楼市:下半年调控力度将超上半年│哪是葫芦?哪是瓢?

2018-07-27
 

(原标题)专家预计下半年楼市调控力度将超过上半年

今年上半年,全国各地房地产调控政策发布创历史新高。从调控效果来看,上半年全国房价波动趋缓,以北上深为代表的热点城市楼市调控效果显著。但另一方面,部分二线 、三线、四线城市出现“轮动涨价”现象。对此,《证券日报》记者专访了中原地产首席分析师张大伟。

《证券日报》记者:您认为今年上半年房地产政策密集发布的原因有哪些?

张大伟:2018年上半年房地产调控的方向依然是以平稳为趋势,当前,房地产调控已明显由一线、二线城市向三线、四线城市全面铺开。政策密集发布的主要原因,一是,财富效应,买房依然可以赚钱;二是,地方调控的主动性也不强,更多的是只控不调;三是,部分城市房价出现了波动,虽然一线、二线热点城市房价平稳,但三线、四线城市房价出现波动。

《证券日报》记者:您认为上半年一线城市楼市调控效果显著,而二线、三线、四线城市房价涨幅较高的原因何在?

张大伟:根据中原地产研究中心统计数据显示,截至7月26日,全国热点城市土地市场继续成交集中,50个热点城市卖地超过2万亿元,同比上涨达35%。这50个热点城市卖地最多的城市中,有25个城市是三线、四线城市,刷新历史记录。

部分二线、三四线城市出现“轮动涨价”现象的原因在于,二线、三线城市人才落户门槛降低,导致短期涌入大量人口,刚需群体扩大,房价出现阶段性上涨。并且,在严控热点城市的过程中,部分三线、四线城市由于购房政策仍相对宽松,承接了房地产投资投机性需求的溢出。

《证券日报》记者:您认为下半年我国楼市将如何调控?

张大伟:2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现。(来源:证券日报 本报见习记者 孟珂)

——————————————————

(原标题)楼市: 哪是葫芦哪是瓢?

作者:张文朗

摘要:光大张文朗团队认为,经济活跃的2.7线城市需求好、调控松,开发投资或最强;三线需求稍弱,调控不严,居其次;2.5线城市调控趋严,投资或走弱;二线尽管土地增供但难解限价忧虑,一线城市楼市最低迷。

本文摘录自光大宏观团队,作者张文朗、黄文静,原标题《楼市: 哪是葫芦哪是瓢?》。

近期中国楼市总体比较稳,但由于因城施策的缘故,有的地区楼市低迷,有的仍然比较好,甚至楼价还显著上涨。那么,哪些地方楼市仍然畅旺,哪些比较低迷呢?

一线:监管最严,最低迷

一线示范效应最强,因而监管政策最严,北京五限俱全,其他三市亦屡屡刷新最严监管,楼市也最为低迷。拿地谨慎,与房企在2.5、2.7和三线的拿地热情高涨形成鲜明对比,一线限价房、共有产权房、租赁房等性质供地比重大,对融资成本已然高企的开发商来盈利不确定性大增,房企观望情绪加大。

今年前6个月一线拿地量价齐跌,土地供应和成交面积同比分别跌27%和6%,成交均价同比下降36%,溢价率只有5.7%。成交量低迷,已经连续近两年同比负增长,今年前6月同比下滑23%,各线最低。房价负增。

今年前5月同比下滑0.6%,为各线中唯一房价下跌的。商品房出清周期最长,过去两年不断攀升,目前已达到近20个月。房地产投资最弱,持续放缓,今年前5月的增速仅有2%。下半年,一线楼市弱势表现或继续。

二线:“万人摇号”,但限价抑房价,房荒限成交

二线土地供应不弱,但商品房有效供给不足。拿地不弱,二线土地溢价率回归理性,但供应与成交量依然火热。溢价率从16-17年的50%回归到今年前6 个月的17%,但土地供应与成交量同比分别为17%和20%。

特别是今年1-6月受益于区域规划提振的三亚(国际旅游岛)和北海(北部湾城市群),以及调控偏松的乌鲁木齐、青岛等二线土地成交同比增速在2-6倍(图12)。北海的土地溢价率高达218%,合肥、杭州、沈阳、兰州的溢价率亦高达30-50%(图13)。

但部分热点城市、一二手房倒挂区域有效供给不足,如杭州、南京、西安、长沙、武汉、成都等(图14-15),尽管1-5月6大摇号城市拿地同比增速仍高达88%,但商品房库存的平均出清周期仅有13个月(图16-17)。

这主要是由于供给方面,16年房企高价拿了较多地,地王频出,而“高地价、限房价”打击开发积极性,“开盘即亏损”,房企囤地推迟开发,或是超限价难拿预售证,只能现房销售,推迟入市,新房供给短缺;而需求方面,在一二手房倒挂严重区域,限价房“买到即赚到”和“买房中彩票”的心理壮大抢房大军。但与此形成鲜明对比,逐渐入市的高价房却门可罗雀。

未来这些地区高价房大量入市,增供提价,抢房潮或渐冷却。

从2017年初开始,人才争夺战愈演愈烈,已有53个城市出台抢人政策,二线占据了一半,而抢人力度最强top 15城市全为二线城市。

在房地产调控目标不变,力度不放松的原则下,多个城市在“先落户再买房”的硬性限购约束之下,大力度推出人才引进激励政策,而且主要对象多是购房刚需群体的年轻人才(大学生或中专生零门槛落户,纳税优惠,购房补贴,大学生购房打折等),不免让人猜疑是为抢人,还是为抢房。

 

我们发现,抢人力度基本跟房价放缓幅度成正比,而与人口变化关系不明显。抢人力度最强1/3的城市,房价增速放缓的幅度(从2016年10月到今年4月房价同比增速的变化)亦最大,达-24个百分点,但其2017年人口同比仍为正增长,并非人口流失最严重的城市(图18)。

而未出台人才引进计划的城市,恰恰是人口大幅负增长的城市,但或许因为房价同比仍在改善,抢人动机不强。

尽管部分城市实行人才新政,局部松绑限购,但总体看,二线的供应短缺依然限制成交量,今年1-4月销售面积同比下滑25%。

限价使得房价维持低位,今年1-5月房价同比仅增长4.8%,商品房出清周期仍有22个月,但住宅出清周期仅有15个月,杭州、南京、苏州只有2-7个月,需要显著增加供地,今年1-5月土地供应面积同比在40%-200%。但由于限价,二线城市开发积极性受限,开发投资增速在8%,仅略好于表现最差的一线。

2.5线和2.7线:多个因素致楼市火爆

卫星城(2.5线)和都市圈(2.7线)本身就是我国经济最活跃、最具潜力的地区,京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%,2017年GDP占全国55%。

同时一二线限购限售使得需求外溢,引发政策“末班车”效应,一二线无法买,就到周边的2.5和2.7线买,激发了本地内生刚需和刚改需求、务工返乡置业需求的提前释放和恐慌购买,使得2.5和2.7线成为全国楼市最火热的区域。

今年来2.5线和2.7线拿地火热,累计同比高达19%和35%,湘潭、保定、南通、肇庆、淄博等地更是高达100%-630%,中山、马鞍山、佛山、嘉兴的土地溢价率高达50-70%(图19-20)。销售反弹,是各线中表现最好的两线,2.7线累计同比更是高达9%,韶关、惠州、湘潭销售增速达80-140%(图21)。

房价增速各线中最高,尽管较17年高位有所回落,但仍在8-13%的高位,肇庆、泰州、清远房价同比均在30%以上(图22)。出清周期最低,平均在10个月左右,尽管地方政府加快推地,但推地速度赶不上卖地速度(图23)。

开发投资增速亦是各线最高,2.5线维持高位,今年来累计同比在17%,2.7线则大幅上升,同比升至26%,其中湖州高达94%,扬州、泰州、肇庆、株洲均在50%左右(图24)。

棚改货币化的拉动作用加大,但总体影响似乎不大。据住建部,2016年棚改货币化的安置比例为48.5%,去库存大约2.5亿平米,占当年住宅商品房销售面积的比例从2013年的2%上升至18.2%(图25)。2017年棚改货币化安置的比例预计达60%,拉动作用进一步上升。但这一估算的前提假设是货币化安置的资金全部用于购房,总体影响或存高估。

根据西南财经大学中国家庭金融调查数据,2013-2017年,棚改货币化安置家庭中仅有20.4%的新购了住房,占全部购房家庭的比例仅为4.1%。而其余80%的家庭由于已有住房或是补偿款不足并未购房,而是将货币安置款用于了增加金融资产、从事商业、消费或还债。分区域看,一、二、三线(包括我们划分的2.6、2.7和三线)棚改货币化家庭的购房比例分别为12.0%、26.4%和14.8%,三线小于二线(图26)。

而三线楼市中投资性需求似乎较高。2013-2017年间,一线城市销售的住房中仅有0.5%是非本市常住居民购买,二线城市9.3%,三线城市最高15%,而且三线该比例不断上升,从2013年的11.2%上升到了2017年的21.2%。全国看,投资性需求占比也在上升,从2008年的19.6%,上升到2013年的28%,再到2018年的50.3%。

往前看,2.7线和2.5线的调控政策相对宽松,外溢需求短期仍在,今年房地产开发投资仍将保持较快增长。但房价上涨过快的城市或将出台调控性措施,而棚改政策将趋于谨慎和保守,投资性需求和前置性刚需难持续,中期过热的楼市或终将回归理性,2.5线已有此迹象。

棚改新增量或减少,货币化安置比例亦将下滑,扬州已由货币化安置改回实物安置以压制需求,山东省今年货币化安置的比例预期亦为0%。大房企已加快周转,想尽办法锁定收益以防止政策转变。

三线:分化最剧烈

受调控不严、二线火热外溢、以及棚改影响,三线各项指标好于一二线,但弱于2.5和2.7线,且内部分化较大。在人口大量流出,经济趋弱的三四线房价有明显的增长,一定程度上得益于二线楼市的外溢效应以及棚改货币化安置。部分去库存目标仍未完成的三四线地区,棚改货币化仍有深化可能,如安徽芜湖货币化安置今年或达100%。

1-6月三线拿地增速在26%,大理、洛阳、岳阳等人口较多、有外溢效应或有特色的城市拿地增速在3-4倍,受朝鲜和谈提振,丹东拿地大增10倍,但内蒙、宁夏、青海、甘肃、安徽等中西部省份的三线城市普遍土地市场成交清淡。

三线销售有所放缓,但价格同比稳中有升。出清周期处于低位,但仍好于2.5和2.7线。开发投资有所反弹,前4月同比在17%。(图27-28)

往前看,2.7线需求好,调控松,开发投资或最强;三线需求稍弱,调控不严,仅居其次;2.5线调控趋严,投资或走弱;二线土地增供难解限价之忧,开发投资难积极;而一线更为冷淡。

2.7线亦有一二线的外溢需求,基本面有支撑,而调控相对偏松,仍有上行空间,投资增速或由目前的23%进一步上升至26%,在各线中仍占鳌头。

三线或表现其次,尽管刚需和外溢投资性需求不如三线,但调控宽松,房企拿地下沉、仍有投资热情,投资持稳在目前16%的高位附近。2.5线的调控或趋严,房企加快资金周转,或重演去年撤离二线的情景,房地产开发投资的累计同比或逐渐由目前的17%放缓至年底的12%。

而二线尽管土地供给有所上升,但限价依然打压开发积极性,开发投资或由现在的7.8%小幅放缓至5%左右。一线继续冷淡,投资或接近零增长。各线分化继续,今年全国房地产开发投资增速仍然较高,全年增速或仍能保持5-8%。(图29-36)

总体而言,楼市调控效果逐步显现,金融周期见顶转向,楼市大周期一去难返。调控由“一刀切”模式而进入“因城施策”阶段,楼市亦由“同步时代”进入“异步时代”。短期来看,各地楼市有所差异,但看远一点,人口结构变化叠加监管和长效机制的影响,楼价或有下行空间。 

【免责声明】以上文章均系转载,不代表中国联合钢铁网的观点,对其文字、图片与其他内容的真实性、及时性、完整性和准确性以及其权利属性均不作任何保证和承诺,请读者和相关方自行核实。据此投资,风险自担。如稿件版权单位或个人不愿在本网发布,请在两周内来电或来函与本网联系。


财经大事 滚动播报 热点直击

深度政策独家数据钢市楼市基建机械汽车造船家电电力煤炭国际外汇图片

关闭

欢迎关注

中联钢联合钢铁网

微信公众号