房租猛涨!不止是北京,成都同比31% 深圳29%

2018-08-20
 

(原标题)不止是北京,其他一二线房租涨得更凶猛:成都同比31% 深圳29%

作者:刘镔练

摘要:全国大中城市中,只有兰州的房租同比涨幅低于10%,其余大城市的涨幅均超过10%,更是有近一半的大城市涨幅超过20%。可以说,最近一年房租上涨是全国的普遍现象。

本周末,房租暴涨的消息再度引爆舆论,北京快速上涨的房租引起了大家关注。然而北京并不是房租上涨最凶的城市,还有许多城市的房租涨幅更惊人。

原来这些城市房租涨幅更猛

经腾讯新闻整理后的中国房价行情网(由中国房地产业协会主办)数据显示,全国主要大中城市中,北京的房租同比涨幅并不是最高。成都房租同比涨幅高达31%,深圳涨幅也接近30%。此外,还有重庆、合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过了北京。

而从环比涨幅来看,长春最高,达到3.39%,天津为3%,只有青岛和哈尔滨的环比增幅为负。

数据来源:中国房价行情网,数据整理:腾讯新闻

总体来看,全国大中城市中,只有兰州一个城市的同比涨幅低于10%,为7.7%,其余城市的涨幅均超过10%,更是有近一半的大中城市涨幅超过20%。可以说,最近一年房租上涨是全国的普遍现象。

那么房租具体是多少呢?

据中国房价行情网数据,在全国大中城市中2018年7月北京的月平均租金最高,为92.33元/月/㎡,深圳为78.3元/月/㎡、上海74.48元/月/㎡、杭州53.89元/月/㎡。而月平均租金最低的城市为石家庄,为21.1元/月/㎡。

也就是说,在北京租一套50平米的小户型,月租金随随便便就会接近5000元,而这还是被不少五环外的郊区房源平均后的租金,越靠近市中心只会越贵。

数据来源:中国房价行情网,数据整理:腾讯新闻

房租暴涨怪长租中介?没那么简单

在近期的分析中,许多文章将矛头直指市场中的长租中介,如链家、蛋壳等。多家媒体报道称,资本大举介入长租市场,形成了恶性的“房源争抢”行为,哄抬房租,造成房价上涨。

不可否认,长租公寓和中介大举进入房屋租赁市场,租赁房机构化的比例提升,是房租上涨的推手之一。

但从租赁住房的机构化比例这一指标来看,长租中介的占比并不算高,其对租房市场和租金难以“只手遮天”。贝壳研究院数据显示,租赁机构化比例最高的大中城市是北京,为10.3%。其次是杭州和上海,分别为9.2%和7.6%,租赁市场的房源中,绝大部分还是来自房东个人出租。

因此,一味地将房租上涨归因于长租中介和资本的哄抬,并不全面。

另据Real Data和贝壳研究院数据,我国租赁人口占比变高,全国大城市的租赁人口占比都在25%以上,北京和上海的租赁人口分别为863万和951万,两地租赁人口占比接近40%。

租赁人口占比提高,供需短期内失衡,也就成为房租上涨的又一重要推手。随着租赁人口占比的提高,市场中的租房需求也会大幅提高,但短期内租赁房源供应很难跟上。

加上众多大城市拆除未归公寓和隔断房、群租房,许多租赁市场的低端房源大幅减少,造成房租短期内大幅上涨,例如近期的北京市。

此外,高校毕业季的到来,也释放了极大部分的住房租赁需求。新进入职场的高校学生离开了学校宿舍,进入职场后会带来租房刚需,也成为近期房租大涨的原因之一。

房租上涨该怎么“治”?

房租暴涨的主要原因,还是因为租房人口增加所致。据统计,截至目前,我国租赁人口共计1.68亿,租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例,北京共有租赁人口800万人,目前租赁房源量约为350万间,租赁缺口400万间以上,供不应求仍是主要矛盾。

如果要遏制房租上涨,最重要的还是回归市场经济原理,盘活闲置房源,满足大幅增加的租赁需求。

链家研究院院长杨现领表示,租赁供给的主体在于盘活存量,而不在于增量开发。任何一个国家,哪怕是政府介入程度深的德国住房租赁市场,接近70%的租赁房源也是来源于私人市场。

据统计,我国存量住房中,有超过15%的比例被空置,这些空置房有很大的比例处于毛坯状态,如果加以装修利用,那么这些房源就能够成为租赁的重要供给。

我爱我家原副总裁胡景晖就表示,内地可以学习香港,征收房屋空置税。胡景晖还在近日的个人媒体沟通会上,对房租提出了以下三点建议:

1、通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;

2、如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,严处哄抬房价;

3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓的资本。(本文来自华尔街见闻)

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业主报价7000元,有机构为“囤房”多加800元“拿下”

——热点城市租金上涨新动因调查

新华社北京8月20日电 题:业主报价7000元,有机构为“囤房”多加800元“拿下”——热点城市租金上涨新动因调查

新华社记者

又逢暑期租房旺季。在一些热点城市,每年七八月份,租房需求大量释放都会将房租推至季节性“波峰”。然而,今年这一波房租涨势比往年更“凶猛”。记者近日在北京、上海、深圳、南京等城市调查了解到,伴随一些大型住房租赁企业加速布局扩张,部分地区出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象,这在一定程度上推高了区域租金。

业内人士建议,加快住房租赁行业立法,对企业恶性竞争等行为加强监管。同时加大平价租赁房源的供给,切实保障“租有所居”。

热点城市房租上涨明显,机构争夺房源“价高者得”

根据链家旗下贝壳研究院数据,今年7月,一线城市中,深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨,涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%;二线城市中,南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显,分别为3.7%和2.4%。而据一些市场机构统计,今年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。

记者在北京市石景山区走访发现,住房租赁企业为争夺房源,已经打起了“价格战”,不少房源被他们收入“囊中”。

“之前,小区有一套两居室,通过中介挂牌,业主报价每月租金7000元,一家租赁企业却最终以每月7800元的价格收房。” 在石景山区远洋山水小区附近的一家中介门店,一位经纪人告诉记者,“现在小区业主的胃口都吊起来了,哪家租赁企业出价高就给哪家。”

在位于上海市松江区的松江大学城附近的星辰园小区,记者走访了解到,一套94平方米的两居室,业主直接挂牌出租的价格是每月4600元,而一家住房租赁企业管理的星辰园小区一套81平方米的两居室,每月租金却高达5130元。

国务院发展研究中心研究员刘卫民等专家表示,除了一些传统的上涨动因外,今年以来,热点城市住房租金上涨有一些特殊原因:一方面大量社会资本涌入住房租赁行业,租赁企业急于扩大规模,通过抬高租金抢房;另一方面,这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后,成为超级“二房东”,把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租,这类型房源的占比快速增加,带动了租金上涨。

租赁企业获资本青睐,有的企业把好“经”念歪了

“实际上,各地加快建立租购并举的住房制度,对住房租赁企业融资一直是鼓励和支持的态度。”一位金融监管部门的负责人对记者说,但在资本的推动下,部分租赁企业不断做大,出现了恶性竞争,这是把好“经”给念歪了。

记者调查发现,当前,住房租赁企业管理的长租公寓分为两种,一种是分散式公寓,即运营商从个人手中获得闲散房源,这类代表有自如、蛋壳公寓;另一种是集中式公寓,运营商租下一栋楼统一出租,像YOU+公寓。市场研究机构迈点研究院发布的报告显示,该研究院重点监测的市场主流公寓品牌有300余家。

新兴住房租赁企业不断涌现,老牌住房租赁企业加速扩张,均得益于资本的大量涌入。据迈点研究院监测,金融机构一直为长租公寓的品牌建设、扩张、运营提供强有力的支持。根据公开报道,今年1月,自如完成了40亿元的融资。同样在今年,蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。

一些长租公寓企业发行了资产证券化产品。在业内人士看来,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,这让租赁企业有了提高租金的动力。

此外,一部分住房租赁企业定位于互联网公司,带有流量经营思维。而要成为高估值的互联网巨头,最简单的方式就是不惜代价达到市场垄断地位。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,支持规模化、专业化、机构化住房租赁企业发展,是培育和发展住房租赁市场的一项重要内容,但租赁企业是营利性企业,越来越多的资本参与其中后,其逐利的本性愈发明显。

建立租赁市场监管体系,增加平价房源供给

当前,热点城市中很大一部分群体通过租赁市场解决住房问题。“从民生属性看,租金的重要程度要大于房价,政府应加强对租金水平的管理。”刘洪玉说。

受访的多位专家表示,虽然目前住房租赁企业的市场份额只占7%左右,对租金上涨的推动作用还有待进一步评估,但预期引导很重要。政府应关注住房租金水平变化和住房租赁企业行为,尽快制定管理规则和标准,加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系,促进租赁市场可持续发展。

相关主管部门的负责人表示,在支持专业化、机构化住房租赁企业发展的同时,要加快推进住房租赁立法。金融监管等部门应加强对资本进入长租公寓领域的监管。同时,应发挥国企的引领作用,鼓励他们进入房屋租赁市场。

北京市住建委等部门日前已约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业,并明确表示将会同相关部门严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

同时,北京等城市提出多渠道筹集租赁房源,加大供给。通过加快集体土地租赁住房建设、将非住宅改建为职工集体宿舍和鼓励国有企业利用自有土地建设租赁住房等方式增加租赁住房供给。


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