聪明的投资者开始抛售中国房地产

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2014年4月初，李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。

多年来，精明的投资者一直把房地产市场作为分享中国经济盛宴的一张最稳妥的入场券。

现在，一些最知名的投资者已经开始从房地产市场撤资，至少目前如此。

去年9月份以来，被视为亚洲首富的香港大亨李嘉诚卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷(Richard Li)则在今年4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。

今年2月份，只在北京和上海两地发展房地产项目的SOHO中国有限公司(Soho China Ltd.)以人民币52.3亿元（约合8.37亿美元）的价格出售了上海的两个写字楼项目。

房地产私募股权投资公司MGI Pacific董事总经理博加尔(Colin Bogar)称，目前看来，抛售房地产项目确实是明智之举。李嘉诚旗下的和记黄埔有限公司(Hutchison Whampoa Ltd.)没有回复记者的置评请求。

在中国经济整体走弱的背景下，房地产似乎也不能独善其身。随着经济学家警告房地产市场供应过剩，开发商已开始下调小城市的住宅销售价格。在供应过剩加剧之际，许多房企还面临信贷紧张、回报率下降、需求减少和竞争激烈的困局。

据地产咨询公司第一太平戴维斯中国(Savills China)介绍，今年3月份，上海甲级写字楼每平米售价达到人民币6万元，较上年同期上涨1.4%，较2010年3月上涨65%。

但租金的上涨速度却没那么快。地产咨询机构高纬环球(Cushman & Wakefield)的数据显示，北京和上海两地写字楼的毛收益率（税前年投资回报率）已较上年下降。

高纬环球驻上海的资本市场主管Kent Fong说，如此之低的租金回报已经促使部分投资者重新考虑在这一领域和地理区域上的投资选择。

据地产咨询公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)称，今年第一季度，中国商业地产市场的总投资规模为30亿美元，较上年同期下降18%。这是2012年第四季度以来的最大降幅，当时中国商业地产的投资规模下降了57%。

中国政府公布的数据显示，中国第一季度的住宅销售额同比下降7.7%，至人民币1.11万亿元。

当然，有卖就有买，买方通常是将当前价格下探视为逢低买进机会的投资者。私募股权投资公司基汇资本(Gaw Capital Partners)执行合伙人彭庆邦(Humbert Pang)表示，他们认为现在是买入良机。

基汇资本本月从李泽楷手中购买了位于北京三里屯的零售、办公、酒店式公寓项目盈科中心。

Imaginechina/Associated Press

2008年，李嘉诚旗下的和记黄埔出售了上海世纪商贸广场。房地产卖家过去也遇到过好时机。2004年，李嘉诚旗下的和记黄埔开发了40层的上海世纪商贸广场，并于2008年6月以人民币49亿元的价格将其出售给总部位于香港的私营投资公司亚太置地(Asia Pacific Land)。知情人士称，亚太置地于2011年3月将该项目以人民币44亿元的价格出售，但人民币汇兑收益帮助该公司抵消了售价上的损失。

SOHO中国上述两个项目的售价也高于该公司的买入价。该公司2011年收购这两个项目时共出资人民币40.7亿元，这两个尚未完工的项目今年2月份的售价为人民币52.3亿元。SOHO中国很少出售整栋大楼，该公司过去主要开发和销售商业地产。

SOHO中国的首席执行长张欣说，有更多的房地产开发商正在到国外寻求更高利润率。在本月举行的一个论坛上，她强调了中国目前很高的融资成本。她说，北京和上海房地产项目的租金收益率仅为5%，而银行贷款利率为7%，她因此有2%的损失。

她补充说，在曼哈顿，租金收益率为5%，但融资成本仅为2%。去年，张欣和来自巴西的合作伙伴收购了曼哈顿通用汽车大厦(General Motors Building)的股份。

张欣上个月对《华尔街日报》表示，SOHO中国共计有人民币220亿元现金，正在等待市场出现调整。她说，去年夏天看到了第一轮信贷紧张行情。她说，该公司已经感觉情况会变得更糟，流动性将会枯竭。

Rolento Photography for The Wall Street Journal

2013年10月份，李嘉诚以11.6亿美元的价格出售了上海陆家嘴31层楼的东方汇经中心。

去年10月份，李嘉诚通过旗下和记黄埔(Hutchison Whampoa)和长江实业(Cheung Kong (Holdings))以11.6亿美元的价格将上海陆家嘴31层楼的东方汇经中心(Oriental Financial Center)卖给了交通银行(Bank of Communications Co.)和光大集团(Everbright Group)。此前一个月，和记黄埔和长江实业表示将以30亿港元（合3.87亿美元）出售广州购物中心西城都荟(Metropolitan Plaza)。

并非所有人都认为房地产价值已经见顶。基汇资本的彭庆邦说，盈科中心9.28亿美元的价格相当于每平米不到人民币3.4万元。他说，在相同地理位置上找不到另一块地有同样的价格。他补充说，他的公司善于提取价值。（华尔街日报/Esther Fung）

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