珠海楼市1季度回归理性成交量下跌 商业物业或成新宠

今年一季度，珠海楼市成交量明显下滑，楼市逐步回归理性。南都记者昨日从珠海市统计局获悉，一季度全市商品房销售87．45万平方米，同比下跌38．5%．二手楼方面降幅更加明显，今年一季度全市二手商品房交易面积32．92万平方米，同比下跌48．7%．相比之下，不限购的商业物业则表现较为强势，开发企业对于办公楼和商铺的投资热度明显上涨。

一手商品房销售面积同比下跌

南都记者从珠海统计局获悉，今年一季度，全市商品房销售87.45万平方米，同比下跌38.5%．其中，住宅成交80.43万平方米，同比下跌37.9%；办公楼成交2．59万平方米，同比下跌69.6%；商业营业用房成交2.87万平方米，同比下跌4.7%。

另一方面，商品房待售面积也在增加。统计局数据显示，今年一季度，全市商品房待售面积182.74万平方米，同比增长10.7%；其中，住宅待售面积83.47万平方米，同比增长1.5%；办公楼待售面积18.32万平方米，同比上涨93.5%；商业营业用房待售面积37.79万平方米，同比上涨26.6%．

“受市场调控影响，购房者和开发商都处于观望状态。客户在观望后市，期待降价和抄底。开发商在摸索应对措施，在促销动作上并没有太多让步，双方形成博弈。加上去年第一季度市场属于上升期，对比今年的数据会形成比较大的差异。”佳兆业珠海公司项目营销经理江碧桃指出，今年二季度可能会是阶段性的冲量的机会。“以往的调控态度其实比较温和，市场已经形成惯性思维，认为调控不仅在幅度上，甚至在周期上影响有限。但这次4·8政策加码，相信大部分开发商已经放弃幻想，调整思路，未来踏踏实实做好业绩。”

销售总监伍英科指出，导致今年一季度商品房销售面积明显下跌的主因是，受去年年底出台的楼市调控政策影响，不少购房者认为限购政策出台会导致房价下降，从而产生观望心态，都不急于出手。随着调控政策出台，外地购房者没有资格购买；二套房首付的提高，本地改善型购房者也增加了首付的压力。“目前市场已经逐步从卖房市场转为买方市场，预计今年2季度的成交量还会进一步下跌。”

此外，根据统计，今年一季度，珠海全市商品房网签与去年第四季度相比，下降了8379套，相比于去年一季度，网签量下降8690套，同比和环比分别下跌62.4%和61.5%．由此可见，楼市明显回归理性。

二手商品房交易面积同比下跌二手房方面，成交面积下降更为明显。珠海市统计局数据显示，今年一季度，全市二手商品房交易面积32.92万平方米，同比下跌48.7%，其中，二手住宅成交29.57万平方米，同比下跌53.7%。

相比之下，不限购的商业物业则表现强势。数据显示，今年一季度，全市二手办公楼成交0.91万平方米，同比上涨127.5%；二手商业营业用房成交2.43万平方米，同比上涨117%。

交易金额方面，今年一季度，全市二手房成交金额28.59亿元，同比下跌44．2%．二手住宅成交金额26.55亿元，同比下跌46.6%．二手办公楼成交3795万元，同比上涨51%；二手商业营业用房成交1.66亿元，同比上涨26.9%。

莱斯地产总经理李永龙认为：“今年第二季度珠海的二手房巿场将进一步回归理性，有房地产同行的统计数据显示，原先储备的购房客户里面，只有30%有购房资格，有资格又有购买能力的只有10%，预计二手房成交量将进一步下跌。”

二手网指出，珠海一季度二手商品房成交量下滑，体现出政府对整个市场更加合理调控，把以投资房地产赚钱的投资客挤了出去，真正让市场恢复给有需求的家庭购买商品房。之前炒房的客户转向投资商业物业，政府调控初现成效，让真正有需要住房的家庭及个人买房，而真正需要投资的依旧以商业物业为渠道。

商业物业投资热度明显增加

今年第一季度，珠海全市房地产开发投资热度微降，总投资137亿元，同比下跌1.6%。其中住宅投资94.6亿元，同比下跌5.6%．而不限购的商业物业投资热度明显增加，今年一季度全市办公楼投资13.29亿元，同比上涨62.8%，商业营业用房投资16亿元，同比上涨15.8%。

不仅如此，今年一季度，全市商品房施工面积2465.89万平方米，同比上涨17.5%．其中，住宅施工面积1490.59万平方米，同比上涨9.7%；办公楼施工面积291.81万平方米，同比上涨66.6%；商业营业用房施工238.83万平方米，同比上涨27.9%。

总经理翁少春指出，虽然近期调控政策频出，但市场消化政策是需要一定时间，而不限购的商业物业投资热度不减，主要原因是珠海的未来在商贸、会展和金融，所以商业物业未来会是市场的主打产品，也是未来支撑珠海发展的硬指标。“目前，国内的投资产品并不丰富，物业对于国人来说还是比较稳当的。”

大家地产董事陈志指出，珠海2017年-2019年是大型基建完成最多的三年，随着港珠澳大桥通车、横琴自贸区建设利好影响，整个珠海会受到外界追捧。在当前，住宅被限购的情况下，不排除商业物业会受欢迎。“但我们也要注意到，近期北京、上海等城市也出手调控商业物业，珠海不排除会有跟进的可能。”

珠海中原地产指出，受政策影响，客户的投资需求受抑制，而商业地产作为投资性产品。短期内，受客户观望情绪影响，成交量预计将明显下降。但商业地产作为不限购不限贷产品，长期内而言，或将有机会承接部分投资需求。

横琴

一季度网签套数同比下跌据珠海预（销）售专网资料显示，2017年第一季度横琴区域网签成交共442套商品房，同比约70%，环比下跌约63%。

中原横琴地产总经理李煜指出，由于2016年10月初珠海楼市实行住宅限购限贷，购房者对于政策需要一定的消化期，加上一二月属传统楼市淡季，以及横琴首季甚少项目加推或入市，市场主要靠自然消耗，因而一季度横琴市场成交偏淡。

南都记者了解到，受限购影响，横琴住宅成交自2016年10月开始逐步下跌，加上2016年第四季及2017年首季横琴入市及加推项目少，市场在售货量不多，令横琴整体网签成交量下跌。价格方面，从2015年底至今，因多个商业项目在此期间入市或加推，拉动横琴整体楼价波动不大，走势较平稳。

至于2017年，中原地产预计，横琴华发首府、中海名钻、华融大厦、梧桐树大厦及富力中心将会陆续入伙，其中住宅将集中在横琴综合服务区，将为横琴提供共1992套，总面积约21.16万平方米的住宅单位。口岸服务区将提供约4.05万平方米面积，共106个办公单位；约8.77万平方米面积，共384个公寓以及约1.17万平方米面积，共31个商业单位。此外，中央商务区亦将提供约7.8万平方米面积合共857个办公单位。

该机构指出，受珠海限购加深影响，令看好珠海区域发展的投资者资金需要寻找新出路。随着多个横琴优惠政策陆续落实，横琴基建设施配套逐渐完善，大型基建开展，多家国际知名大企业落户横琴、24小时通关、澳门单牌车政策将逐步放宽、港珠澳大桥即将开通以及粤港澳大湾区的发展利好，令买家对横琴市场的信心更足，吸引投资者将投资目光从珠海市区、中山等区域转回横琴市场。

延伸阅读

南都记者昨日从中原地产公布的2017年第一季横琴澳门楼市报告获悉，今年一季度，横琴区域网签成交共442套商品房，同比下跌约70%．而一关之隔的澳门，2017年首季楼市录得约2311宗成交，较去年同期有逾八成升幅。

澳门

首季成交量同比增逾八成

南都记者获悉，澳门2017年首季楼市虽受新年气氛影响，宗数较上季有所回落，但仍然录得约2311宗成交，较去年同期有逾八成升幅；而首季由于未有一手新盘发售，故首季楼价较为平稳，平均每平米约90429澳门元，环比回落约5%．现时澳门现楼楼价每平米约83960澳门元，而楼花每平米约129848澳门元，两者环比均有轻微升幅，澳门住宅市场持续稳定发展中。

中原澳门及横琴地产董事何兆恒表示，目前澳门市场气氛一片向好，资金四处寻找投资机会，与澳门相连的横琴自然成为不少投资者的入市对象。毕竟横琴为粤港澳大湾区内重要的金融核心圈之一，除了拥有连接澳门的口岸优势，更具有自贸区专有的税务优惠，于单牌车通关实施后，更可直接受惠港珠澳大桥，三地经济融合机遇，在国家战略中站在至关紧要的位置上。

此外，据横琴中原数据库数据显示，目前在购买横琴物业的买家当中，澳门客户所占比例仍然是最高，约占总体31%，而香港买家方面亦由早前5%左右，上升至15%．此外，早前有来自香港客户，一次购入了横琴某楼盘三层约67个单位，以此作为其公司的总部，反映除了澳门投资者外，其他外地客户对横琴亦是充满信心的。