今年一季度，房地产市场运行的最大特征就是开发商紧缩后续供应。全国房地产开发投资累计同比增速创2013年以来的新低；在去年同期低基数的情况上，一季度土地购置仍同比下降2.3%；一季度新开工同比下滑25.2%，延续了1-2月份“落体式”下滑的趋势，为近年来最大跌幅，而去年四季度房地产新开工同比增长了33%。

开发商之所以紧缩后期供应，很大程度是出于未来资金安全的考虑。尽管目前资金链状况尚好，但资金来源继1-2月下滑14.1%后，一季度再度下滑5.8%。这其中，占开发商到位资金近40%的销售回款同比下降了1.9%，而去年全年则增长近30%。目前，需求端的萎缩并未因开发商在3月份低调开盘和加大优惠而缓解，100个城市一季度的销售同比下滑19%、全国下滑了5.7%，这意味着未来需求继续下滑的可能性存在。同时，“紧信贷”的货币政策不会改变，而近期又出现了资金链断裂的个案和相关报道，让开发商对未来资金链的预期相当谨慎。因此，若要确保资金安全，就需要紧缩拿地和新开工。

应该说，由于短期资金链无忧，一季度房企紧缩拿地和新开工是策略性而非被动的，即通过减少后期供应，缓解市场对于房地产市场整体供过于求的担忧，避免“量价齐跌”。易居房地产研究院数据显示，20个重点城市一季度末的库存总量达8400万平方米，创5年新高，同比增长16.3%。于是，紧缩后期供应以应对需求萎缩，从而获得弱势供求平衡，以缓解供求失衡和市场悲观预期，为未来推盘和库存消化创造条件。

但是，未来推盘和消化库存也并不十分乐观。由于目前整体信贷紧张、个人住房按揭贷款政策收紧态势也未有缓解，按揭贷款利率普遍在基准利率之上，这变相增加了购房者的成本，这对终端需求的释放造成很大冲击，特别是目前合理住房需求（首次置业需求和改善性需求）占比超过90%的情况下，资金的紧缩对住房需求的冲击非常大，后续去库存的压力也很大。

目前，各界关心的是，今年一开局GDP增速便低于全年7.5%的目标，而房地产领域土地出让、新开工下滑又非常明显，会拖累未来经济增速，管理层是否会出台刺激房地产的政策。笔者认为，未来一段时期，房地产对于维持固定资产投资一定增速的支撑还是比较大的。即使未来市场回升不如预期那般好，但由于2013年拿地、开工、施工、投资和销售等各项指标快速攀升，目前这些指标只是在2013年末高位的基础上略有回落，绝对水平仍旧处于历史高位。目前房地产施工面积近55亿平方米，相当于7年左右的房地产销售水平，其弹性很大，可以缓解拿地和新开工对投资的冲击。今年棚户区改造的规模将有370万套，这一工程在拆迁和重建两方面拉动开发投资，也会在一定程度上缓解固定资产投资的下滑。

有人认为，另一个制约房地产市场回暖的因素就是限购政策。笔者认为，放松限购与目前管理层所坚持的“去杠杆、去泡沫”和经济转型的大战略不相符。而且，在绝大多数限购城市，其限购的范围在主城区，而新房供应却在外围，限购放松起到的效果并非想象中那样大。因此，除非未来经济滑出下限，否则除少数地区局部微调外，楼市调控政策维持现状的可能性较大。值得注意的是，未来变数在个人住房按揭贷款政策上，货币政策结构性松动已经在“三农”领域实现，国家不会让个人住房按揭贷款政策持续收紧的局面长期保持，“紧信贷”格局可能还会做结构性的放松，为支持首套住房购置而松动的可能性大大增加。（来源：中国证券报·中证网作者：李宇嘉）

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