“楼市心理调查”系列之二：楼市调控者的“纠结”心理

黎岩：房价越调越高并非管理层的初衷，但在拉动经济目标下，确实没有其他车比房地产这辆车更好开。

【编者按】从2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是国民心中的执念，“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市，在心理学上这种现象被称为“亚当与夏娃效应”，越是限购、禁止的物件，人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”，开发商的齐捧地王，政府越挫越勇的楼市调控，他们各自行为背后存在怎样的心理？“楼市心理调查”系列深度报道为读者多视角分析房价暴涨后参与各方的“扭曲”心理。本文为该系列文章第二篇。

本轮暴涨已经濒临尾声。3月17日下午，北京已经率先出台了调控新政，将二套房首付比例升到六成。不出意外的话，厦门、杭州等几个在本轮中首当其冲的城市在今年四月之前也会陆续出台更严格的调控措施。

这一措施无非是两个方向：用行政手段抬高购房人资格的门槛，例如曾在多长时间内交易过的不能再交易；或是用税收、首付比例等金融工具提升交易难度——二套房八成甚至更高比例的首付都是有可能的，而贷款也不再有利率优惠，甚至还有一定比例的上浮。

这种调控方式虽然老套而粗暴，但却真实有效。就在不远的2014年，北京就曾因为压制金融杠杆而换来了将近一年的房价平稳。

但是，每当房价出现下降趋势，调控政策就会在短时间内被放宽，继而出现房价的回升。例如这一轮房价大涨的开始就是从“930新政”发轫的。这样几个回合过后，买房人逐渐建立了“政府和开发商是一伙儿的”这样的心理预期。新一轮调控就必须更为严格才能见效，而见效后又换来更新一轮的放宽……几个循环下来，调控作用越来越弱，“越调越高”成了市场上的共识。

然而，“越调越高”并不是管理层的初衷，对此我们可以用另外一件事来作为旁证。

3月15日，全国“两会”闭幕。3月16日，接连晴朗了两周的北京又回到了雾霾密布的状况。有消息显示，停产十几天的周边钢厂，动作最快捷的在15日下午就已经恢复了开工。

对于困扰上亿人健康的雾霾问题，至少从九三阅兵、APEC和全国“两会”时的情况就能够看出，虽然总理李克强在“两会”上还一再表示：雾霾的成因和治理方案还没有成熟，国家会不惜重金来奖赏取得突破性成绩的人。但实际上这句话应该加一个注脚：目前在不大量停产减产、不出现北京周边大范围工厂停工、民用供暖取消的前提下，消减雾霾的方法还没有找到。但是如果为了某个重大事件而阶段性地截断雾霾的根本成因，眼下是完全可以做到的。

这背后其实是当局治政时出现的必然悖论：如何在更进一步走向现代化和不大幅影响经济发展之间找到一个尽量平衡的点。

这也是人们总认为政府和开发商穿一条裤子的根本原因。

也许对于一些基层政府，财政收入来源绝大多数来自房地产业，或还存在着些许捆绑式的利益关系。但对于国家层面的治理层来说，房地产商的利益再大，也大不过整个国家的发展和政权格局的稳定。

所以，管理层是有充分动力对房地产进行调控的，无论从经济发展还是民众心理的角度，任凭房地产一家独大都无异于坐看毒瘤生长。

从经济发展的角度上，必须承认的是，自从2003年房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位被写入国务院文件，从而正式被确认了权威地位，在此后的十几年里，先后有发展汽车业、发展金融业、发展互联网业、鼓励个人创业等多个方案被提出，但没有任何一个能够取代房地产业的地位，至少目前不能。

如果把时间调回到设定这一政策的起始阶段——1998年，就会看到那时的中国刚刚走出1993年以来的经济危机，实现了经济着陆，但又陷入了国际金融危机的危险中，急需一张新的药方带动经济继续发展。这时闯入决策者朱镕基视野的，就是房地产业。

经济指标就是货币的流动产生的，只有货币不断流动，运转得越快，经济指标才能越好。房地产业高密度资金运转的天然属性，和对上下游大量产业的联动性带动关系，都注定了它具备支柱的特性。

王石在回忆录中提到，1997年11月的一天，王石接到通知：时任国务院总理朱镕基点名要听他的汇报。朱镕基连续问了他两个问题：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”；“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”王石接连回答了两个“不能”。

很快，1998年4月就由中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，明确支持房地产贷款。同年，福利分房政策正式宣布取消。而我们目前广为诟病的土地招拍挂政策还只是出现在2004年，正式生效期则更晚。可以说，土地政策只是推动房价快速发展的助推器，但是决定因素仍是从国家层面给房地产业授予的产业地位。

行至今日，全国政协委员、著名经济学家厉以宁在2015年的话最为恰当：房地产行业的黄金时代已经结束了，但是短期内国家还会将房地产当作支柱产业，为国民经济贡献力量。

这句话如果通俗点可以这样说：是的，管理层也知道不能让房价大肆暴涨，进而让民众产生在幸福感上的巨大怀疑和对自己执政能力的巨大挑战。可是，至今为止在拉动经济这个目标之下，也确实没有其他车比房地产这辆车更好开。

而从城市发展角度上说，眼下的房地产业肩负着一个更为不可言说的重任：以价格为门槛，为全国大中小城市划分出等级，并进而推动城镇化的波次发展。

几天前，一篇李方的“最近有点为北京感到难过”在社交媒体上被刷了屏。文章表示，高企的房价让北京这个城市对外来者不再友好，给新一代来京逐梦的年轻人搭起了无法逾越的门槛。

但是，如果这正好就是政策制定者所期待的效果呢？

城镇化已经行至半程，北上深等一线城市的综合实力已经同比迈入发达国家行列。从去年起，扶贫成为中央一级层面最重点的推动性工作。最理想化的状态，是通过房价、户籍等或市场或行政的方式进行控制，让曾经在大城市就业的人带着先进理念回流，进而带动第二、第三梯次城市的板块式发展。

这是不曾宣诸于口的如意算盘，但是否在实际运行中会走样还很难说——而且，各方利益的介入会使得走样变成大概率事件。群起而抢地的国企、甘愿以一两个点利率给国企放贷款的银行，都是看准了这隐而不宣的一点，才会毫无忌惮地往房地产这个明知已过热、明知已失准的行业里扎。

如果总结一句的话：只要“效率优先、兼顾公平”的关系不改变，只要“经济建设为中心”的核心不转变，只要城镇化的大潮尚未平息，那么，作为连接上下游产业和各路资金最通畅的行业，房地产业依然会是国民经济中的重要部分，政策制定者依然会默认和容忍它的缓慢小幅上涨。而且，在没有更好的替代性产业被培育成型之前，政策制定者甚至更会虎视眈眈地警惕它不要出现普遍下跌，造成整个国民经济的增长乏力。

但是，这不完全代表政府和开发商是一伙儿的，事实上，奋勇拿地的开发商甚至要比拼命抢房的房贷一族更为迷茫和焦虑。（黎岩 为FT中文网撰稿 作者系资深媒体人。本文仅代表作者观点。）

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