比降低首付比例更重要的是顺应规律降房价

2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，就个人住房贷款政策进行调整。这是央行等部委继“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年时间里第三次下调首付比例。（2月3日《每日经济新闻》）

根据2月2日发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对于不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。购房首付比例再降，这的确是个振奋人心的消息。可以说是送给开发商和准备购房者的春节“大礼包”。

对这份猴年厚礼，有诸多颇有颇意思的解读。其中，最为乐观的解读认为这是2016年楼市去库存化的第一仗，接下来的还有一系列利好楼市的政策出台。这样的解读很对开发商的胃口，但是事实上却是什么也没说。很明显从2014年下半年开始，政策趋势就是提振楼市消费，稳定房地产市场。这个趋势任何一个旁观者都看得明白，何况是直接感知楼市冷暖的开发商呢？

这个解读对于开发商而言最大意义就是向决策层和社会公众证明了提振房地产政策的必要性和迫切性。这有助于提振楼市的政策持续下去，让公众对楼市的信心回归，重建房价上涨的心理预期，从而让开发商提高房价，重温当年低头捡钱的好日子。这和决策层出台政策的目的完全相悖。出台政策是鼓励购房需求，加速楼市去库存化，而非让开发商借助政策背景为房价上涨制造舆论。然而，每一次政策出台，都为开发商提高房价提供了“借口”。

楼市去库存需要两个方面相互配合，一方面是政府出台政策，另一方面是开发商主动降价，二者共同作用才能刺激住房消费。从2014年下半年至今，每一次利好房地产的政策出台，开发商不是借助政策赶紧卖房子，而是死扛不降价，甚至涨价。2015年3月到11月，从一线城市到三线城市，房价都有上涨趋势，个别城市房价上涨幅度让人咋舌。很显然，开发商是揩政策的油，把希望完全寄托在政策方面，自己不但没有降价努力，反而提价抵消政策效果，购房需求如何能够增加？

降首付比例只是解决问题的一个方面，更重要的一个方面是降房价。比如，原本一套100平米的房子，房价3500元，购房款35万元。按照最新的政策，首付两成，购房者支付7万元，贷款28万元。如果房价不涨甚至适当下降，也许能吸引一部分购房者。可是开发商基于政策支持楼市的乐观考虑，把房价提高到4000元，那么购房款就变为40万，首付也变成了8万，贷款增加到了32万。房价上涨后，购房者完全没有从新政中得到任何实惠，哪里还有购房积极性？政策着力刺激的购房需求就这样被房价上涨抑制了。

楼市去库存化需要政府和市场共同努力。政府已经动起来，政策连连。开发商作为市场主体更应该积极动起来，而不应依赖“政策市”苟延残喘。十多年过去了，房地产市场的供需总量和结构都发生了巨大变化，开发商要认清市场形势，放弃以前高高在上的傲慢姿态，贯彻中央经济工作会议精神，顺应市场规律该降价就降价。这才是明智之举。