上海二手房交易遇冷：量价齐跌 降价亦无法吸引客群

上午八点，宝昌路263号鑫君房产照常营业，店面内的中介人员准时到岗上班。在《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者到店之际，尚未有中介人员安排带客看房计划，有个别人员甚至表示已经好几天未曾接待购房者。

“今年不行，行情不好，”鑫君房产总经理钱艳向《东地产》抱怨道，“过好年到现在都没多少客户。”

降价亦无法吸引客群

自上午八点至下午五点，细数当天走进鑫君房产咨询的人不过6组。钱艳见没多少客户，就提早关门了。

她告诉《东地产》：“客户不多，一个月能卖掉一两套房子就不错了。生意做得马马虎虎的也有，但大多数人都不行，有的中介好几个月都没有成交了。这样的政策下，能买得起房的人不多，要么就是总价两三百万的小套；大面积、总价高的成交就很少。房东也开始好议价，不像之前咬死，但就算降价了，也很难卖得动。”

今年的金三银四，并未像往年一样如期而至。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2017年4月，全市二手房共计成交1.76万套，环比下跌20.56%，同比下跌9.24%；其中二手住宅成交1.55万套，环比下跌20.38%，同比下跌9.36%。与3月相比，4月所有区县的二手住宅成交量均出现了下滑。其中，黄浦区跌幅最大，达到27.52%，其次为杨浦区，达到25.24%；松江、崇明两区的跌幅较小，在10%以下。

5月，全市二手房共计成交1.66万套，继续下跌5.76%，同比下跌23.52%；其中二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，同比下跌23.92%。与历年同期相比，今年5月的成交量大大低于2015、2016年同期，与楼市低谷期的2012年较为接近。

已从事十几年二手房交易的张强对今年二手房市场持观望态度，他说：“估计今年下半年到明年上半年形势都不会有太大的好转。”

郊区或成二手市场新主角

上海中原地产数据显示，自2017年3月1日至2017年5月31日，沪上二手房成交量最低的区域为黄浦区，仅为811套，成交均价76971元/平方米。而浦东新区二手房成交量高达11973套，成交均价40546元/平方米；其次为闵行区二手房成交共4930套，成交均价39923元/平方米；紧随其后的宝山区二手房成交量为4195套，成交均价32184元/平方米。

90后夏璇就是穿梭于浦西浦东的上班族，在夏璇眼里，浦东道路更宽阔、绿化更好、离单位近，父母正打算在浦东为其购置一套二手房。夏璇告诉《东地产》，她身边很多同事也都打算在浦东买房，或因工作，或因房价。在喜马拉雅FM上班的她接触了曾在新东方任教的陈老师，正因为赶上2008年的买房大浪潮，陈老师开始研究房地产，喜马拉雅FM上也专门为其开设一档音频节目，传递房地产知识。在一次偶然的饭局上，陈老师与他们分享购房经验：“买房子先买外围的，等涨了卖掉，再买到市中心去。比起买经济较好区域的房子，不如买经济正在发展上升区域的房子，这样的房子涨幅反而更快更高。一定是要人多的地，还有就是高薪高科技人才的聚集地，因为高薪人才消费也高，买在那里经济发展快。”这也让夏璇更加坚定在浦东购房的决心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，浦东行政区域的面积相对大，所以实际上成交规模相当于部分市区交易规模的两倍，类似数据大也是符合市场预期。从实际情况看，浦东后续受益于迪士尼乐园项目、张江科创园区建设、轨道交通建设等利好因素的影响，部分二手房交易规模会继续上升。

同时，《东地产》记者走访多家市中心房产中介，中介人员大多反应，上海市中心已经不是购房者的首选，相反，上海郊区县及周边城市成为购房者的新选择，例如川沙、青浦、无锡等地。大部分购房者认为市中心二手房房价到了一定的天花板，同等资金能够在周边买到更好的一手房。针对市场现状，严跃进说道：“对于二手房交易来说，部分市区老公房过于‘脏破乱旧小’，所以性价比是在减弱的。而且学区房政策也在调整。所以部分购房者到郊区市场认购此类房源依然是有可能的，即购房需求会有朝部分郊区市场流入。”