聂梅生：中国房地产不会崩盘 部分城市存在泡沫

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聂梅生：中国房地产不会崩盘 部分城市存在泡沫

1月9日下午，广东省房地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题，汇聚各方智慧，共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。

在峰会上，全联房地产商会创会会长聂梅生发表了演讲。以下为全文：

主持人：接下来我们将请出一位房地产行业的领袖人物。她毕业于清华大学，做过美国伦塞利尔理工学院做访问学者，曾任建设部科学技术司司长，同时也是一位博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。多年以来，她为推动中国房地产行业的健康发展一直不遗余力，下面请用热烈掌声有请全联地产商会创会会长聂梅生教授带来主题演讲"后三中全会，房地产'新十年'路径分析"。有请聂会长。

聂梅生：各位大家下午好，刚才刘教授对于房地产的政策框架和基本的长效机制做了一个非常好的梳理，我听了以后受到很大的收益，通过刚才的演讲大家对于房地产的现有的政策框架和基本的体制有一个了解。

十八届三中全会之后房地产会发生什么变化？大家比较关注我还是说说形势，2013年到底在房地产界出现什么情况？这已经过去了，其实是可以尘埃落定说这件事情，我比较重视数据，而且这些数据都是国家统计局公布出来整理的，2013年各项指标，主要指标在高位，这几年的高位，但是下行态势已经形成，既然形成了，就有一个惯性，特别政府在2013年没有出特别明显的房地产的调控的政策的情况下，更多是市场的表现。如果说你尊重市场的表现，就不会一下子马上停止，还有关系。

首先房价涨吗？涨，全国的平均房价，包括商业地产，在这里重点强调包括商业地产。现在从媒体，从解读都过分的重视新建住宅，过分重视北上广深。北上广深的房价和新建住宅的房价就等于中国的房地产的房价？其实不是。

这个房价在涨，但涨幅回落的时候非常明显，涨幅回落，不是说降价，年初18.8，12月份数据还没有公布，我估计不会大涨，可能就是破八，或者在八左右这跟今年GDP的涨幅相差不大，可能比GDP高几个点而已，零点几个点而已。

这些情况会突然变化吗？趋势性不会突然变化，可能还继续在高位，现在一直在高位，现在还在涨不是高位吗？但涨幅不见得像去年那样，年初的时候传到18多的位置。全国到底是不是特别可怕的房价上涨，这是我们工作室做一张图，我只是拉一条红线而已，50个城市在三季度末的时候，4季度更加疯狂，高过GDP涨幅的中轴同比房价指数，高过7.5，今年7.5，没有几个城市新建，这是新建的住宅上面，就几个城市不超过10个。

二手房就更加少，只有北上广深这几个，其他都在GDP下，如果把CPI拉一条线都是在下面，都是负增长，负增长的城市很多，还不是600多个城市，而是50个城市就已经这个情况了，所以这说明一个什么问题，房价在上涨，在高位在年初的时候，涨幅在下降，但还有差异化，这是非常清楚的差异化，这两个趋势明年还会继续，不会一下子马上就停止。

我们再看，为什么支持这个观点的人还是不少，在正当小行，全国商品房的销售面积在下降，而不是上升，一路下降，77.6，50%的销售面积销售额，然后马上就折半了，但30、20%的涨幅也不错，去年9，10、今年30、20还是不错，所以说在高位，但涨幅在下降，这些都不能忽视的。

开发商的本年资金到位也是平稳，可能有所下降但还是平稳，这图很重要，中国房地产当前不会出大事，因为开发商不差钱，这是支持今年资本金的到位，有20多，去年只有10多，翻一倍，所以行业资金链还是比较平稳的，甚至比较丰厚。

房地产投资也是基本平稳的情况，在20%左右，20%左右对于固定资产投资不会负拉动，不太理想就是这张图，这张图我也有一点没有预料到，因为全国的房地产的土地开发的构成面积，一直在负增长，原来负得很多，慢慢好一点，结果没有想到11月份，1-10月份从负的3.6一下子涨到9点几，年底拼命强地王，就造成今年的土地在末尾的时候，翘尾最高，其他都在下行，只有土地增幅上行，这是特别值得我们2014年甚至今后几年房价影响比较大就是最后这个翘尾，一个月上去十几个点，12月份数据没有出来，也不会低，这说明前面一张图当中的房地产开发投资增速最后基本平稳，19.2，19.5涨一点点，基本平稳投资去那里？没有去开工面积，竣工面积，在建，而是投在买地，这是一件事情，这是今后很难马上平息，面粉的价格马上上涨那么多，这是固定资产投资和房地产投资两者关系，政府不出台政策情况下红线蓝线都是剧烈上下波动，现在不关，就基本平稳，这还是恢复市场好兆头，这是关于当前2013年中国房地产的态势，就是这样一个态势。

二、谈谈十年调控，这是一个话题，这给我们留下什么思考题，每个人想不一样，我谈谈自己的想法。第一个房地产跟经济是一个指标，信号标志，如果承认经济是有周期，你不能房地产是没有周期，这之前讨论很多，我觉得经过20年，中国房地产的发展之后，我们要认真考虑规律性，在房地产产业内在规律在什么地方，是不是应该掌握内在规律，而不是今天被这个政策，后天被新“国五条”，那天被土增值税激发，而且要考虑内在规律在什么地方。

关于拐点问题，很多房价预测都不准，反正未来买房子都赚了，没有买房都亏了，但这种预测基本上不准，是不是认为房地产不存在拐点和周期，我认为不是，主要就是调控，这十年的调控使中国的房地产在价格上存在一个政策周期，调控周期，文件周期，而不是市场周期等一下说说调控周期，调控的周期是怎样形成。

有一个基本思路，就是熨平经济周期，我说这个主导思想，这能不能熨平，我当时就有怀疑，但确实就是这样操作，通过有形的手通过熨平无形的手，所以只有文件周期没有市场周期，这个文件周期1.5年-2年是不可能完成全过程，开发商在开发过程当中一会儿出什么政策，做不完，就一直在调，这就是中国房地产面临的情况。

我们看看十年我统计了一下有多少文，70个，平均一年十个个，121文到国五条，我整理了一下，绿线就是新建住宅的同比，涨幅的波动，主要这个上去一定有一个红线压，只要下去一定有一个红线网上拉，各式各样的调控就形成没有拐点，有拐点，没有周期嘛，很难说有周期，中国情况就是这样。

所以我觉得应该回到市场之后会形成一个市场周期，关于泡沫问题谈了很多，看法就是说泡沫不能只看北上广深，新建商品住宅而是要看全国，应该看商业地产，你不能否认现在有一些城市比如说一些城市实际上房价已经开始在下行，这条线看到得很清楚，一些涨幅已经很小，甚至还在继续的下降，有一些甚至已经多少个月有十几个月开始下跌，鄂尔多斯和温州就是泡沫破灭，破灭的内因整个中国房地产没有存在吗？可能有，只是没有到这个程度。商业地产没有问题吗？那么多城市综合体，一条街，一条街，一大片的空置，有时候看了很着急，很心疼，我说这样好城市，这样多的，建那么多高楼大厦，不是说广州不用点名字很多，这里面没有问题吗？我看不到这些问题，盲目认为我们还是钻石，我们还是白金，说这些话我都不反对，但我觉得你不能够不重视这些问题。

我认为中国房地产泡沫化的趋势是有，这些趋势就是不良因素，而且部分城市已经形成泡沫，而且开始破裂，但没有形成全局性的问题，中国房地产不存在崩盘问题，为什么不崩盘？因为这些问题的形成无论是商业地产还是一些城市的住宅，为什么出现这些问题的原因是什么？一个就是中国土地供应机制，今年一下子有出现那么多地王，因为招拍挂，地方政府没有政府，难以为继的情况下只有卖地，这是短期解决不了，这是造成高房价，不健康的因素就是土地。

还有货币政策，银根问题，这些问题短期可以解决吗？不能，短期解决不了就支撑中国高房价，不健康也是可以这样说，会崩溃吗？不崩溃，因为没有办法改变，只能可能崩溃，一崩溃这两个因素就要动一动，动一动就不会崩盘，因为成因是很深层次的成因。

不用说大家都知道中国经济处于转型期，经济增长回归到一位数的增长，在转型过程当中需要房地产来承接，所以这种情况之下房地产大到不能倒，所以这种情况下中国的经济和对房地产的要求，要承担起来这个转型期的历史使命然后调整不良因素，只有慢慢的软着陆，中国的房地产最好一个趋势是慢慢回归到跟经济发展同步，跟人民支付的可支付力这就是软着陆，不要比起来产业跑得更快，钱都来，不要脱离人民的基本支付能力，这些都成立，政府在GDP和人均收入上下，稍微波动一点点，在一位数或者7、8之间我觉得这是相当健康，应该就是这样说。

这张图就表示如何不健康，这些指数都是官方公布，在四万亿对刺激经济，2009年之前我们房地产的景气指数跟上证指数波动是一样的，他上你也上，四万亿一刺激马上房地产遥遥领先，遥遥高在实体经济，上证指数上资金都来这里了，基本上在这边，而不在其他的产业链当中去，一直到现在还是这种情况，经过这一年大家看过蓝线，红线慢慢开始接近，趋势一致，这就是政府不断折腾情况下，倒，还在倒，这里面可以看到我们不可能，不应该远远的高于我们的指数增长，不应该远远高于实体经济。

刚刚讲那么多，政府归政府，中国十年政府如何管，管出来怎样一个结果，反正我觉得可以这样说，房价作为调控目标的十年调控，最后是失败的。因为房价作为调控目标调了十年，出那么多的文房价2013年达到最高，你怎么说这是成功，这是有效，这句话说不过去，应该好好总结，房价调控十年为什么越来越高，我不说调控调高，而是两个基本的机制没有改变房价就会高，而不是你想压就压下来。

如果不这样做，市场归市场，我们现在这样讲，市场归市场应该怎样？不知道，只有今年3月份之后市场归市场有这样一段，有这样一个波段，刚才讲，未来怎样，十年以后中国的走势如何，不知道，我们不妨借鉴美国，因为美国市场归市场走很多年，它的市场化程度很高，关键就是市场要素，定价机制，价格定价这是十八届三中全会讲了，定价这件事情，由市场定价交给市场，这是什么结果？我想可能就是刚才要说，如果把定价机制交给市场就出现周期，就出现拐点，而企业可能更多就考虑这样一些周期、拐点制订发展战略，制定价格大概情况就是这样。

它同样如果归市场之后，这样一个波动仍然是惊心动魄，大概情况就是这样。美国五十年，美国住宅价格周期大概就是5个周期9个拐点，同样非常惊心动魄，所以美国的企业最近带中国地产企业出去投资美国，大家做了很多这方面的工作，有好几个团，有很多企业家出去，最后都接受，企业发展要踩着几个周期走，上上下下，你永远踩高点，规避低点，在低点才能收购高点才能出手，这不是一个周期能做的，中国企业就是踩着政策走，这是政策对就赚一大把，政策蒙错，政策出现问题，打压了，面粉变不成面包，钱没有在手里面就破产，中国踩政策，美国踩周期，如果把周期平化大概就是这样一个情况，25年当中房价上涨三倍，指数从60到180也是非常高，87年到05年高峰，太高的时候突然有一个回调，也就是经济危机，然后现在又开始上升。

现在开始上，他们非常深信一条，美国原来的房地产周期大概就是十年一个周期，因为跟更多的产业，美国的产业广普度提高之后，房地产跟更多的产业影响力美国房价的时候，周期的幅度就更大，变成17年，半周年就是8、9年，现在他认为处于半周年的上升段，有两年，如果8年还有6年的上升，美国房地产为什么半周期的上升段还有8年、7年，至少还5年，中国地产商很多也认识这个问题，中国整个在振荡下行，涨幅在振荡下行，美国在上升踩着逆政策，逆周期，很多企业出去也有关系。

分析房价的涨落跟战略跟我们不一样，市场归市场之后，不是房价不涨，从长周期来看还在涨，25年他三倍，我们5倍，这是我们更快，因为我们发展不一样，长周期来讲房价在上涨，美国也是这样，但上涨过程当中也涨落的，大概周期就是这样，市场归市场就是这样。

房价有周期，有拐点，房价就有回归，合理值，回归如何衡量，如何才算回归，是不是地方政府制订一个合理房价目标，然后到年底算账，没有达到这个目标赶紧出政策，今年这样，11月份不行，北上广深房价控制不了，比GDP高，暂时压一压这可能，但终究还是内在的火还是存在的。

房价真正回归也不是特别容易，应该有几个指标，我认为要回归到国际上通用的指标，这些指标将来我们慢慢会接受，经济跟国际接轨，货币也要接轨，房地产不可能不受国际影响。

一、房地产回报率恐怕不能期望值那么高，从50%以下怎么样，这样做，要回到国内其他产业的平均水平和国际水平相当，美国现在从开发投资来讲也就是20上下，很好，商业地产更低。

合理投资汇报不会被各种各样产业资金都来房地产来，就不会。

二、支付能力，房价收入比和租售，房价收入比判断合理房价，租售判断市场价格，大家出去一些开发企业都不懂，为什么美国以租金定房价，中国以地价定房价，地价加什么什么，最后等于利润，最后房价，美国以租金，这是非常重视房地产的金融属性，杠杆。如果一个人租房子，租金和月供相比，租金远远高于月供的时候他一定选择买房子，他买房子就定房价，把月供这个事情和租金的事情合并在一起，美国天天以租金定房价，而且以当期的租金定两年之后的房价，这件事情很值得我们考虑，什么是市场价格不考虑金融杠杆不对，不可能的，而且也是一种初级的计算方法。

三、房地产业在国民经济当中的作用回归到其他产业同步发展基础支撑作用，特别此次城镇化的问题上，最近开城镇化会，最后圈子里面都称之为十不准，正面说不对，但十不准很多，房地产和其他产业当中起到同步支撑作用，而不是支柱产业，你是龙头，你是怎样一个产业，我觉得这件事情还是一个合理位置。

四、可持续发展。如果这四个回归了，说明房价回归的结果要带动这个方面的健康发展，我们倒是说健康，如何健康？应该有新指标体系支撑我们健康发展。

最后说说未来的大家比较关心的，城镇化房地产市场化，到底如何一件事情，我自己也学习十八届三中全会，这里面有一句话大家都是最最关心的，也就是说政府和市场的关系，这句话，政府和市场的关系刚才讲很多就不重复，市场在资源配置当中起决定性的作用，这句话被很多方面解读和在每个行业深挖，我觉得这句话确实值得好好琢磨，什么资源配置当中在房地产市场、房地产的资源如何起决定性的作用，我觉得这里面牵扯到三个非常难办的事情，要素资源取得的市场化，房地产资源是什么？我觉得房地产资源要素资源就两个，一个就是地根，银根，这是房地产致命要素资源，这个要素资源市场化？我认为没有市场化，这两个资源不市场化，谈何房地产市场化，土地只有一家招拍挂，高价者得，没有竞争，怎样市场化；钱，资本，原来有开发贷，只有银行出来其他地方都杯水车薪，如果这两个要素资源不能市场化，房地产的市场化就一句空话，所以中国房地产是非常不市场的市场，中国房地产市场没有市场化，这两个取得市场化就是渐进改革过程。

改革形成的市场化，改革如何形成，房价形成，房价形成当中第一影响要素就是利率，是货币，比如说我们经历了十年调控在座所有人都可以想到，应该房价马上立竿见影，一个礼拜见应绝对就是央行加息，要么变成零首付等，马上市场就出现变化，而不是我们所说的土地供应，供需关系，这些还很早呢，供需关系在市场上反映要把土地变成房子才有，但金融因素上马上就可以反映，为什么全世界超敏感注意美联储QE是不起退出，这是不能放松的玄，所以形成机制这是一个。

还有就是租金，刚才讲的，价格形成机制的市场化在这里，甚至跟汇率有很大关系，是不是我们这里限价，限价就不市场化，盘不准卖，今年不卖明年还要卖，否则土地还要清算，如果不卖土地增值税又更加麻烦了，居民需求与分配的市场化，这是二期分配当中，这是刘教授讲关于不同的收入阶层提供不同的供给，这些税制和市场化，后面这三个市场化，土地金融，房价租金税制分配，就是要素资源取得的市场化，价格形成的市场化有区别的，这些市场化，才能体现十八届三中全会的精神。

第一要素资源取得的市场化，允许农村集体土地出让，同权同价等等不多说，为什么你原来形成一条线，我们应该是这样一条线，城市中心和距离作为横轴，你是纵轴，你现在形成断崖，农村土地不能入市，那么这上下就有断层，中间的差距，就形成缺口，或者小产权的活动区，农转非，把下面线要转变成这样，容易吗？不容易，你财政比重那么高，今年很多记者采访，今年土地出让达到3万亿，我觉得不稀奇，2010年也是这样，这几年都是这样，去年土地增长负增长，所以低，然后地方财政紧张了，后面这个数没有出来，三万亿土地出让收入，什么东西可以解决？解决不了，解决不了就改不小，变不动，所个两个断崖式的土地供应抬起来，所以不容易啊，所以它们差距就越来越大，在越来越大的情况下，面粉涨得永远比面包快，您如何解决这个问题，如何平抑中国房价，如果地价解决了，有朝一日地价涨得比房价慢得多，还会有这个问题吗？这需要时间。

银根，银根很有希望，此次十八届三中全会以后的经济体制改革从金融开始，说明从上海金融实验区开始，现在又增加了天津，还有深圳等等这些，这个力度不比上海小，一定要从金融这个开始，这绝对正确，因为全世界的经济都是受金融的资本市场，市场的绑架，这是很厉害中国不能幸免，这方面的东西我觉得值得我们关注非常具体。

比如说人民币汇率市场化，利率市场化，这对于我们影响非常深远，特别利率市场化，对我们影响太深远。利率市场化，政府一个文想要刺激，会变成0.7倍，零首付吗？市场化就不一样，银行业不一样。

多渠道的股权融资，债券市场，直接融资，直接融资之后民间资本就上去了，为什么还要炒房，所以这些事情已经开始形成各种各样的直接融资。

丰富金融市场的层次产品，鼓励金融创新，我们推很多年，121号文件后就做这件事情，整整十年，IPO的问题慢慢起来，PE资金200多家，也很活跃，瑞驰也可能出来，还有就是资产证券化，最后对于资产证券化很厉害，否则就只有万达模式，他们没有一个很好，持续，封闭资金链的金融产品，不支持商业地产是不行的，所以这个出来，现在我最近几年研究比较多，所以我觉得这是呼之欲出，而且各个政府部门也在支持这些事情，做很多试验区，而且鼓励开发商走出去，他们都在使用这个，此次我们出去到美国这几个很好的项目包括曼哈顿一些项目，做世贸中心这一家，这个项目其实美国的房地产开发企业的投资绝对不是像中国占那么多，而是有很多投20、30%，多的实力强的投40%已经非常厉害，有一些甚至投10%，其他全部都是金融产品进来，什么GP，LP这些金融产品进来，形成复合而不是圈地，投那么多不是，这是值得我们学习。

中国将来也是这样一个体系我觉得还是很好的银根的问题就会符合化，多元化，健康化。

推动本市场双向化，这比我们快很多，原来我们一个亿需要发改委批，还排队，现在10个亿都不需要发改委批，私人买房去美国买房，原来就是五万五万，现在只要对方说你买房，你可以在美国投资做企业都可以，只要属于投资型，你有多少钱，就不受限制，十八届三中全会公告才一发，就改变了，所以银根这件事情是指日可待有变化，价格形成机制的市场化，我觉得这是比较难。

为什么我讲价格形成机制这件事情，非常重要，跟利率有关系，整个价格形成一定跟利率有关系，这个就是，蓝这条线就是房价同比指数，红就是实际利率，减CPI的利率之后这是对称，利率低的时候存钱不合适，大家就买房子造成房价高，利率高的时候，有各种各样的投资机会，利率高的时候，实际上房价就下降，后来采用行政手段打压的时候，他们一样都垮下，因为长期低利率，这是有对应关系。

低利率就变成存钱不如买房子，政府货币政策造成大家买房子，存钱你存10、20年，100万只不过存180万，就这条红线，买房100万变成600万，谁不买房，存钱亏了，买房赚了，所以这里面说明市场价格和利率是有非常大的关系。

还有就是发票，一边低利率，一边发票子，M2三季度发到105万亿，涨那么多，所以这也是一个货币现象，也可以说房子不值钱，票子发多，利率太低，不要光看房价涨多少，从一百万涨到多少，也要看票子。

这条线很清楚，我费劲把关系找出来，由于说这个M2我们发票子的速度，上面就是房价，平均房价他们怎样，票子不快，07、08年蓝线还是比较平，房价没有涨那么多，房价哪个时候在四千多，也就是这边这个。

你一下子救市之后，M2发票子，房价就涨了，对不起从07-13年全国的房价从四千涨到六千，大概就是这样一个情况，房价上涨，也可以说是房子不值钱，不仅仅房价涨，其他也在涨，你工资也涨，但你买的东西就不一样了，所以对于这个问题要有一个全局的看法，实际上涨房价也是货币现象，这有相当的道理。

税制问题，房地产税率刚才教授也讲了，不重复，房地产立法并适时推进改革，大家说立法但没有说改革，如果不推进改革房地产没有办法立法，因为这里有很多的悖论，所以这句话不修房地产税问题就是尘埃落定，如果不改革就立法不成，你可以找出一千，一万条，我可以收土地出让金，香港、新加坡都可以收，美国收房产税，美国可以收为什么中国不能收，注意，这两个部门都接触到，大家都说，美国收不动产收，我们也要收，香港说可以分开，为什么我们不可以，大家都在找证明，但大家注意你被这些收的对象这是合一，不分成，这是国土资源部，这一半对财政部，我是一个具体物业持有者，我有房子就要交两边吗？你们都有理，但我这边只有一个理，在我这里就是要收钱。

这里面我觉得存在一个需要协调，而且这个协定很多法律法规需要改，比如说土地出让金的问题，招拍挂问题，收取办法，70年土地出让金是不是一次性在买房子这个节点上一次性就把70年的租金收了，是不是70年一次性收，房产税为什么要每年收，不70年一次收，为什么不能摊下去，一个地，一个房，美国不存在这个问题，我不能一年一年交吗？我交70年你把69年退给我一年我一年一年交不合理吗？这里面有很多需要协调问题，如果不协调，不改革，不立法是没有办法收，但无论如何收，中国还要改革，立法，这样才能建立长效机制，才能解决地方财政的来源，调节收入分配，二次分配的问题。

我觉得综上所述，房地产改革是一个系统工程，涉及到金融土地配置等等，只有这些改革成果完成，或者体现成果了才会回到合理房价上来，你想立竿见影，出一个什么东西马上房价就变成合理不可能，房价合理才是我们最关心的改革目标，但是十八届三中全会的文件指出积极稳妥、广度深度推进市场化改革，没有那么快，所以改革是一条渐进的过程，中国房地产市场化之路，任重道远。

预祝会议成功，谢谢大家！（网易）

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