陈淮：十八大和房地产没有关系 调控需要检讨

经历了“前高后低”的市场波动，房地产行业在2012年依旧整体向好，在宏观经济和城镇化进程的利好下，市场重拾信心。对于2013年中国房地产市场的选择，在观点地产新媒体 1月9日举办的城市观点论坛上，房地产业诸多业内人士以及大腕从政策、模式、资金和市场等多方面进行多场演讲或对话。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮

在论坛中，中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出：“十八大和房地产没有关系，我们有必要回首2012政策，最大特点是稳定。展望2013，我们不应该简单呼吁加强调控，而是要先把2012此前政策不足部分、缺陷部分认真回首，我认为2011年和2012年有深刻值得检讨的严重不足部分。”

之所以指出十八大与房地产没有关系，陈淮表示：“调控房地产不是不让老百姓改善住房，慢改善住房，而是让更多老百姓、更多人民群众分享城市化的好处，不仅分享住房条件改善的好处，而且分享由于城市建设的不断推进带来的资产性收益的好处，我以为这没有什么不好。”

陈淮别有意味的讲道：“2012这一年来，从一二三四季度以来，我想在座40多家媒体记者们你们说过没有很多这样的词：冰点、步入低谷、一蹶不振、扑朔迷离、损失惨重。有没有不如意的行业？钢铁、煤炭。有没有不如低谷的？出口。有没有扑朔迷离的呢？汽车。有没有损失惨重的？股市和股民。都不是我们房地产业。”

与此同时，陈淮还表示，2012年政策也有重要值得肯定的。优先保障改善型需求、住房困难需求、首次置业需求起着重要作用。维护国民经济稳定运行上发挥重要作用。2012年真正的宏观调控政策也就是维护国民经济稳定运行的财政与货币政策目标就是稳增长。

在陈淮看来，人们明确知道我们住房改善是一个渐进性的，房价波动在多大程度上可以接受，所以有了去年一年相对平稳。因此，维护国民经济稳定运行、抑制投机性需求、保障房建设和改善老百姓价格预期上是值得我们肯定的过去四个重要的。

谈及2012年此前政策不足和缺陷部分，陈淮提到：“第一，不断强化政府权力。依靠强化政府权力矫正市场是一个笨办法，不得已办法，最直接结果就导致寻租、腐败。第二，政策的滞后性，政策本来的目标就是要事前性、预见性、人之手干预市场，如果失去了预见性、事前性，这个政策本来就已经是一个有重大缺陷的政策。第三，政策的目标永远是公共利益、共同利益，市场永远是利益最大化，这两个目标天生就不是一对。第四，过去的政策没有和改革密切结合起来，没有促动深层次体制因素、土地制度、货币市场化问题、小产权问题、老百姓收入分配结构调整问题以及房地产间接融资转变为直接融资等问题。”

陈淮引用林毅夫的一段话表示：“我们最重要的改革就是打破削弱政府行政权力寻租。简单强化政府权力，让政府管更多事，绝不是一条正确的路。总是治标上狠下功夫，打破了市场节奏。也由此导致了市场中很多不满的声音。”

展望2013年，陈淮认为，今年有几个事情确定不移，第一，抑制投机性需求是中国国情下房地产发展一定要确定不移的政策。第二，宏观调控上，适度放松财政手段。第三，继续完善我们住房保障体系。最后，2013年继续鼓励住房有效供给，发展而不是抑制房地产业。（来源：和讯房产）

陈淮：十八大后的房地产政策

陈淮：谢谢大家！给我出了一个题目十八大和房地产，十八大和房地产没有关系，和十八大有关系的就是不摆鲜花。刚才前面致辞嘉宾谈到反弹、回暖这个问题。我以为房地产市场尤其市场的正常，如果这个需求不是来自于投机需求，而是来自于老百姓实实在在的自住型需求、改善型需求，那么这个反弹就是好反弹。如果这个需求不是来自于恐慌性需求，这个反弹就是好反弹。如果我们这么一个反弹有助于调整中国的城市结构，而不是像过去过度集中于少数沿海特大城市和高端房产，这个反弹就是好反弹。如果这个反弹有助于调动存量住房资源而不是导致更多的闲置资产，那么这个反弹就是好反弹。调控房地产不是不让老百姓改善住房，慢改善住房，而是让更多老百姓、更多人民群众分享城市化的好处，不仅分享住房条件改善的好处，而且分享由于城市建设的不断推进带来的资产性收益的好处，我以为这没有什么不好。我刚才跟贾康（微博）所长说我们今年是2012年度论坛，我挺奇怪，刚才说因为有2012优质企业评奖。2013我们还从2012说起。

2012这一年来，从一二三四季度以来，我想在座40多家媒体记者们你们说过没有很多这样的词：冰点、步入低谷、一蹶不振、扑朔迷离、损失惨重。有没有不如意的行业？钢铁、煤炭。有没有不如低谷的？出口。有没有扑朔迷离的呢？汽车。有没有损失惨重的？股市和股民。都不是我们房地产业。

我们有必要回手一下2012，2012政策最大特点：稳定。我们媒体不断说四大部委调研，16个省市自治区马上要出政策。没有。也没有对原有政策有任何放松，比如说限购、限贷、保障房建设。既不加码也不放松，就叫稳定。如果2012房地产有什么回顾？就是两个字：稳定。2012年政策有重要值得肯定的。优先保障改善型需求、住房困难需求、首次置业需求起着重要作用。维护国民经济稳定运行上发挥重要作用。2012年真正的宏观调控政策也就是维护国民经济稳定运行的财政与货币政策目标就是稳增长。房地产在我们刚才上述所说的各领域、各行业、各部门中是稳定成数最高的，是为2012年稳定市场贡献最大的一个领域。保障房建设上取得突破性进展，给低端性老百姓以良好的预期。给住房保障体系完善和建设，有中国特色住房保障体系建设打下一个良好的物质基础的开端。最后明显改善了市场对价格的预期。人们明确知道我们住房改善是一个渐进性的，房价波动在多大程度上可以接受，所以有了去年一年相对平稳。维护国民经济稳定运行、抑制投机性需求、保障房建设和改善老百姓价格预期上是值得我们肯定的过去四个重要的。

但是展望2013，不是简单呼吁加强调控、更严重调控之类这种词。我以为先把2012此前政策不足部分、缺陷部分认真回首看一下更有意义。有哪些不足呢？第一，不断强化政府权力。依靠强化政府权力矫正市场是一个笨办法，不得已办法，最直接结果就导致寻租、腐败。昨天下午参加一个论坛，有嘉宾说有的地方不仅限购、限贷，甚至政府直接定价。我说政府如想定高一点跟市场接近的价格，你一定得给官员花钱。我们现在又有很多声音，到今天早上互联网说新一轮宏观调控政策对房地产打压政策是呼之欲出，呼之欲出的就是政府钱权交换。林义夫先生今天有一篇讲话讲得很好，他说我们最重要的改革就是打破削弱政府行政权力寻租。简单强化政府权力，让政府管更多事，绝不是一条正确的路。总是治标上狠下功夫，打破了市场节奏。也由此导致了市场中很多不满的声音。滞后的政策，政策本来的目标就是要事前性、预见性、人之手干预市场，如果失去了预见性、事前性，这个政策本来就已经是一个有重大缺陷的政策。在过去几年我们不断地疲于应对市场中各种本来可以预见到的反应，比如人口过渡向特大城市集聚，比如过度放大供给导致价格变化。第三条值得检讨的政策，政策的目标永远是公共利益、共同利益，市场永远是利益最大化，这两个目标天生就不是一对。但是政策要努力寻求这两种资源配置的力量来协调和统一，而不是采取对抗的办法。一方打倒另一方的办法，一方消灭另一方的办法。我们过去更多采取了政策直接对抗市场的办法，而不是力求使他们找到共识、共赢之路的办法。这个办法不好，导致了低效率、高成本。第四，过去的政策没有和改革密切结合起来，没有促动深层次体制因素、土地制度、货币市场化问题、小产权问题、老百姓收入分配结构调整问题以及我们说了十年至今寸步未进的房地产间接融资转变为直接融资等问题，缺乏改革的因素，我们认为过去一年和2012年有深刻值得检讨的严重不足部分，也无须讳言，这对我们展望和呼吁2013年政策具有重大意义。

2013年我们认为有几个事情确定不移，第一，抑制投机性需求是中国国情下房地产发展一定要确定不移的政策。也是保障市场健康发展的合理的政策目标。第二，宏观调控上，适度放松财政手段，比如人们大力呼吁的减税，而在货币政策上为了应对可能潜在的通胀威胁，继续保持对信贷规模、货币发行量、利率谨慎的政策，我以为是比较确定不移的。第三，继续完善我们住房保障体系。把保障房建设推进下去仍然是坚定不移的。最后如果我们说有什么确定性的话，2013年继续鼓励住房有效供给，发展而不是抑制房地产业，有助于老百姓改善，有助于调控房价的目标，有助于建成全面小康社会，而不是相反。但是我们也得面临一些新的问题，2013年国民经济稳定运行与否，房地产业健康发展与否，已经不取决于或者主要不取决于采取什么样的财政政策、货币政策或者限购，这些退烧药固然是在调整市场中不可或缺的必要手段，2013年的政策核心与主体应当是改革。我们在过去十年终的发展，坦率说是吃了十年以前改革措施的红利，这个红利还能吃多久，还能有多少余地、潜力？我觉得是值得打问号。打破垄断、土地政策上顶层设计、划分与协调政府与市场的边界、调整中央预地方的税负关系等改革措施如果不能有实质性推出的话，2013年你再加码什么限购，发粮票、发房票也根本解决不了房地产市场平稳运行和健康发展问题。

改革是中国最大的出路，到今天为止的城镇化，如果说新型城市化有什么新的话，第一条并非是人们说的简单的宜居、绿色、低碳，这固然重要，但是这样的话题永远对真正符合中国国情的城镇化第一条就应当高举改革的旗帜，中国改革开放以来第一轮城镇化高潮就是以深圳特区的兴建为基本内容的，我们有了向市场经济改革的试验区，有了对外开放的一个窗口，才有了珠三角地区一个在国民经济增长支柱地区的城市化、城镇化的高潮。90年代初期以邓小平南巡讲话中最核心的谁不改革谁下台这句话为背景，才有了浦东开发和长江三角洲的发展。离开改革没有什么城镇化、城市化。我们十八大提出一个有序推进农业转移人口的市民化问题，我们迫切打破旧体制城乡分割，打破资源配置的行政壁垒，进一步发展要素，比如说土地和资金的市场化联系起来。而不是简单的强调政府权力。昨天我听说有一些民间研究机构又给中央上书要求城镇化要降温，我以为这种声音且慢行，没有城镇化的推进，就没有改革的动力，我们打破旧体制需要城镇化和城镇化受益的各个社会群体的共同努力才有机会推进，不存在什么战无不胜的思想，人都是人，没有什么高瞻远瞩，统揽全局的领导人，别以为政府可以无所不知、无所不能，像上帝一样聪明，没有，是人民群众追求自己的幸福生活、自己的利益过程中推进着资源的优化配置、推进经济体制向更有利于生产力发展的方向变革。城镇化就是推进改革最强大的动力，城镇化缓行就是改革缓行。

当然2013年的政策如果不能在改革上有所进展，我以为无论怎么研究抑制经济下行、怎么样采取货币政策更能够应对通货膨胀都是枉然，都是吃退烧药，都不能解决高成本、低效率的政策体系运行问题，有的时候大夫给病人看病，吃了这个药管用了没有？见效了没有？见效了。我们得承认这个大夫的药是有效，但是病人的代价高昂，副作用明显，称不上一个高明的大夫。除了改革之外，我们还得高度警惕2012年，别以为2012年物价总水平相对平稳并且还在中等偏下位置运行，我们通货膨胀已经渐行渐远。不管2011年我们曾经焦虑过的通胀威胁还是2012我们看到国际经济社会变动，实际上这个通胀的威胁暗流仍在潜伏，因为影响2013年中国通胀与否已经与通胀相对应的宏观调控政策取向，有3/4不取决我们自己的运行，而取决于外部因素。简单说，发达国家经济体低迷以及内在的就业与财政矛盾远没有解决，刺激经济复苏现象还并没有露头，欧债问题、美国财政悬崖问题并没有解决。我们得防止他们采取向中国等新兴经济体专家危机的措施。第四轮美国量化货币宽松政策以及欧洲政策、压迫人民币升值政策等，以及导致国际大宗商品价格巨幅波动可能引起中国通胀的这些因素，核心的是这些国家正从低谷中挣扎出来，同时努力想向中国等新兴经济体转嫁危机。我们应对措施得力与否是我们能否成功实现2013年国民经济稳定运行，也包括房地产业所面对的货币等政策环境平稳与否的关键。所以2013年改革之外，还在于外部环境仍然存在很多我们主动把握难以实现的重大挑战，别以为通货膨胀已经渐行渐远。

第三个我们的政策选择上，如果2013年调整城市结构、二三线城市以及中小型城市发展不能迈出实质步伐，如果仍然采取把人口集聚在北上广深等屈指可数的沿海大城市的话，我们无论用什么样的房地产调控政策都不可能解决这些城市的房价问题。因为这些城市不可能承载数亿人口、数亿农民工进城，有中国特色的城镇化道路最重要一条之一就是调整城市结构，大力推进发展、缩小二三线城市，缩小这些城市与沿海特大城市发展的差距，在这个意义上房地产业规模不是太大，而是远远不够，他们的集聚领域不是太广，而是远不充分。

最后我们指望2013年政策在坚决落实十八大精神上，在有序推进农业人口转移市民化这一条上再迈出实质性步伐，农民工进城涉及四个方面。第一，户籍。第二，就业。第三，公共资源均等化覆盖（保障）。第四，住房，包括保障性住房配置问题、包括土地制度调整问题（宅基地），以及城中村改造，广州上海城乡结合部，我们真正农民工进城主要是大城市周边城乡结合部农民的出租屋为他们提供了住房。2013年是市场与政策都肩负重任的一年，充满期盼的一年，当然也是一个道路不平凡，但是我们可以有理有充满信心的一年，我们至少有一条是肯定不误，2013年以及此后五年，中国房地产业仍然是全世界规模最大的房地产业，中国房地产市场仍然是全球需求增长最快的房地产市场，以上仅供参考，谢谢！（来源: 财经网）