地价暴涨助推房价上冲 昔日地王纷纷“解套”

国家统计局昨日公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，7月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和57个，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和67个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价继续上冲的动力在于刚性需求拉动和近期地价上涨。

相比于住宅市场成交量及房价的稳步上扬，今年以来土地价格的上涨则可谓突飞猛进。中国房产信息集团提供的数据显示，7月全国53个重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。

乐观情绪蔓延的同时，已有不少业内人士开始对楼市未来的风险产生担忧。

汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，房企频频高价拿地，充分说明其对于后市持乐观态度，这也将连带引发高价地块周边乃至区域房价进一步快速上涨，对此，政策制定层面通过行政手段加以干预存在一定必要性。

一线城市领涨

国家统计局数据显示，新建商品住宅价格同比涨幅最高的则全部为一线城市。除北京外，广州涨幅17.4%、深圳涨幅17%、上海涨幅16.5%。二手房同比涨幅前四也全部是一线城市，北京涨幅15.3%、上海涨幅10.9%、广州涨幅10.7%、深圳涨幅10.5%。

土地市场的高烧也正在为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜。

据汉宇地产监测，2011年至今，上海惠南板块新房价格一直徘徊在13000元/平方米的水平，而上周成交的惠南商住地块，楼板价已经占到周边新房价格72.5%，如果今后房价不出现大幅上涨，该项目未来盈利情况并不乐观。

据中国指数研究院的统计，今年以来，北京、广州、珠海出让的多幅高价地块在剔除保障房后的楼板价已经超过地块周边的一、二手房均价，“面粉贵过面包”再次成为现实。

上海易居房地产研究院发布的数据显示，7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元，环比增长54.2%，同比增长155.1%，创下近31个月的新高；7月十大城市土地成交均价为3474元/平方米，环比增长50.0%，同比增长92.7%，价格创41个月新高。北上广深四个一线城市7月的土地成交均价为7025元/平方米，环比增长72.7%，同比更是暴涨181.5%，同样创下近41个月新高。

据中国指数研究院发布的报告，以一线城市为首，近期各地土地市场中成交多宗单价接近甚至超过周边房价的地块。对于拿地企业来说，面对过高的土地单价，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利，这不仅会给公司经营带来风险，也将继续助推房价的上涨。

上述报告认为，新政下土地市场逆势升温，开发商对后市信心满满，不断高价拿地，也将进一步向楼市释放出积极信号，这或许意味着楼市风向会进一步转向乐观，今年以来的调控成果很有可能受到影响。当“面粉”的价格再次超过“面包”，调控变为“空调”的风险也在逐渐加大。

高价地块纷纷“解套”

楼市的持续回暖，让一些昔日处境尴尬的高价地项目纷纷解套。

“我们也没有想到上半年房子能够卖得这么好。”一家刚刚发布中报的上市房企负责人朱伟（化名）对《第一财经日报》记者表示，“现在连2009年楼市最为疯狂时期拿地的项目都已经轻松"解套"，乐观情绪正在行业中蔓延。”

朱伟所在的房企曾在楼市最为疯狂时期的2010年2月，以172%的超高溢价率拿下上海松江区的一幅土地，而就是这样一个高价抢得的明星地块，后来成为了公司手中的“烫手山芋”。

面对持续的调控和高昂的拿地成本，朱伟的团队决定放缓该项目的开发。“这个项目本该在2012年上半年入市，但按照当时的市场行情，基本卖一套亏一套。”

朱伟完全没有想到，这样一个“烫手山芋”瞬间成为了“香饽饽”。今年上半年，上述项目终于入市，开盘首日去化接近200套。

“开盘当日傍晚，销售经理把销售情况群发给我们几个高管，一块石头终于落地，由于楼板价较高，这个项目的利润较薄，但终于还是"解套了"。地产公司不怕亏本卖房，就怕库存"烂在手里"。”朱伟如是说。

其实，乘着楼市回暖的东风，高价地解套并非孤立。

2009年，中海地产以70.06亿元的总价拿下上海长风6B、7C地块，楼板价达到22409元/平方米，70.06亿元的总价成为2009年的全国总价地王。然而，于去年开盘的该项目，截至目前已经售出了656套房源，累计成交金额达到73.18亿元，单价在4万元/平方米以上。（作者：柳九邦 刘展超 来源：第一财经日报）

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