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“抢人大战”与未来的房价

2018-03-29 16:30
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“抢人大战”与未来的房价

摘要:随着北京、上海加入,人才之战进入白热化,而人才落户已经使西安房地产销售取得大幅增长。中信证券明明认为,人才政策与房地产市场挂钩并不是楼市调控政策的松绑。但从美国经验来看,持续的人才流入能保持高稳定的地产需求。

随着北京、上海加入“人才争夺大战”,各城市之间的人才之战进入白热化状态。一二线城市纷纷加入人才争夺战背后的原因为何?与房地产市场有何关系?是否意味着地产调控政策的松绑?我们将在下文进行分析:

北京、上海前后脚加入“人才争夺大战”

近期,随着北京和上海的加入,各大城市间的“人才争夺战”不断白热化,科研创新型人才成为竞相争夺的焦点。3月21日,北京市政府网站发布了《北京市引进人才管理办法(试行)》,指出要支持优秀创新创业团队引进人才,加大科技创新、科技创新服务、文化创意、体育、金融、高技能等人才引进力度。3月26日,上海举行“人才工作大会”,出台《上海加快实施人才高峰工程行动方案》,对外公布人才高峰工程行动方案,重点引进高端装备与智能制造、新能源和新材料等领域人才,计划从建立住房支持、实施落户绿色通道和保障配偶子女相关待遇等7个方面为高峰人才提供系统保障。实际上从去年开始,深圳、广州、南京、郑州、成都、杭州、武汉和合肥等20多个城市都出台了人才新政,深圳提出35岁以下,具有普通高等教育专科以上学历人员可以迁入深圳户籍,南京放宽外籍人才申请永久居留证规定,郑州市给具有博士学位的青年人才提供每人10万元的首次购房补贴,成都实行全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证落户。

人才新政对楼市的影响

人才争夺战全面爆发的三个原因。当前的高科技创新产业是未来经济的主要增长点,而高科技产业的发展则需要众多优秀的高科技型人才予以支撑。人才是经济增长的源泉,这一常识早已被大众所认知,美国高科技产业的快速发展,在创新领域始终保持领先地位的一大重要原因就是美国对于海外人才的吸引力。人才引进一直以来对于地区未来的经济发展都起着至关重要的作用,各地政府对此也应早有共识。因此我们认为近期人才变得炙手可热, “抢人才”大战全面爆发的原因主要为:首先是经济增长动力稍显不足,经济增速稳中略有下滑,如果不实现经济结构的改变,仍然主要依赖于传统的企业带动经济发展,经济增速下行压力将更加显著;其次是当下的坏境为创新与科技发展提供了温床,多个国家对科技与创新的重视日渐上升,而人工智能等也已经上升为中国的国家发展战略,得到了政策的大力支持,各地方发展也将科技与创新纳入战略规划。同时,互联网与人工智能的全球发展所取得的成就与带来的效益也有目共睹,各地方政府更加明确了吸引人才,以科技与创新助力未来经济增长的战略重要性;最后,国家监管政策等的趋严,对地方政府融资构成了新的压力,地方政府债务问题的亟需解决等等,加大了地方政府的财政压力。而通过吸引人才,引导更多的人口落户则也起到了部分解决政府所面临难题的作用。

西安不断升级人才引入政策以更主动的姿态吸引人才落户,取得效果显著。西安人才优惠条件不断升级,自2017年1月以来,西安已对人才引入政策进行多次升级,不断放宽落户条件以期吸引更多人才流入。西安的大力度人才吸引政策也取得了不错的效果,据初步统计,2017年西安市引进各类人才约20.9万人,其中国内外顶尖人才13名,国家级领军人才42名,地方级领军人才65名,至2017年底,已有约3000名外籍专家长期在西安工作。而据西安市公安局官网消息,自西安3月22日“即日起面向全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户大西安”政策推出后,23日一天内就有8050人落户西安,其中研究生以上学历176人,本科学历3139人;3月22日至24日,3天内西安共落户15552人,其中研究生以上学历332人,本科学历6107人;今年1月截至目前,3个月内迁入西安的人口已经达到21万,几乎与去年全年数据持平。

人才落户使西安房地产市场销售取得大幅增长。从西安的房地产市场来看,2017年12月房地产开发投资完成额累计同比增速为14.6%,高于全国水平。销售端,2017年12月商品房销售面积累计同比增20.8%,商品房销售额累计同比增55.8%,远高于40大中城市商品房销售面积与销售额累计同比增速。2017年12月70个大中城市新建住宅价格指数同比增速为5.6%,西安新建住宅价格指数同比增速为11.2%。而根据非官方市场数据,西安2月房地产销量同比增长32%,房价涨幅达到全国第一。西安楼市的火热行情体现了人口流入短时间内为西安房地产市场注入的活力,如果西安的人口结构持续改善,不仅能吸引人才同时能留住人才,那么西安未来的房地产市场需求也是受到支撑的。

多地的人才政策都与房地产市场挂钩,但并不是楼市调控政策的松绑。广州的“租售同权”,南京“高层次人次啊买首套放不再受户籍限制,且公积金最多可贷120万”,天津引进“租房落户”政策,武汉“留汉就业、创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、租到租赁房”,郑州“只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)以上职业技术资格三个条件中的任意一个,即可按规定购买住房”,合肥“合肥庐阳区高层次人才购房可以补贴20万元”,成都“明确高端人才购房可不受户籍、社保、限购政策限制”等等,各地的人才引入政策多少都与房地产市场有一些联系。所以,各地的人才新政是限购松绑么?根据国家“房住不炒”的定位,房地产市场调控政策主要针对限制的是房地产投机,并不是真实的住房需求。而人才新政所吸引的人口流入,在一定程度上确实缓解了限购等调控政策对楼市带来的不利影响,不过新政所提出的优惠都是针对有住房需求的应届毕业生以及高科技人才等,不应当被视为楼市调控政策的松绑。

美国历史经验,持续的人才流入能保持高稳定的地产需求

美国一直以来都重视人才引进,美国长久以来在科技与创新领域保持的领先地位部分正是由于美国吸引了大量的海外人才。而在美国国内,这些高科技型人才又主要分布在加利福尼亚州、德克萨斯州和马萨诸塞州等。以马萨诸塞州的波士顿为例,波士顿拥有麻省理工、哈佛等世界级名校,为当地输出多领域人才,马萨诸塞州在彭博社2016年1月发布的美国各州创新研究调查报告中,也以93.33分成为美国最创新州。波士顿政府为留住人才,提供了有利的税收激励政策、高等教育政策和科技人力资源政策,同时波士顿风险投资业的发达也为聚集人才提供了重要动力,对创新创业提供了强力支撑。波士顿形成了人才-政府-学校-产业的紧密合作,人才资源支持了波士顿的长期经济发展。同时,波士顿政府为买房自住而非投资的户主提供优惠的房地产税,由于人才的持续流入保证了一定的住房需求,波士顿的HPI指数一直都处于高位,存在长期的增长。以专利授权数衡量美国各州对人才的吸引程度,则加利福尼亚州位居榜首,其他的还有纽约州、德克萨斯、密歇根、宾夕法尼亚等,以上各州所具备的相同点是州内拥有一定数量的知名学府,并且十分重视人才资源的引入。同时以上各州的创新也提高了其经济发展水平,比如加利福尼亚州的经济体量在全美也排名第一,同时还具备相当高的房价,说明不断流入的人才有力地支撑了住房的需求。

PEST模型衡量各地区对人才的吸引力

根据PEST模型,人才流动主要受到人才政策、经济格局、社会坏境以及科技创新的影响。从人才政策来看,根据前文西安的情况可以看到,落户等政策措施对中国的高素质人才有着巨大的吸引力,为创新项目提供资金支持、多方位提供福利条件等都具有功不可没的作用。从经济格局来看,总部企业数量是一关键因素,就2017年中国公司市值500强总部所在地来看,北京91家,香港80家,广东55家,上海44家,浙江38家位于前列,而北京、香港、上海、广州、深圳、台北、杭州、南京等城市的500强数量均超过10家。另外一个不可忽视的因素就是当前的创新产业,比如快速发展的互联网企业等就以杭州为主要聚集点,一些极具发展前景的产业的活跃度也是不可忽略的因素。从社会坏境来看,当地的高校数量也是关键,如果地区具有高质量高校,在众多学生高考之后便可以吸引人才流入当地,众多高质量的大学也是北京、上海对人才吸引力巨大的原因之一。而杭州也由于湖畔大学、西湖大学的建立,未来对人才的吸引力将更强。从科技创新来看,专利申请授权累计量最高的地区为江苏、广东、浙江、北京、上海、深圳等,其中江苏、广东与浙江的专利申请授权量远高于其后的北京等地区,表示以上三个地区十分具有创新活力。但由于数据更新较慢,近两年发展最快的人工智能等可能并未包含在内,预计江苏与浙江的专利授权数量可能再次超越广东。

债市策略

人才争夺战进入白热化阶段,北京、上海的加入更加表明人才对于地区未来发展的重要性。人才政策吸引人才流入方面,二线城市力度最大,部分地区明显带动了房地产市场的回暖,支撑了地产市场的需求。而根据美国城市的经验,能够留住人才、具备创新活力的城市其房价能一直保持在较高位置。再依据PEST模型,目前来看,对人才最具吸引力的城市仍然主要为北上广深杭等,但是不排除一些地区以极为优惠的条件吸引高科技人才落地,从而在某些产业实现弯道超车,实现某个领域的集聚效应从而能长期吸引人才流入。就目前各地因吸引人才提供的各项有利条件来看,房地产市场的需求仍然能得到支撑,地产将继续作为固定资产投资中的重要部分。因此,在流动性环境恢复正常、监管文件落地预期临近的情况下,我们维持10年国债收益率将逐步回升至3.8%以上的观点不变。(本文作者中信证券明明研究团队,原文标题《【人才与地产】从美国的经验看,人才引进与地产需求的关系》)

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