北京宅地三连拍创收110.3亿 “限价+自持”盈利难题待解

7月土地拍卖潮，迎来第一个破百亿的交易日。昨日下午，大兴、昌平开启双限自持宅地“三连拍”，激战两小时后，北京土地出让单日创收达110.3亿元。

竞拍结果显示，远洋首创世茂联合体以47.9亿元总价、26%自持面积的代价揽下瀛海镇地块，金融街夺得总价22.9亿、自持面积6%的黄村地块，华润凭39.5亿元入手北七家地块。

“限价+自持” 仍难阻房企抢地热情

事实证明，好地永远不愁卖，哪怕是受限于限价和自持的双重条件。

进入7月以来，北京土地连续放闸，至今已公开挂牌21宗地块，给患“土地饥渴症”的房企们以强力解药。

据新华网记者统计，7月北京土地市场共出让10宗土地，成交金额共计627.66亿元，而年内北京累计成交土地金额已高达1320亿元，这个数字已远超2016年的成交总金额852亿元。

昨日的土拍现场，再现激烈“掐战”。进入竞拍视野的瀛海镇YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、黄村镇DX00-0102-0702地块F1住宅混合公建用地、北七家镇003、CP07-0204-0001、010、013地块B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、R2二类居住用地、A33基础教育用地等三宗宅地，均是限价的自持地块，但依然引发了包括中海、金茂、碧桂园、金融街、中铁建、华润、万科等在内的十数家一线房企的白热争夺战。

易拍难卖 盈利难题待解

高价拿地，限价卖房，加上部分面积需自持，房企算得过来账吗？疑问始终贯穿着竞拍过程。

首拍也是地块属性最优质的瀛海镇地块，此前便收到9次网上报价，共有金融街、中海、远洋首创世贸、保利首开龙湖、金茂、万科平安、国瑞金地、碧桂园、中铁建等8家房企加入争夺行列。

现场在碧桂园、中铁建、远洋首创世贸联合体三家之间展开猛烈的竞报回合，竞价阶梯最高上调至1亿，中铁建一度将起始价32亿元的地块叫到上限价47.9亿元，最终在自持竞报环节被远洋首创世贸联合体拿下。

据克而瑞机构测算，土地溢价率为49.7%，综合楼面价35879元/平米。而根据出让规定，其成品销售均价不超过52449元/平方米，最高销售单价不得超过55071元/平方米。以业内通用的两倍地价方能折回开发成本的算法，意味着开发商很可能算不过账。

另，起始价为15.3亿元的黄村镇地块，引起金融街、中海、华润、保利+首开+龙湖、平安、万科、金地、碧桂园、远洋等9家房企的争夺，举牌频繁的金融街力压各家对手，成功拿下。克而瑞机构测算其土地溢价率同为49.7%，综合楼面价40320元/平米。

“最后开发商持有2385平米70年产权出租房，可售的限价房面积为37371平米，另外有17038平米公建面积。全地块平均楼面价为4.1万，如果将公建和持有按照50%价值计算，实际楼面价达到了4.9万。” 中原地产分析师张大伟表示。

然，据其“限价地”规则决定，未来销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米。成本与销售的价差还不到1万，留给金融街的盈利难题显然不小。

最后一宗地，北七家镇地块起始价37亿元，获得了中海、华润、远洋万科首开未来城、金地等四家拿地主体的垂青，仅用5轮报价，华润便以39.5亿元的成交价格结束了“争战”。

根据克而瑞机构计算，该地块溢价率仅6.8%，综合楼面价19523元/?。根据出让规定，其销售均价不超过49520元/平方米，且最高销售单价不得超过51996元/平方米。相比之下，此地块的销售压力比上述两宗地要小得多。

事实上，竞拍房企的数量总是与高价地的出现概率成正比，业内认为，成交价格处于高位的情况下，房企想进行成本优势的比拼去突围市场则变得更艰难。

激情抢来的限价地，未来如何解决好盈利难题，似乎仍是未知数。