点，从连续三个月出现增速下行，GDP拖后退，房产库存又很高这些现实情况出发，有理由相信，现在已经具备足够理由出台一些刺激政策。

华泰证券预期明年作为“十三五”元年，会有房地产刺激政策出台，“按照中国的经验，第一年出政策，第二年、第三年做实施，第五年做考核。”

首先，借鉴国外的经验，国外出台过哪些国内还没有出台的政策？总结有三。

一个是贷款利息税前扣除：先不说这种对富人补贴的方式是否实施，目前来说是有难度的。要把工资和贷款记录相匹配，这个技术条件上还无法实施。

二是住房金融公库：类比日本，国内有两个，一个住房金融事业部，2013年就已经在国开行下面成立过了，只不过到目前为止没有做真正的推出，每年年初的深改小组会对整个的进展情况做推进。因为它的政策最后出台只需要正式落地就行了，其他的配套也不麻烦，这个主要是针对保障房新建的，住房金融公库对个人购房者提供低息的贷款，也比较类似于美国的两房，相当于住房金融公库再加上资产证券化。

三是集体建设用地入市：很多人理解为利空，我们的理解是利好，土地的总量是政府管控的，可以类比已经在做集体建设用地入市的成都和重庆，两个城市的总量供给还是由国家制定的，总量供给固定那么主要调的是结构，以往的结构都是土地招拍挂，开发商拿的地价高，必须加快卖房。如果集体建设用地入市，就给了开发商新的囤地空间，而土地层面进行囤地，商品房供给方面也会出现供给的收缩。

华泰地产认为以上三项政策一定会出台，但预期不会非常快。对于短期内政策经审议就可通过的，华泰认为有两个参考标准：

限购宽松：山西最近做的事情，山西全面取消的限购，他在文件的第一句话已经写明了，为了响应“十三五”规划的号召，所以我们不排除其他的城市、其他的省市也会根据“十三五”说的是刺激政策。

限贷宽松：拉动地产的复苏不能靠刚需，要靠投资性需求和改善性需求，现在，特别是对于第三套房限贷的宽松，我们认为也是有可能出台的，因为住房作为商品房本身是没有那么多的限制，这个在国外都是没有过的情况，我们认为这个是需要审批，从技术上、操作上也不存在任何难度的调控政策。（来源：华尔街见闻文 / 储芸）

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房地产板块异动 政策蠢动还是岁末效应再现

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