近日，随着武汉、南昌、郑州等城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策在二三线城市悄然显现，而住建部正酝酿新一轮刺激楼市刚需政策的传闻，使得市场对房地产调控政策或将放松的猜测不绝于耳。对此，业内人士表示，住建部有关“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策十分明确，也不会改变，有关房地产救市的猜测只是房企的“单相思”而已。

市场充斥救市言论

近期，全国二三线城市悄然上调住房公积金贷款额度，调整额度均在15%至25%之间。

尤其是二线城市的典型代表武汉近日公积金政策的调整最为引人注意，新政策对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款，购房者只需支付两成首付就可以轻松买房了。南昌也对公积金贷款最高限额进行了调整，对在市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元；对购买普通住房的双职工，最高额度也上调至60万元。

在首套房信贷政策放松的同时，市场有关住建部酝酿刺激刚需、住建部调研公积金条例拟扩大使用范围的传闻，一度刺激了房地产市场的神经，使得无论是购房者还是开发商都对楼市调控政策的放松充满期待。

但是，业内人士表示，无论是中央还是地方，房地产市场的政策已经很明确，即“抑制投资、支持刚需”的调控方向不会变，猜测下一步是否会出台新的促刚需政策并没有什么意义，购房人和开发商应该做的是，根据自己的实际情况，制定自己的购房计划或者开发计划。

房价不会报复性反弹

近日，更有一些地产商言之凿凿地断言，房地产很快会出现报复性上涨，市场再低迷下去，政府首先受不了。事实上，有关房地产市场“救市”的传言已经引发了股市的反应，地产股近日一改此前颓势突然拉升，板块涨幅达4%，十几只地产股涨停。资本市场的动向往往被视为实体经济的先导，难道房地产市场真的已经回暖，并将转身开始报复性上涨吗？

对此，21世纪不动产高级分析师粟日认为，今年以来，地产股上演过多次单边上涨行情，但均只有一两日的表现即告平息。究其原因，引发地产股上涨的导火索，一般都是政策因素或相关传闻，从而演变为地产股的这一波行情。不过，值得注意的是，当日涨停的地产股，以中小房企为主，而非龙头房企，这决定了此轮地产行情仍将是昙花一现。

分析人士指出，今年3月以来各地房地产市场成交量平稳回升，楼市回暖主要原因是刚性需求的增长。对于公众普遍担忧可能会引发新一轮房价暴涨，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，刚需入市对房价影响不大，尤其是在中央楼市调控政策不放松的大方向之下，房价不会出现大的反弹。北京中原地产市场研究部总监张大伟也表示，在当前政策严控之下，只要投资性需求不入市，房价不会过度反弹。

不要低估政府调控决心

房地产市场当前传言不断，楼市调控政策是否真的会放松呢？财经评论员周子勋表示，这两项刺激政策的出台着实令市场会兴奋一阵，不过，这并不意味着楼市调控政策的松动。中央高层已经在不同场合做出了类似表态。此外，从市场运行情况来看，持续的调控政策取得了实质性效果。来自国家统计局的一季度房地产开发等数据显示，房地产市场正持续进入到一个回落时期。某种程度上说，当前还不具备放松的条件，而保持稳定发展也是在当前国内外经济复杂背景下的一个必然选择。

顾云昌表示，对于中高收入者来讲，就是要保持商品房价格合理回归，或促使居民收入增长水平快于房价上涨水平；但对于中低收入者来讲，则是加大保障房的供应，使其有房可居。此外，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的增长，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济的目的。综合这两方面考虑，中央必然是在不松绑楼市调控的大方向之下，继续抑制投资性需求，同时不断向刚需倾斜。

对于楼市政策可能出现的微调，顾云昌判断，未来中央关于楼市政策有可能朝着两个方向推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的增长，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。（来源：人民日报海外版周小苑）

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人民日报：全国各地房价下跌房企涌现退市潮

近日，随着杭州金星房地产开发有限公司申请破产进入司法程序，艰难过冬的房地产市场再现退市潮。尤其是在本轮楼市调控政策的高压下，全国各地房价下跌、成交量萎靡，导致几年前纷纷涌入房地产市场的许多中小房地产公司如今入不敷出、资金断裂现象严重，不得不选择退市或转行，房地产市场或将面临再度洗牌。

房企涌现退市潮

曾经风光无限的房地产行业如今已成为争先恐后逃离的板块。除杭州金星外，短短几天，又有杭州锦绣天地、广东顺德广德业等两家房地产公司宣告破产，房地产市场的“退市潮”正不断涌现。

事实上，一些对房地产领域涉猎不深的公司早已萌生退意。2011年以来，仅北京就有473家具有资质证书的房地产开发企业，有效期届满后未依法申请延续，或工商营业执照已注销，意味着这473家房地产开发企业将从北京楼市退出。此外，北京市工商局公布数据显示，去年北京新设立外资房地产企业129家，同比减少55.82%。

对于房地产市场纷纷涌现的“退市潮”，北京中原地产市场总监张大伟表示，由于拿地的压力以及潜在的利润空间比较小，一些房地产项目公司已经没有存在的必要了，所以说有很多房企营业执照届满后没有申请延续，或工商执照已注销。另外，有些项目公司，开发楼盘交楼后，也会面临着注销。整体来看，注销量较前几年比有了很大上涨。

“房企大量退出，对购房者来说，或许是个利好消息。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，随着房企退出数量的不断增多，将会倒逼更多原本仍在观望中的开发商尽快采取降价促销措施，以期获得更多的资金渡过难关。

房市退烧导致投资降温

相比于此前只要与房地产沾边的上市公司股价就蹭蹭上涨，到2011年三季度以来地产股几乎是“万绿丛中不见红”，房地产行业疯狂暴利的时代已一去不复返。截至目前，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。房地产公司业绩的大幅下滑无疑是当前房地产市场“退烧”后的真实写照。

房产市场的退烧也使得房企的投资热情逐步降温。国家统计局公布数据显示，3月份全国房地产开发景气指数为96.92，环比回落0.97个百分点，同比回落6.06个百分点，这是国房景气指数连续10个月下滑。

“从全国房地产开发投资增速、土地购置情况等方面看，整个行业仍处于继续降温状态。”房地产研究院研究员苏艳表示，由于政策一直强调不会放松，开发企业信心不足，拿地、开工热情不高，预计这种下滑态势会持续探底，在三季度前后可能探至底部。

房企转行重新洗牌

事实上，随着房企退市潮的到来，房地产市场将会面临重新洗牌。此前不论是实业还是非实业企业纷纷涌入房地产市场，产生了“三百六十行，行行做房地产”的病态现象。那么在退市潮涌现下，这些以前进入房地产市场的外行是否能逐渐被洗出来呢？

“大部分都会被洗出来，也有个别洗不出来了，因为他们将从中死掉。”杨红旭表示，最近包括杭州几个企业破产，就是因为介入房地产行业之后损失太大，拖累了整个母公司的盈利包括运营情况，所以这种企业可能真的就破产倒闭了，大部分企业都会因为房地产市场不断调整，行业趋向理性，在其他行业寻找投资机会。

“非房地产主营业务企业，在本轮调控中逐渐回归主营业务，转让房地产公司股份是一个鲜明的特点。”张大伟表示，在楼市调控不松动的前提下，目前这一轮房企注销或退市的风潮还会继续蔓延下去。在这轮调控中，除了销售量有所下滑，房企之间的集中度也有了明显的集中。

不仅如此，在市场降温的背景下，即使是此前主营房地产的内行公司也主动进行了调整，向其它产业转型。以经营高端房地产为主的广州星河湾[最新消息价格户型点评]宣布进军白酒行业。中房信和复地[简介最新动态]则主动退市，两家企业都计划在母公司体系内获得新的资源整合与重组。

杨红旭认为，房企退出潮的出现，会使得市场的集中度提高。此前原本为逐利而来的资本会逐步退出，取而代之的是专业的房产开发商公司存活下来，这对整个行业而言，起到了去芜存菁的作用，因而有利于提升整个行业的水平。（来源：新华网/人民日报海外版）

聚焦2012房地产调控：不动摇不反复

编者按：国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，对下一阶段重点工作作了部署，指出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。一直以来，中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力，而居住问题已成民生的第一要务。作为居住问题最表象化的房价未来走势又会如何？最近呼声渐高的房产税征收试点范围扩大箭在弦上，但又受到多大的阻力？这些问题都成为市场各方关注的焦点。

地方性购房优惠政策是一厢情愿

经过多年的洗礼，中央政府及民众对各方利益主体的动机已经有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事

民生与住房问题无疑是社会各界关注的焦点。正如2011年底中央经济工作公告中所指出的那样，2012年中国经济战略转型将改变以往唯GDP是从的业绩观念，GDP增长不在于高低，而在于是否让绝大多数人能够分享到经济增长的成果，在于是否让全体人民的经济生活福利提高。因此，2012年就得扎实改善民生，改善民生就得牢牢把握“扩大内需”战略基点。

居住问题

已成民生第一要务

可以说，中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力。不过，就目前的情况来说，为何会出现国内民众消费水平远远低于发达国家居民消费水平，或为何农村居民的消费水平远远低于城市居民的消费水平，这里既有历史上的原因，也有制度安排的问题。而后者更为重要。比如教育制度、户口制度、收入分配制度等都是不利于让这些潜在的巨大消费力释放出现的制度障碍。因此，扩大内需就得对这些制度进行重大的改革。不进行这些制度的重大改革，要真正实现让国内居民的潜在消费力转化现实的消费力是不容易的。因此，政府把扩大内需作为经济的增长点，就得与改善民生结合起来。

还有，当前民众关注的民生问题，不仅在于衣食住行的便利性及可消费性，而且还包括教育、养老保障及收入公平分配等。在现代社会，对于衣食住行，在衣食行基本上得以解决的情况下，居住的问题已经成了民生的第一要务。因为，住房问题不仅是总价较高的耐用品，而且是可以用作投机炒作的赚钱工具。如果政府的房地产政策没有清晰的目标，把住房功能界定清楚，由于投机炒作者出价水平远远高于住房消费者，这就可能使本来是用居民消费的住房完全成了投机炒作的赚钱工具，从而把住房消费者完全挤出住房市场。在这种情况下，绝大多数居民居住的问题也就进一步恶化。当前住房市场的问题为何会如此严重，根源就在这里。即当前住房市场投机炒作盛行、房价高企及住房消费者无支付能力进入市场。

对于这个问题，2010年以来政府及社会基本上形成了共识，要让国内房地产市场健康发展，就得严厉打击住房投机炒作，让过高的房价回归到合理的水平上来。因此，对房地产问题的讨论，相关的利益主体或许不会关注房地产市场要不要宏观调控，要不要打击住房投机炒作，而是会关注通过什么样的政策来推动住房的所谓“刚性需求”及改善性住房需求。通过推动所谓的住房“刚性需求”来对房地产宏观调控松绑。比如，就有人提出要让银行再采取7折优惠利率，让住房的刚性需求及改善性需求的居民进入住房市场。

高房价成住房刚性需求无法实现的主要原因

而对于住房的“刚性需求”，我早就撰文指出，这是房地产开发商制造出来诱导居民进入高房价市场的一个虚假概念，它是根本就不存在(因为任何没有支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求)。这些人所指的“刚性需求”只不过是居民对住房的一种需要或欲望。如果个人对住房需要或欲望最大，没有实际支付能力，那么这种潜在需求是无法转化为现实的住房需求的。而且在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场，这些提议的实质就是要维护住过高房价，并让这过高的住房价格不下跌，居民的实际利益并未得到真正的关注。

因为，当前国内住房市场，在早几年政府的优惠政策引导下，经过一轮又一轮的炒作，各地的住房价格早就推到很高的水平。在这种情况下，由于住房投机炒作者出价水平高，只有住房投机炒作者才可能进入这个市场。在这种情况下，住房消费者是无支付能力进入这样的市场。假定这些人所指的住房“刚性需求”存在，住房消费者也是没有支付能力进入这种高房价市场的。即使政府能够用优惠政策信贷政策减轻住房消费者进入市场的负担，但这些补贴与高房价购买时的成本相比则仅是微不足道。

比如说，以当前的住房水平来看，有一套住房为130万元。如果政府真的采纳这些提议对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率，那么购买住房者首付30万，做30年按揭贷款100万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘的7折优惠利率为4.935厘，那么购买住房者第一年的利率支付是5万元左右。如果这套住房价格下降30%，总房价为91万。购买住房者首付30%为27万左右，做30年按揭贷款64万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘，那么购买住房者第一年的利率支付也只有4.5万元。

从这个简单案例来看，一是购买者购买住房的负担最重要的部分是本金的高低，本金越低或房价下跌越多，那么购买住房者的购买住房成本就越低。利率高低自然有影响，但影响不大。二是如果住房价格不跌，仅是采取过度的优惠利率，看上去是为购买住房者争取利率，但实际上让这些购买住房者承担住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折，但购买住房者不仅本金要比房价下跌后购买多支付39万，而且其第一年要支付的利率也要大于后者。如果加上本金还款，房价没有下跌时以优惠利率进入则其负担更重。三是如果优惠利率不可能降低到7折，所谓的住房按揭贷款利率下降而住房价格不下降，实际上对购买住房负担减轻更是作用微乎其微。

差别化住房政策

仍需继续实施

还有，由于差别化的住房信贷政策最为核心的政策内容是把住房投机炒作与住房消费作一个清楚严格的区分。这项住房政策应该不是临时的政策而是一种长期政策。对于改善性住房需求，在差别化住房信贷政策不改变的情况下，本地居民的第二套住房购买是可以进入市场的，城市居民的改善性住房需求可以在现有的政策得以满足。不过，由于信贷杠杆率及贷款成本差别化，如果改善住房是真正居民消费，那么有条件者进入不会有太多障碍。如果居民想购买第二套住房赚钱，或购买第二套住房成为赚钱的工具，那么住房购买者要进入市场就得三思而后行。遏制住房投机炒作者，这是差别化信贷政策的本意。如果该本意不能实现，那么中央政府严厉限制住房投机炒作及让住房价格回归理性的调控目标就会成为一句空话。因为，在当前的住房税收制度，不仅购买第二套住房可投机炒作，即使购买第一套住房同样可投机炒作。如果政府取消或放开对第二套住房限购购买的差别化信贷政策，那么住房的投机炒作又会盛行，从这点上说，中央政府是不会改变差别化信贷政策。而且新的住房税收政策出台，将进一步对住房的投机炒作更为严格的限制。正是这意义上，当前各地方政府希望采取不同的优惠政策诱导住房消费者进入高房价的市场也可能成为一厢情愿。

总之，经过多年的洗礼，中央政府及民众对各方利益主体想借助一切可乘机会鼓励居民进入高房价市场的动机已经有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事。（来源：中国经济网-《证券日报》作者：中国社会科学院金融研究所研究员易宪容）

中国房企一季度投资开工更谨慎

* 1-3月房地产投资增速回落至23.5%

* 新开工增速继续放缓

* 销售仍处於低位,但3月有所回暖

中国持续的楼市调控令房地产企业投资开工更加谨慎.一季度房地产开发投资增速进一步回落,同期商品房销售虽略有回暖,但仍在低位徘徊.

国家统计局周五公布,1-3月房地产开发投资同比增长23.5%,增速较前两月27.8%的增速回落4.3个百分点;房屋新开工面积同比增长0.3%,较前两月增速回落4.8个百分点.

销售方面,1-3月商品房销售面积同比下降13.6%,销售额同比下降14.6%,降幅均较前两月有所收窄.

"1-3月房地产投资回落比较多,投资增速今年以来步入快速下降通道,这对整体经济影响可能也比较大,"银河证券宏观经济分析师张新法表示.

国家统计局同日公布数据显示,中国一季度国内生产总值(GDP)同比增长8.1%,创近三年来新低;其中固定资产投资同比增长20.9%,较1-2月为21.5%增速放缓.

中央政府今年已屡次强调房地产调控不放松.总理温家宝在上月所做的政府工作报告中强调,目前房地产调控处於关键阶段,要进一步巩固调控成果,促进房价合理回归……（详细阅读）。

韩正：上海房地产调控力度不减政策不变