房地产业务成双刃剑 康达尔的隐形“财富”能否带来持续收益

每经记者 董青枝 每经编辑 曾健辉 卢祥勇

中国农牧第一股康达尔（000048。SZ）的业务不只有农牧业，还有房地产等。房地产业务曾经撑起康尔达三成多营收，对其重要性不言而喻，但2016年、2017年该业务营收大幅下滑，造成公司业绩不理想。2017年前三季度，康尔达营业收入11.29亿元，同比下降5.23%，主要是房地产销售收入减少所致；净利润-4678万元，下降255%。

雪上加霜的是，近日康达尔公告称，其位于深圳的山海上园65套房被司法查封，由此可能导致公司资金短缺。拥有大量隐形土地资产的康达尔，还能否在房地产上重拾辉煌？

康达尔的业绩波动明显。2014年至2016年，公司营业收入分别约为21.44亿元、23.02亿元、15.61亿元；净利润分别约为1.14亿元、2.04亿元、596万元，其中2016年业绩下滑明显。

康达尔在2016年年报中称，业绩下滑的一个重要原因是本年度房地产开发业务销售收入比上年同期大幅减少。

2016年康达尔房地产开发业务营收7340.7万元，同比减少90.60%，占总营收的4.7%，已退居各项业务营业收入占总营业收入比例的前三位之外。

梳理近几年康达尔的年报可以发现，房地产开发业务一直是康达尔最重要的业绩来源之一。2011年和2012年均有房地产收入，康达尔盈利尚好，而2013年缺乏了房地产业务的支撑，该年业绩录得亏损；2014年房地产业务重新贡献收入，跃升为公司第二大营收业务；2015年房地产开发营收7.81亿元，占到总营收23.02亿元的33.91%，仅次于饲料；但是2016年，随着在售货源减少，房地产开发营收大幅下降，该年度业绩下滑。

除了房地产，诉讼纠纷也是影响康达尔业绩的一大因素，尤其是京基集团与康达尔的股权之争。截至目前，康达尔的股权之争仍僵持不下。

康达尔引发资本市场的关注主要是因为其拥有大量低成本土地资源。

官网显示，康达尔自1998年开始介入房地产开发，当年就推出了“康欣园”，2000年在布吉推出康达尔花园1~3期，2003年又推出第四期（香槟谷），2008年推出第五期（蝴蝶堡）。

2011年，康达尔获得了丰富的土地资源。公告显示，公司于2011年11月30日与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局就坪山新区坑梓街道的两块土地征收签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额7.4亿元的补偿款；同时与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就公司位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额8600.45万元的补偿款，两项协议共计8.26亿元的补偿款。

作为土地整合一揽子解决方案的组成部分，康达尔获得了对西乡和沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。未来，两商住项目总建筑面积超过100万平方米，总销售面积超90万平方米。

康达尔曾公开表示，预计在未来的8~10年内，房地产业务可以带来稳定可观的房地产开发收益和持有商用物业的租赁收益。

康达尔位于西乡地块的“山海上园”一期已于2015年售完，康达尔2015年房地产开发营收7.81亿元，占总营收比重33.91%；同时项目二、三、四期总体量达65.91万平方米，按目前二期在售房源均价5.9万/平方米简单估算，还将有约389亿元货值。

此外，康达尔的沙井项目城市更新工作已启动。中信建投早前在研报中表示，沙井项目占地12.5万平方米，位置虽不如西乡，拿地成本也较高，但受益于宝安市政规划，地块仍有比较大的想象空间。

同时，康达尔地产板块下辖的土地、商铺、厂房、宿舍等可出租面积约35万平方米，土地储备面积约24.3万平方米。