新华社记者调查公摊面积七大乱象:房产税咋算?
(原标题)公摊面积7大乱象:买100平得70平?公摊计入精装修?房产税是否应计公摊?
作者:新华每日电讯记者毕子甲、赵卓悦、王优玲、李倩薇、郑钧天、王存福
部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。
新华每日电讯记者梳理发现,住房公摊面积主要有以下几个方面的“猫腻”引发群众不满:
东原地产董事长罗韶颖则认为,维权的背后是购房者对高房价的抱怨,“里面复杂的买卖、成本计价方式,老百姓一般弄不明白”。
广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说,实际操作中,公摊面积成为买房中最不透明的一项,一些房地产商借机欺诈,面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。
新华每日电讯记者调研了解到,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。
至于公摊测绘里的“猫腻”,吴永辉表示,测绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息严重不对等。
楼建波说,2017年以来,各地房地产测绘市场逐步放开,测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能增多。
公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。
尽管如此“公摊”并不合规,但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单。上海房产经济学会副会长严荣认为,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以规范。
“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有,如今被开发商长期侵占。”北京莲花桥附近一小区业主抱怨,开发商通过侵占、转移业主权益获利五六百万元,却从未公布资金去向。
公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。
严荣、万科物业规划发展部总监吴剑侠等认为,物业管理是公区管理,计费时纳入公摊面积“还算说得过去”,但是,供暖费等费用收取时也按公摊面积计算,则实在没有道理,因为公摊里基本没有供暖设备。
至于房产交易税等其他支出,易居智库研究总监严跃进则认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取。
严跃进认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。
严荣建议,即便按照建筑面积征收房产税,也应坚决刨去包括地下车库、物业用房、用地等不应重复计税的部分。
公摊计价销售模式全国采用情况不一。艾振强介绍,“公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。
20世纪80年代以来,香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善,甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。
“公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操作”,不够公开透明;之二在于建筑面积价格失去对购房者的指导作用,比较不同楼盘建面价格变得意义不大。
特区政府还就新型计价方式征求公众意见。2011年11月底,特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,正式将“实用面积”表述纳入法规。
将“公摊面积”排除在计价体系之外,需克服的最大阻力来自开发商。香港中原集团主席施永青回忆说,当时有开发商提出改革可能导致单位面积价格骤增。
潘永祥认为,推行“套内面积”计价模式将导致房价上涨,这种理论纯属“偷换概念”,计价单位转换并不新增购房成本,关键在于做好社会解释工作。
不仅如此,这些房屋其后转入二手房市场买卖,亦继续采用“套内面积”计价,并逐步带动二手房市场发生相应转变。“套内面积”最终成为香港房地产交易市场的主流计价基准。
确保房地产市场稳定的前提下,该如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡?特区政府推行了多项主要措施。