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蓝城碧桂园站在了新风口? 开发商逐鹿“特色小镇”

2017-02-17 09:12 来源:中国联合钢铁网
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从万科良渚文化村到蓝城农庄再到碧桂园科技小镇,开发商们的“小镇”规划在近两年如火如荼地展开。

随着首个农庄浙江嵊州施家岙的面世,绿城董事长宋卫平向他的“百镇万亿”计划又靠近了一步。在这个计划中,农业是极为重要的一环,农庄则是小镇的重要组成部分。

宋卫平的小镇若有若无地飘散着万科良渚文化村的影子,对于产权、公约和生活方式的关注,也让蓝城小镇区别于其他各种号称以产业为导向的小镇。

据21世纪经济报道记者不完全统计,目前已有十多家大型开发商围绕小镇这一概念进行开发,究其本质,是房地产销售还是城市运营?而这些项目的未来,是沦为千篇一律的产业园还是生发出产业和生活真正结合的小镇?恐怕开发商们还将要做更多探索。

开发商视野中的“小镇”

在“小镇狂热爱好者”宋卫平看来,小镇一个非常重要的作用是城市和乡村的链接。农业占到他做小镇动机的60%,他想通过探索城镇化,带动中国新一轮农村改造。

为此,蓝城小镇项目选址有着严格的要求,一般在一二线城市周边,生态和自然资源良好的区域,其产业大概会有80%与农业有关联;这使得蓝城一方面需要在基础农业的配套上下功夫,另一方面,与农村土地流转的不便利相比,蓝城小镇的产权保障是吸引返乡创业者的重要因素。

在宋卫平的设想中,蓝城小镇将来的经济生态是:城里人买下农庄,签定长期租约。既可自己种植,也可部分或完全委托蓝城种植,甚至连销售也交给蓝城农业;蓝城再返聘农民,每月付固定薪水,并且返还一部分农产品。

通过一个个“农业综合体”,不仅激活农村经济,改善农民居住条件,而且实现农民从一种“身份”向“职业”的转换。

宋卫平的理想是,于十年内打造100个“宜居、宜养、宜旅”的复合型理想生活小镇,实现万亿销售额。

相比蓝城小镇,华侨城的小镇是从其熟悉的文化旅游产业导入的。2016年11月3日,华侨城与深圳光明新区签署战略合作框架协议,开发范围涉及11平方公里的小镇项目。此外,华侨城还规划有100座具有中国传统民俗文化特色的小镇,目前已对四川天回镇、安仁镇以及黄龙溪镇等进行投资。

华夏幸福则从自己擅长的产业园区切入。华夏幸福的首个小镇项目,南京空港会展小镇总投资金额将达80亿。

另外一家大手笔进行小镇开发的公司是碧桂园。利用产城融合的理念和郊区大盘的开发经验,以及携手李开复的创新工场、第二大股东平安集团,碧桂园计划在5年内投资千亿,建设数个智慧生态科技小镇,重点选取一二线城市的周边土地和项目。

此外,时代地产、新华联等众多中小型开发商也在开发“小镇”。时代未来小镇选取一线城市或强二线城市周边、占地1-3平方公里、距离中心城区驾车通常在1小时之内的地块进行综合开发,并提供研发、医疗、教育、文化等配套服务,集产、城、人、文于一体。

中国广袤的乡村,正在成为开发商新的逐鹿场。

逆城市化下的“小镇”运营

特色小镇为何在近两年兴起?开发商为何扎堆热捧这一概念?

在诸多城市化研究人士看来,这与城市化发展到一定阶段出现的逆城市化有关,当大城市趋于饱和,其产业、人口和资源将逐渐向周边分流,未来将形成都市圈、卫星城、小城镇等多层次的城市体系,郊区化将成为中产阶层生活的主流。目前深圳、上海等大城市已经出现这样的苗头。

复世投资研究指出,以美国为例,美国整体统筹产业布局,打造大“都市圈”和“城市带”,依托大中城市,充分发挥中心城市的辐射带动作用,构建多层次的城镇体系,形成了国际性大都市、全国中心城市、区域中心城市、小城市、镇等不同层次的城镇体系。

基于以上趋势,我国十三五规划纲要提出,要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇;鼓励各地区就培育发展特色小城镇进行总体安排。

2016年7月,住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,提出到2020年,培育1000个左右各具特色的特色小镇。

在这些文件中,都指出特色小镇需以产业导入为核心,进行产城融合,而对于开发商主体的建设者而言,小镇开发要摒弃房地产思维,不是易事。

在碧桂园的设想中,科技小镇的开发是软硬件并行的,产业配套、城市配套和住宅开发同时进行,而并不是先建和先卖住宅回笼资金。不过,碧桂园总裁莫斌也坦承,科技造城、产融结合此前没有先例,科技小镇未来如何运营并盈利,仍是一个正在探索和研究的课题。

时代地产“未来小镇”提出了小镇运营的可能思路:通过“城市价值合伙人”运营未来小镇,从土地方、经营方、入驻企业方等参与者身上,挖掘项目价值。

而在宋卫平看来,产业不能涵盖蓝城的理念,蓝城小镇的模式核心是生活,这直接与运营相关。

在他的设想中,蓝城小镇的运营核心是蓝城生活服务体系——镇长,“我们认为的镇长是居住者的自治管理,也一种服务系统和体制,人人皆镇长。”

赛伯乐基金高级合伙人汪传虎认为,特色小镇不同于房地产开发,它是一个培育孵化过程,需要企业用创新思维、撬动各方资源,共同开发、培育,从传统的地产开发模式,向运营服务模式转型。

这种转型要求开发商调整盈利模式,从单纯销售物业向更高比例的自持转型,由专注房地产开发到全产业链服务,并开始探索股权投资,园区物业资本化等多种增值模式。

而当开发商转为运营商,最为关键的是必须创新金融工具,通过资本的方式来导入创新型服务,来催生或者孵化创新企业的增长。小镇的开发和运营必须熟悉VC、PE、产业链金融等金融工具的运用。

比如,通过PPP解决基础设施投资建设问题,通过产业基金支持各类公司发展。最后,通过景区的资产证券化解决PPP退出和回报问题,通过IPO来解决股权投资的回报问题。

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