城市基建“催生”购房需求，在热点二线更奏效

在过去的“十二五”时期，市政基础设施建设完成投资95万亿，比“十一五”时期投资增长近90%，同一时间段内全国的房地产市场规模不断扩大，商品房竣工量和交易量均达到历史最高水平。相比讨论所有城市，2012~2016年五年间基建投资TOP50城市经济发展情况、人口、购买力等均处于不同的水平，其房地产市场已足具代表性，因此本文以这50个城市为样本，讨论城市基建投资与城市整体发展以及土地市场、商品房市场发展的关系，来探讨基建投资对这些城市能否起到催化作用以及作用大小不同的原因。

从整体来看，基建投资在一定程度上对城市的土地、商品住宅市场有不同程度的刺激作用，拉动价格的作用更加显著，尤其对于小区域而言，基建投资利好的消息会短期内、快速带动区域市场升值，但从长远来看产业发展、人口导入等才是市场需求蓬勃发展的根本支柱。

首先来看2012年至2016年在城市基建方面投入较多的TOP50城市在地理位置、能级内分布的现状。地理分布上，东部城市整体基建投资水平更高，但是西部省会城市诸如成都、重庆的基建投资力度也不容小觑，但成渝周边仍有较多基建投资排名在100开外的城市，区域整体发展力度不足；能级分布上，一线城市在城市基建已经达到一定高度的情况下投资总量并不占明显优势，仅有北京占据基建投资总量第一位，二线城市“来势汹汹”，武汉、重庆和天津等城市基建投资总量都达到较高的水平。

1. 整体排名：西部省会城市投资力度增强，南通异军突起进入前20

从5年间投资总额排名靠前的城市分布来看，投资额TOP10的城市遵循“风筝”状分布，东南西北四个方向各有部分城市基建投资力度较强，武汉则为华中区域唯一基建投资排名靠前的城市；此外，基建投资力度较大的城市主要分布在东部和中部，即“风筝”的右半边区域，包含江浙沪大部分区域，以及江西、安徽等东部腹地的部分城市，这些城市近年来大幅修建城市地铁及高铁等交通设施，在道路桥梁等交通建设上的投入都相对较多。

基建投资前50城市主要分布在泛长三角区域，投资总额占所有城市投资额的比例为74%，资源集中度较强。自2013年，地铁审批权下放至省级政府后，越来越多的城市就开启了地铁建设快时代，并且随着高铁网络的进一步扩张，除北上广深外，其余城市用于交通建设方面的投资就大幅增长，所以也出现了5年基建投资总额除了北京高居榜首以外，上海、广州和深圳分别仅仅位居7、8、13名，而武汉、重庆和天津等二线城市则排名非常靠前。

其中排名在前20的城市5年内用于基础建设的投入均超过了千亿。北京以5829亿元的投入位居第一位，比第二名武汉的投资额度高出近1800亿。近年来，北京一直不断向外扩张，雄安城市副中心建设及交通方面的大额投资使得北京的基建支出远高于其他城市。武汉的投资量级也在4000亿之上，自2010年起，武汉的基建投资逐年增加，建成区面积也由2010年的484.01平方千米扩大到2016年的581.61平方千米，并且武汉的交通配套水平在几年中也有大幅的提升，成为国家重要的交通枢纽之一。值得注意的是，南通是基建投资前20中唯一的三四线城市，在2012年-2016年间，城市高架等交通设施建设成为南通市主要的基建投资项目，五年间的占比均在58%以上。

2. 能级分化：交通建设如火如荼，中西部二线基建投入显著增加

3. 小结：基建投资与投资前景排行分布相似，二线城市处于基建上升期

（以上两节内容略）

房地产市场的发展离不开城市本身的经济基础，城市的流入的人口数量更是反映了市场当前及后续需求的情况，对房地产的发展有着重要的导向作用。而在经济发展转型的当下，基建投资更是对处于经济转型困难期的城市有一定的提振作用。本章将从基建投资前50城的经济发展基本面及人口流入两个方面来评价基建投资对于城市的发展的作用，可以看出在热门二线及环一线三四线加大基建投入对于城市的发展推动作用最大。

1. 经济基本面：贵阳、西安基建带动经济高增长，兰州经济发展依赖城建

2. 人口吸引力：衡阳基建投资增加，人口流出量反而增加

3. 小结：中西部经济对基建依赖度更高，人口吸引还看城市经济基础

（以上三节内容略）

基建投资的资金来源与土地市场息息相关：土地出让是政府收入的最主要来源之一，因此土地成交的规模间接影响了政府可用于基建投资的资金规模；城市基建的发展也会带来产业升级、人口涌入等各项红利，进而提升土地价值，所以基建投资能够反作用于土地市场并且直观地体现在土地价格上。但从实际情况来看，由于城市市政建设按部就班发展，在土地成交规模稳定大于基建投资的情况下，整体基建投资相对平稳运行。

本章首先将基建投资排行TOP50的城市按照2017年商品房供求比的不同进行了分类，主要分为供过于求、供不应求和供求基本平衡三类，进而由此讨论基建投资与土地市场、商品住宅市场供应这三个指标两两之间的关系。

1. 土地成交规模持续覆盖基建投资，基建投资稳步提升

2. 基建投资与土地：供不应求城市基建投资等级最高、土地成交规模最大

3. 土地与住宅供求：土地成交整体下行，供不应求城市降幅最大

（以上三节内容略）

4. 基建与住宅供应：城市越供过于求，住宅供应越受基建规模裹挟（节选）

按照不同供求情况的城市分类，将城市平均基建投资和商品住宅供应两个指标进行比较，加入线性趋势线观察可见，供求平衡、供过于求这两类城市中基建投资与商品住宅供应建面存在一定线性相关关系：基建投资增加带动了商品住宅供应增加，一方面是由于这些城市说明这些城市整体快速发展，基建投资还处于上升阶段，而城市基建投资增加，使城市配套水平有所提升，部分以前相对偏远的“新区”得以开发，进而带动开发商进驻该区域并且增加住宅供应。

而供不应求的城市中，两个指标没有明显线性关系：主要是由于其中有些城市例如上海的发展早已相对完善，城市可供开发的用地减少，住宅供应也不得不下降，拉低了此类城市的平均供应水平。对于上海这样的城市来说，一方面上海现在已经处于市区土地资源匮乏的状态，另一方面上海正在增加保障类住房用地的供应，商品住宅的供应显然持续被压缩，在基础建设已经达到较高水平且城市的人口辐射能力已经很强的基础上，持续增加基建投资可能会持续带来不断涌入的人口，造成更加严重的供求失衡问题。

供求平衡、供过于求的两类城市中，虽然基建投资和商品住宅供应都呈正相关关系，但两类城市比较来看，可见供求平衡城市的住宅供应上涨幅度相对平稳，涨幅最大的2012年至2013年，商品住宅供应上涨幅度为17%；而供过于求的城市商品住宅供应的环比涨幅在2013年、2015年和2016年分别达到42%、38%和25%，上涨的势头非常强劲。在基建投资仅仅小幅度上升的情况下，城市的商品住宅供应就大幅度上升，基建投资对于商品住宅供应的催化作用在供过于求的城市中表现得最为显着，但这部分城市需要相应地提升居民的购买力水平或刺激居民的购房需求，否则市场过度的供应将会导致未来高库存、鬼城等一系列问题。

5. 小结：对于供过于求城市，基建投资供给侧刺激显著、库存问题更需谨慎

结合本章开头50个城市的基建投资额、土地市场成交规模和商品住宅供应建面的关系来看，在土地收入能够覆盖基建投资的情况下，基建投资持续平稳运行。而分不同类型的城市来看，供不应求的一类城市往往在城市基建投入更多，土地市场规模更大，其中主要的原因在于这些城市的平均地价更高，带动了整体规模的上升；从商品住宅的供应方面来看，基建投资对于供过于求、前几年商品住宅供应量处于相对低位的城市来说推动作用最为显着，而这类城市过量的商品房供应可能面临无法去化的问题，在城市加大基建投资快速发展的同时需要警惕可能产生的库存问题。

从2010年持续至今的基建投入对于城市最大的影响就是对于城市住宅市场的影响，在这一轮热潮中，多数城市的房价都得到了大幅度的提升。本章则从商品住宅的成交量、价格变化及供求走势来看基建投资对于这50个城市的商品住宅市场发展的推动作用，可以看出基建投资对于经济发展水平较高的二线城市有明显的提振作用，对于三四线城市来说由于基建投资额难以像二线城市一样提升很多，因此基建投资增加起到的作用并不是很显著，只能在这轮热潮中实现去库存的效果。

1，市场规模：天津催化作用 “立竿见影”，郑州、成都利好尚未完全释放（节选）

基建投资对于房地产市场的影响首先体现在市场规模的增加上：2011年至2016年50个城市的基建投资总额逐年增加，推动了商品住宅的成交面积高速增长，在2016年达到了4.7亿平方米。就当下来看，由于16年的“四限政策”在2017年下沉到三四线，前50城的商品住宅成交总量呈现下降趋势，但市场整体仍处于供不应求的状态，居民的购房积极性已经完全被调动。

从长期商品住宅成交量和市区基建投资变化来看，基建投资对于不同城市房地产市场规模的拉升作用各有不一。具体来看，一线城市是基建投入后楼市反映最灵敏的城市（基建投入增加楼市规模也显著增大），但也更容易受政策影响。三四线城市的市场规模本就较小，即使基建投入额增加，对于市场来说并不会带来太大的变化（主要是多数三四线城市的基建投入难以有大幅度高额度的增长）。最具研究性的就是二线城市。以在2010年~2017年间基建投资排在前50的二线城市来看，期间商品住宅面积增长了1.5倍，市场规模得到显著的提升。由于各城市的经济基础及需求状况不一，基建带给二线城市房地产的催化作用也有不同。具体分两类来看：

第一类：催化作用显著的城市（基建投资增加1倍，商品住宅成交面积增长也超过1倍的城市）。这类城市多以经济发展水平较佳的东部城市和中西部核心城市为主，居民购买力强劲，备受市场看好。以近5倍的比率排在第一位的天津来看，其五年基建投资额度排在整体第四，在2010年~2014年每年基建投入都在500亿以上，使得天津与北京的交通时间进一步缩短，而在2016年天津又放开了“人才落户”，吸引了一大批需求进入，商品住宅成交量在2016年达到了2000万平方米以上，市场规模显著提升。

第二类：基建催化作用滞后的城市（基建投资增加1倍，商品住宅成交面积未相应增加1倍的城市）。这类城市多分布在中西部，（如合肥、郑州、成都等）对于流动人口的吸引力在近几年才开始变强，基建设施也是在大幅度投入后才有所改善，楼市规模的发展有一定的滞后。随着城市的经济发展持续发力，居民购买力也会有所提升，楼市规模的发展有较大潜力。但对于长春、乌鲁木齐等城市，城市经济发展缺乏动力，难像合肥、成都一样能吸引大量人口回流，后续需求难以为继，即使基建投入有所增加，也难对楼市起到太大的提振作用，除非像海口一样受到国家给予较大的利好政策，市场热度会炒高，成交量才能大幅增长。

2. 带动房价：基建投资高增长，拉升济南、昆明房价

3. 消化周期：基建助力去化周期降低，芜湖、烟台市场健康度得到提升

4. 小结：基建投资难以长期起效，多数三四线城市将面临“双刃剑”效应

（以上三节内容略）

（节选）

基建投资排行前50的城市也是全国整体发展水平相对较为优越的50个城市，在每一轮房地产调控潮袭来的时候，这些城市都是首批面临调控的城市，对其他城市市场产生着风向标的作用，这些城市的房地产市场变化更具有典型性意义。

供给侧方面，土地市场的收入既是基建投资的资金来源又为商品住宅供应奠定基础，历年来土地市场的收入都足以覆盖基建投入，在政府宏观管控下，50城整体的基建投资规模缓步平稳向上，市政建设有序地进行。

商品住宅供应方面，从拿地到开发建设、销售还需要一定的周期，土地市场成交体量走低并未迅速反应在商品房供应上。结合2017年50个城市的供求比来看，基建投资对于那些原本就供求比较低的城市难以起到正面刺激的作用，而对于原本就供求比较大的城市，基建反而对其市场供应有正面催化效果，尤其随着各类新区、工业园区、科技园的建成兴起，会带动片区商品住宅市场供应的激增，究其根本还是由于产业发展带动了人口涌入，片区市场得以发展。

对商品住房市场来说，基建投资的影响在一线、二线城市作用更为显著：2014年楼市普遍低迷，基建投资增加后一线城市的市场受到刺激快速回暖，2015年成交体量大幅上升；二线城市对于基建催化的反应速度则有一定的分化，经济发展好的东部热点二线城反应较快，而郑州、合肥、成都等中西部城市则反应速度相对较慢，主要是由于这些城市人口大量涌入后才带动楼市的发展；对于三四线城市来说，基建投资对短期调整市场健康度有一定作用，主要作用在于去库存、降低消化周期，但从长期来看，三四线城市不能只依靠基建投资拉动市场发展。

总体来说，基建投资在房地产市场中起到的是“催化剂”的作用，而不是市场发展的根本原因，只要城市本身的经济基本面良好、居民购买力能够支撑市场稳健发展，基建投资增加则更加增加购房者对于在当地购房投资信心。

此外，基建投资也并非全部都是正面作用，对于部分缺乏产业支撑和人口吸引力的三四线城市来说，基建投资增加了城际之间的交通的便捷程度，反而会增加人口流出的可能性，这些城市出现人口净流出情况的时候，也需要警惕基建的推进带来的负面影响。