房地产市场的发展离不开宏观经济的环境，任志强认为，由于我国固定投资中基础设施投资和工业投资以及房地产投资都有可能处于下降趋势，导致2014年GDP增长率也将呈现下降趋势，增长率保持在7.6%或7.5%，是任志强对GDP的判断。同时，任志强认为，CPI处于较高水平，对外贸易呈负增长趋势，在2014年市场经济好转的情况下，通货膨胀率比2013年要有所增长。任志强认为，GDP的平稳增长，会促进房地产的稳定发展。

谈到对未来房地产市场的判断，任志强认为，土地购置资金的大幅增长促使房地产的投资将维持较稳定的增长率。“对房地产来说，我们可以看到的是房地产投资会维持不变。2013年房地产投资增长率保持在19%-23%左右，2014年我估计投资将保持18%-20%的增长率。”但任志强也提醒业内人士，由于土地价格带来的投资增长率的变化，并不一定带来实物量的变化。“从投资增长来说，解决的是数字问题，但实际的供求关系，要解决的是实物量的问题。”

虽然投资将维持稳定的增长率，但任志强认为，投资的不确定性因素也有很多。央行每一次对货币政策调整可能会影响投资结构。资本市场的开放，会有更多的企业利用资本市场融资而扩大投资。同时央行对于影子银行的限制，可能会影响开发企业的融资渠道。这些因素都将因政策的变动而对市场产生不确定性的影响。

“所以，还要看这些政策会对市场产生什么影响。”但在现有情况下，任志强认为，2014年楼市前几个月将保持较高的增长率，但后期有所降低，出现前高后低的增长态势。

房价仍将保持持续上涨趋势

对于业内人士以及购房者关心的房价问题，任志强认为价格持续上涨的趋势并不会改变，只是价格可能出现波动。“2013年全国房价平均涨幅为8%-10%，其中一线城市房价涨幅超过了20%。从2014年的趋势分析，房价持续上涨的趋势是不会变的。”任志强认为，虽然2013年一二三线城市的区域性差别逐渐拉大，房价上涨步调不一致，但2014年，一二三线城市上半年房价仍然会保持上涨的趋势。

城镇化和人口结构变化决定市场需求

在房地产行业内普遍关心的市场需求因素的分析上，任志强也给出了自己的见解。在他看来，城镇化以及人口结构变化决定了市场需求仍然强劲。

任志强认为，十八届三中全会以后出台的关于加快城镇化发展的会议中提出，将我国的城镇化率由52%提高到75%。“在发展的20年周期内，首先保证1亿人口变为城市居民，随后仍将有两三亿人口转变为城市居民，这个发展过程中仍然需要城市变化和城市的发展。”

人口年龄结构的变化，也是值得房地产企业关注的需求点。任志强认为，在“十二五”期间尤其是2015年前后，我国已经出生的人口将达到23岁法定结婚年龄的最高峰，2015年之后，高峰期将呈现逐渐下降的趋势。“在2020年之前，市场的刚性需求依然占主导地位，所以在城市发展的进程当中，家庭分裂速度而导致的刚性需求还会维持相当一段时间。”但任志强认为，在2020年之后，刚性需求会逐步下降，而且下降速度会急剧加速。“等到第二波刚性需求接力时，可能要到25年以后，所以中间会出现由于人口结构产生的需求低谷，而这个低谷会从2015年后开始逐步显现。”

人口结构的老龄化问题，也是任志强认为市场需求会增加的一个因素。任志强分析，从老龄化的发展途经看，2035年的时候我国老龄化人口大概会超过4.5亿人。依据发达国家老龄化社会的经验看，老龄化程度影响的家庭分居速度加速，它导致家庭住房需求总量反而增加。“那么中国也会在年轻人人口结构向下变化的时候，老龄人口结构向上变化，这两者之间的变化也许会使我们的住房需求稳定在一个基数上，但总体而言决定市场需求的长期因素并没有因为宏观调控政策而发生任何改变。”任志强说道。（来源：燕赵都市报记者陈红）

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