个税房贷利息抵扣酝酿细则|去地产逻辑|楼市已转凉?

2018-09-19
 

(原标题)个税房贷利息抵扣酝酿细则 专家称将刺激刚需入场

《证券日报》记者获悉,目前有关部门正在紧锣密鼓地制定住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对《证券日报》记者表示,住房贷款利息税前扣除相当于贷款利率的下调,对楼市整体来看是利好因素,住房租金扣除同样有利于住房租赁市场的发展,可以鼓励有居住需求的群体或家庭进入到住房租赁市场。

 “住房贷款利息或住房租金抵扣个税,一些有住房需求的家庭会考虑进入房地产市场,可以间接带动住房一二级市场的活跃,不排除对房地产出售和出租价格形成推动作用。”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者说。

据悉,个税专项附加扣除将会采用一定限额或定额标准。

张依群表示,住房贷款利息和住房租金抵扣的数额应该相对一致,这有利于实现租售并举、租售公平和一二级市场平衡。由于中国地域广阔,城市发展水平不一,房价和房贷在不同城市间差异较大,个人和家庭收入也明显存在地域不同,专项附加扣除不可能按各个家庭的实际支出进行抵扣,不然会让本来为了促进收入公平而实行的个税改革重新又变得不公平。因此应该由国家制定扣除限额,由各省根据城市不同实行不同定额扣除标准,这样既保证了个税改革政策的统一性,也保证了个税执行中的灵活性,符合地方经济发展和家庭收入的实际。

黄志龙认为,各省、各城市贷款利率或住房租金的抵扣应根据当地的房价水平、房租水平、人均可支配收入水平等指标确定相应的限额或定额标准。建议住房贷款利息或者住房租金抵扣应遵循以下原则:一是鼓励刚需购房者贷款利息进入抵扣,因此鼓励首套房贷款利息作为抵扣额度的可能性较大;二是住房贷款利息或者住房租金抵扣应实行从简原则,例如无产权房居民应自动纳入住房租金抵扣的范围,同样,有产权房者则无法享受住房租金抵扣的优惠;三是每个城市的住房贷款利息抵扣或住房租金抵扣应动态调整,特别是租金每年都会上涨,相应的抵扣额度应有所调整。

张依群也表示,住房贷款利息或住房租金扣除不是一成不变的,它会随着各地经济发展程度、家庭收入、房地产市场价格变动等因素进行定期调整,以实现扣除的公平合理,促进家庭合理的住房需求和房地产市场的健康发展。(来源:证券日报 本报记者 包兴安)

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(原标题)巨头们“去地产”的逻辑

楼市或许将从白银时代转向青铜时代。

楼市“金九银十”刚开启,凉凉的气息已来。土地继续流拍,开发商用脚投票;8月低基数的基础上,9月开局楼市成交量全线下滑,占主体的三四线楼市持续走弱。近期,某大V房企老板群里,“赶快出货”、“多销快销”已是共识。“金九”上半月,开发商在热点城市大规模推货,打折优惠被寄予厚望,某TOP开发商的项目低至七四折。值得重视的是,越来越多的老板喊出,“谁说我是开发商,我就和谁急”!

6月底,当郁亮公开表示,他正在琢磨着把各地公司“地产”这两个字拿掉时,媒体铺天盖地报道,万科要“抛弃地产”,硬生生地把沪指3000点的“铁底”给击穿了。近日,保利地产高调更名,未来请称呼我保利发展,并公开表示,更名是为了体现多元化发展,壮大住区服务和房地产金融这“两翼”,万达商管甚至表示,未来不再进行房地产开发了,成为纯粹的商业运营企业。房企们潮流式地更名,个个都传达清晰的信息,“我要去地产”,巨头们真是这么想的吗?

单单从GDP贡献来讲,房地产无疑是中流砥柱,但近年来的名声却一直“不得好”。特别是,当下实体经济困难,转型异常艰难,而矛头指向了房地产这个“受气包”:要么,哺育实体的资金绕道楼市,8月份居民部门新增贷款占比高达54.8%,较7月份提高了11个百分点;要么,实体托不起昂贵的“租子”,很多搞实体和创业的人都说,利润被租金吃光了,到头来是给房东打工。“缺芯”事件后,痛定思痛,发现该声讨的是,让科研人员静不下来的资产泡沫红利。

上半年的房企“利润王”,早在两年前就更名了,并告诉我们,遵循“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)战略,照样能赚钱,这是房企未来的好榜样,大家都要跟着学啊!现在看,靠财政拨款的科研经费很难“补芯”,产学研一体化的这条腿也要迈出去,这是中国经济转型突围的路径创新。因为,无论美国硅谷的高科技,还是德日的制造业,产学研功不可没。生态农业、机器人、新能源等等,可都是旷日持久的“烧钱营生”,财大气粗的巨头们要带头。

上半年,尽管政策从前端资金关闸和后端销售限价“挤压”,但房企却迎来了史无前例(很可能也是空前绝后)的优质半年报,利润个个增长50%以上,三成房企利润翻番。但是,明理的都知道,你的粮食是2016~2017年收割的稻子打出来的。当然,今年上半年,借着本轮楼市去库存和棚改红利下的“余温”,龙头房企的业绩不差。顺利推,今年业绩也差不离,但明年呢?后年呢?现在,开发商已达成一致,周期轮动式的钟摆已彻底停止,等待下一波回升或是徒劳。

现在,政策方向是流动性“高位锁定”。什么意思?当下的全国楼市,已是个既可敬、又可恨的庞然大物。可敬,是因为哪怕些许增长,都是巨大贡献;可恨,是因为担心下跌重于担心上涨,管理预期异常重要。怎么办?答案是别让大家一起出货,造成预期强化及预期的自我实现。于是,鼓励进不鼓励出,限售范围越来越广,交易摩擦力越来越大,一二线热点楼市的行情从电风扇变为鸟笼。逼仄的增量空间里,习惯高举高打、虎背熊腰的大佬们,要螺蛳壳里做道场。

这也是被逼的,楼市或许将从白银时代转向青铜时代。消费讲究个性化、性价比,不然就去佛系租房了(租赁供应将会大幅增长)。做产品也好、选择建材也好、设计园林也好,目标是很明确的。以后,买房子不是简单的居住需求,而是美好生活,但什么是“美好生活”?内涵和外延不明确,大家只好去探索,所以房企新名字里有囊括一切的发展、集团等字眼。不过,习惯了跑马圈地,转型方向很难成型,盈利模式不清晰。所以,一边喊“去地产”,一边拿地卖房。洗尽铅华,不管如何,老老实实盖人住的房子、办公用的房子,弃与不弃是不同的活法。(来源:证券时报 作者:资深地产研究人士 李宇嘉)

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(原标题)两大信号清晰浮现 中国楼市实际上已经在“转凉”?

作者:廖志鸿

摘要:以深圳大鹏新区某住宅楼盘为例,不仅降价,还推出分期首付的付款方式。业主首期只需付一成首付,其余两成一年内付清后即可完成网签。

全国性的房地产去库存周期已经接近尾声,后续楼市调控政策轮番加码,楼市出现土地大规模流拍、一线城市重现1成分期首付、特价房等下行信号。

但是,国家统计局数据显示,8月70城房价环比涨幅创两年最高,仅厦门微跌,呈现普涨局面。业内专家分析称,由于统计口径等因素,统计数据或存在结构性“失真”,市场其实已经在“转凉”。

1成分期首付重现一线城市

深圳和广州楼市近期重现一成首付,以折扣之名行降价之实。

据每日经济新闻报道,以深圳大鹏新区一个住宅楼盘为例,其目前在售93-124平方米3-4房的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者,其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米,“最近降价了一些,最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

“备案价没有变,但折扣会多一点。”上述销售人员表示。

如果以毛坯总价计算,业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是,业主首期只需付完一成首付,为33.8万元,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。

深圳一些楼盘则推出了部分特价房源,“现在没有降价,都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源,“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间,最开始是330万元左右。”

此外,《每日经济新闻》记者近日实地调查发现,广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位,以折扣之名行降价之实,有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金,降低购房门槛,一成首付重出江湖。

与此同时,调控下楼市乱象丛生,双合同屡禁不止,部分楼盘为加快签约进度,拒绝公积金贷款,商业贷款折扣力度高于公积金贷款,引导购房者选择商业贷款,加快资金回笼。

土地流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”现象明显

销售和资金压力,使开发商在拿地上更加谨慎。东吴证券认为,近期,全国各地土地流拍事件频现,流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”现象明显。

据东吴证券统计,截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

整体看来,2018年土地流拍现象较前两年明显增加,单月流拍建筑面积均在500万平方米以上,6月以来更是突破千万,土地流拍节奏不断加快。

值得关注的是,从各月流拍情况看,三四线城市整体呈稳步下跌态势,而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。8月,二线城市发生土地流拍建筑面积达691万平方米,占全国总额的38.59%,此数值较年初增长了两倍有余。

从地域分布看,河南省流拍数量居首位,2018年1-8月已超百块,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省。总体上,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。

土地流拍现象并非首次出现,2011-2012百城住宅用地曾出现流拍高峰,2014-2015又有一阵土地流拍潮涌起,2018年地产市场流拍再现,且流拍建筑面积及流拍率不断抬升,达到历史高位。

2011-2012年,伴随着购房成本的提高以及市场限购、限贷等政策的相继出台,房产市场一度处于低迷状态,百城供应土地价格处于相对低位,而土地供应量却处于高峰位置,市场推地情绪高涨,土地流拍持续恶化。

2014-2015年,房产市场土地流拍率小幅攀升,流拍潮再次涌起。土地供给过剩,而楼市销售低迷,导致市价下跌,成交量大幅萎缩,库存增加,开发商拿地意愿疲弱。

2018年,土地流拍历史再现,加剧市场降温。东吴证券认为,本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地,原因如下:

一是,调控政策不断加码,土地出让条件愈加严苛。

2017年以来,地产调控继续加码,“供给侧”改革积极推进,土地市场土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。

特别是在一二线城市,房价调控压力较大,出让土地条件愈加严苛,对于房产开发商的经营盈利产生较大压力,加之土地配置费高企,开发商不得不谨慎拿地,才使得多处地块无人问津。

二是,融资环境趋紧,资金压力增大。

一方面,供给端土拍政策不断收紧,供给结构优化调整;需求端购房调控力度空前,居民杠杆上升,供需两端齐发力使得依靠销售回款的房企资金来源面临上限。

在融资环境不断趋紧,资金走向受到严格控制的市场大环境下,房企融资明显趋弱。

另一方面,考察近年来房地产行业的资产负债率变化,上升趋势明显,2017年年底达78.18%,较2016年提升近2个百分点;同时,由于前两年大规模发债,地产行业应付债券数额2016年以来持续暴增,偿债压力空前。资金多方承压,开发商拿地积极性被严重打压。

房价或存在结构性“失真”,市场其实已经在“转凉”

据路透社测算,今年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数,同比升7%,连涨35个月,且涨幅为一年最高水平;从环比看,8月新建商品住宅价格指数上涨1.4%,连涨40个月,创下2016年9月以来最高水平。

国家统计局数据显示,8月,70个大中城市中,一、二、三线城市新房价格,环比涨幅整体较上月有所扩大,二、三线城市房价环比出现明显上涨。

4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比7月扩大0.1个百分点;

31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比7月扩大0.2个百分点;

35个三线城市新房价格环比上涨2.0%,涨幅比7月扩大0.5个百分点。

从同比看,二线城市新房价格上涨8.6%,涨幅比去年同月扩大0.6个百分点;三线城市新房价格上涨8.3%,涨幅比去年同月回落1.0个百分点。

在二三线城市中,新房价格环比涨幅较大的有无锡,3.4%的涨幅为70城之首;徐州以3.3%的涨幅紧随其后;济南、唐山、秦皇岛、襄阳和南充均涨超2.5%。

二手房市场中,8月,一线城市二手房价格同环比均现回落,二三线城市则继续回温,涨幅较上月有所扩大。

4个一线城市二手房环比持平,涨幅比上月收窄0.2%;

31个二线城市二手房环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;

35个三线城市二手房环比上涨1.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

据21世纪经济报道,针对8月份普涨的70城房价,上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,统计数据存在结构性失真。

杨红旭认为,部分热点城市房价环比上涨的原因,是今年限价趋松,限价标准也有松动,部分高价盘得到放行,这只是结构性因素。而且,国家统计局数据显示二手房价上涨,与链家等市场机构数据形成一定反差,杨红旭认为,机构的二手房价格更接近最新市场真相。

中原地产首席分析师张大伟表示,现在楼市的确有回落迹象,但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了,房价也有下跌的可能性。”

最能感受楼市“凉意”的应属厦门和海南。华尔街见闻此前提及,作为70城中唯一环比下跌的城市,纵览一手房环比、二手房同环比三项指标,厦门都属70个城市中最惨。8月,厦门二手房环比和同比齐齐下跌,环比跌幅0.3%,同比跌幅则接近5%。

三亚和海口两城环比增速滑坡,三亚8月新建商品住宅销售价格指数环比0.1%,较前值3.7%大幅回落,海口8月新建商品住宅销售价格指数环比0.9%,远不及前值2.3%。

据中国基金报援引数据显示,在更能反映市场真实情况的二手房方面,多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示:8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%。

上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据:上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。

就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示:8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米,环比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的则是北京。据贝壳研究院Real Data数据统计:8月北京二手房市场迎来更深度的回落,实时成交量环比减少20.9%;不过价格仍未明显回调, 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米,环比上涨0.8%。

热点二线城市中,大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据:厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京微涨0.42%。(本文来自华尔街见闻)


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